Indexation des loyers

Questions fréquentes sur l’indexation des loyers :

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ? Est-elle applicable ?

L’indexation est l’adaptation du loyer d’un bail verbal ou écrit au coût de la vie, dans une mesure réglementée de manière impérative par l’autorité: chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat, le loyer peut donc être adapté au coût de la vie. Depuis 1994, il faut utiliser obligatoirement « l’indice-santé »

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue. En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

Depuis le 01/09/2018, en région wallonne (Décret du 15/3/18), si l’adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail portant sur un immeuble a été enregistré (ce qui, soit dit en passant, est une formalité de toute façon obligatoire pour tous les baux). Il en est de même à Bruxelles depuis le 14 octobre 2022.

Quelles sont les données dont il faut disposer pour pouvoir procéder à l’indexation du loyer ?

Pour réaliser le calcul de l’indexation du loyer, les données de base indispensables sont :

• le montant du loyer de base (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail), hors charges
• la date de signature du bail
• la date de prise d’effet du bail (qui n’est pas nécessairement la même que la date de signature…)

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Exemple

Un bail au loyer mensuel de base de 500 euros, selon bail signé en avril 2014, prenant effet en juin 2014, cela donne (exemple fictif réalisé pour la date anniversaire de juin 2018):

• Nouveau loyer (juin 2018) = Loyer de base (avril 2014) x Indice Santé [base 2013] de mai 2018 , le tout étant divisé par IS [base 2013] de mars 2014
• Ce qui donne en chiffres, pour cet exemple :

Nouveau loyer dû à partir de juin 2018: 530,76 €

Selon ce calcul-ci: 500,00 € (loyer initial) x 106,99 (nouvel indice) le tout étant divisé par 100,79 (indice de départ) = 530,76 €

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En outre, si l’on tient compte des dispositions régionales transitoires en vigueur liées aux performances énergétiques, il faut également connaître:

• région concernée (immeuble localisé en Flandre, en Wallonie ou à Bruxelles)
• existence ou non d’un certificat (encore valide) de performance énergétique (PEB-EPC)
• résultat du dit certificat (A/B/C/D/E/F/G*)
• bail enregistré ?

(*) G n’existe pas en Flandre

Comment indexer son loyer ? Quand ? Quel calcul ?

La règle applicable, pour l’indexation, est : loyer de base x nouvel indice, le tout divisé par l’indice de départ.

Toute clause qui aurait pour effet d’excéder le résultat de cette formule est réductible à celui-ci.

Quand peut-on indexer ?

Le loyer ne peut être indexé qu’une fois par an, à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail.

C’est le bailleur qui doit demander, chaque année, le nouveau montant indexé.

Que faut-il savoir pour calculer l’indexation du loyer ?

Le loyer de base : c’est le loyer (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail) sans les charges.

Le nouvel indice : c’est celui du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (qui ne coïncide pas nécessairement avec celle de la conclusion du bail).

L’indice de départ : c’est celui du mois qui précède la date de conclusion (signature) du bail.

Le nouvel indice et l’indice de départ doivent être utilisés dans la même base = 100.

Nous publions la base 2013 = 100. Pour rechercher les indices-santé dans d’autres bases, voici le lien utile.

Pour les conventions conclues avant le premier février 1994 : l’indice de base est l’indice des prix à la consommation (au lieu de l’indice-santé) du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

En outre, si l’on tient compte des dispositions régionales transitoires en vigueur liées aux performances énergétiques, il faut également connaître:

• région concernée (immeuble localisé en Flandre, en Wallonie ou à Bruxelles)
• existence ou non d’un certificat (encore valide) de performance énergétique (PEB-EPC)
• résultat du dit certificat (A/B/C/D/E/F/G*)
• bai enregistré ?

(*) G n’existe pas en Flandre

 

Saut d’index en Région Wallonne pour 2016 et 2017

Il a été beaucoup question dans l’actualité politique de 2016 d’un “saut d’index”, uniquement en Région Wallonne.

Un gouvernement wallon précédent avait fait approuver un décret qui imposait un saut d’index, pendant un délai de 365 jours à dater de l’entrée en vigueur. Ce décret a été annulé par la Cour Constitutionnelle, mais ses effets restent applicables uniquement pour 2016 et 2017.

Pour ces immeubles sis en Région Wallonne, dans le cadre de baux de résidence principale, la règle applicable pour les baux en cours au premier avril 2016 (pour les dates anniversaire de 2016 et 2017) la formule d’indexation des loyers est  la suivante :

Loyer de base x indice à la date anniversaire précédent 

divisé par l’indice de départ.

Pour connaitre l’indice dont vous avez besoin, vérifier notre tableau d’indices en base 2013.

Pour les baux conclus dès le 2 avril 2016, l’ancienne règle habituelle d’indexation est à nouveau d’application.  Il ne s’applique pas davantage aux contrats conclus avant le 01/04/2016, mais dont l’entrée en vigueur est postérieure au 01/04/2016 (exemple: contrat signé le 12/03/2016 et entrant en vigueur le 15/04/2016).

Un arrêt de la Cour Constitutionnelle a annulé ce Décret, mais en garde les effets pour les années 2016 et 2017. En clair, ce saut d’index n’est plus applicable pour les dates anniversaire postérieure au 31 mars 2018.


Merci de noter que notre calculateur automatique ne tient pas compte de cette spécificité régionale momentanée.

Que faire si le bailleur a oublié de demander l’indexation du loyer ?

Deux règles sont d’application:

• l’action en paiement de l’indexation se prescrit après un an

Exemple : Si le locataire refuse d’appliquer l’indexation, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour entamer l’action en justice. Le délai d’un an commence le jour de l’envoi de la lettre recommandée au locataire. Après ce délai, l’affaire est prescrite.

• en matière de bail de résidence principale, l’indexation n’a d’effet que pour les trois mois qui précèdent la demande d’indexation, laquelle doit être écrite.

Moralité : dans le cas d’une demande tardive, elle peut seulement être appliquée aux trois mois qui précèdent le mois de la communication écrite. Cette mesure protège le locataire contre le paiement d’arriérés trop importants. Cette limitation de durée ne concerne que les baux de résidence principale.

Exemple : Un contrat de bail est conclu le 15 mars 2007 et entre en vigueur le 1er avril 2007. À partir du 1er avril 2008, le bailleur peut exiger l’indexation du loyer (par écrit). S’il attend jusqu’au 4 août pour le faire, l’indexation est uniquement due pour mai, juin, juillet et les mois suivants. À partir du 4 août 2008, le locataire est obligé de payer l’indexation. Si le locataire ne paye pas volontairement l’augmentation du loyer pour les mois de mai, juin et juillet 2008, le bailleur doit intenter une action en justice avant le 4 août 2009.

Il ne faut pas oublier de vérifier chaque mois le nouvel indice santé.

• En réponse à une question qui nous est posée fréquemment: si, par exemple, le bailleur n’a pas réclamé pendant plusieurs années l’indexation exigible, et qu’il la pratique “subitement” cette année-ci.

Le locataire doit considérer qu’il a reçu toutes ces années précédentes non indexées comme “cadeau” (sous réserve de ce qui est stipulé ci-dessus). Indépendamment de cette considération, les règles de calcul restent les mêmes (loyer de base multiplié par le nouvel indice, le tout divisé par l’indice-santé de départ), ce qui peut, effectivement, après quelques années, donner un supplément non négligeable !

Bases utilisées, conversions et indice-santé ?

L’indice-santé n’augmente pas dans la même proportion que l’indice des prix à la consommation : cette pondération a été décidée, il y a quelques années, pour réduire la hausse des loyers… qui n’augmente donc pas au même rythme que l’évolution réelle des prix.

Pour établir l’indice-santé, on a enlevé du “panier de la ménagère” les tabacs, alcools, essences et diesel. Régulièrement, on remet les compteurs “à zéro” (ou plus précisément, “à 100”).

Il s’agit de ce qu’on appelle la nouvelle base . La dernière base date de 2013 (publiée en ce début février 2014). Les précédentes de 2004 et 1996.

Pour convertir d’une base à l’autre (pour vos calculs, vous devez rester dans la même base de référence), il y a lieu d’utiliser le coefficient de conversion officiel, à savoir :

• pour passer de la base 2004 à 2013: multiplier l’indice concerné (de 2004) par 0,8280
• pour passer de la base 1996 à 2004: multiplier l’indice concerné (de 1996) par 0,8790
• pour passer de la base 2004 à 1996: multiplier l’indice concerné (de 2004) par 1,1377
• pour passer de la base 2004 à 1988: multiplier l’indice concerné (de 2004) par 1,3717

Vous recherchez un indice précis, d’une base plus ancienne ?

Voici l’outil affichant, pour un mois déterminé, toutes les bases disponibles

NB: ne pas confondre “indice des prix à la consommation” et “indice-santé” !

Baisse de l’indice-santé = baisse du loyer ?

L’article 6, alinea 2, de la loi sur le bail de résidence principale, stipule: “Cette adaptation (l’indexation) ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande”.

Le droit de demander l’adaptation du loyer au coût de la vie appartient aux deux parties (le bailleur et le preneur), du moins dès que ce droit est soit prévu par la loi (pour les baux de résidence principale), soit par le contrat écrit.

En cas d’indexation négative, c’est en principe le locataire qui devrait donc demander, par écrit, l’adaptation du loyer à la baisse (selon le même calcul habituel). Le bailleur peut également, évidemment, en prendre l’initiative…

Le bailleur doit-il notifier l’indexation par courrier recommandé ?

Non. Ce n’est pas indispensable. Cela peut même se faire par email. Tout dépend de la qualité de la relation entre parties.

S’il faut se ménager d’office des preuves, faites-le d’office par recommandé. Mais c’est cher et désagréable pour tout le monde. Donc, autant l’éviter.

Si le locataire n’adapte pas son loyer, suite à votre courrier ordinaire, il sera alors nécessaire de lui adresser copie par recommandée, du premier courrier, de manière à donner date certaine à votre notification (cfr délai de prescription).

Pourquoi le tableau des indices-santé débute-t-il en 1994 ?

Jusqu’en décembre 1993, l’indexation se basait toujours sur les fluctuations de l’indice des prix à la consommation. Depuis 1994, il faut utiliser obligatoirement l’indice santé.

Un modèle de lettre d'indexation ?

Oui. Voici

lettre-type indexation.

Il y aura peut-être lieu d’adapter ce texte aux éventuelles applications provisoires de modération des loyers en fonction du résultat des performances énergétiques.

Crise énergétique et limitation de l'indexation des loyers ?

Attention: des dispositions (a priori…) transitoires  (actuellement pour un an) sont entrées en vigueur pour les immeubles loués, avec des baux (logement) en vigueur :

– en Flandre (en vigueur le 1er octobre 2022),

– en région de Bruxelles-Capitale (en vigueur le 14 octobre 2022)

– et en région wallonne (en vigueur le 1er novembre 2022),

réduisant, dans certains cas, les possibilités d’indexation en fonction de la performance énergétique.

Les modalités ne sont – évidemment – pas les mêmes dans les 3 régions…

 



En Flandre

Pour les baux « logement » portant sur des immeubles situés sur le territoire flamand,  l’indexation est limitée en fonction de leurs performances énergétiques et ce, actuellement, pour les dates anniversaire allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (donc, en pratique, pour les baux déjà existants au 1er octobre 2022).

Dans le label EPC (le certificat de prestation énergétique flamand) les logements des catégories E et F n’ont plus le droit d’être indexés. La catégorie « G » n’existe pas en Flandre. Les propriétaires de logements de catégorie D ont le droit de répercuter la moitié de l’indice santé. Pour les catégories A, B, C, il n’y a pas de limitation

S’il n’y a pas de certificat existant (bien que ce soit obligatoire), il n’est pas autorisé d’indexer.

Voici le texte du décret en question (MB du 4/10/2022 – 2e édition, pages 71559-71560).

Le mode de calcul pour procéder à la réduction (catégorie D) de 50 % est le suivant:

Étape 1 : notez le dernier loyer demandé, appliqué avant l’entrée en vigueur du décret, c’est-à-dire le dernier loyer effectif payé en septembre 2022. Il s’agit du montant A.
Étape 2 : calculez l’indexation ‘normale’ à la date anniversaire du 1 octobre 2022 ou après. Vous pouvez le faire à l’aide de notre calculateur de loyer. Il s’agit du montant B.
Étape 3 : faites la somme du montant A et du montant B et divisez-la par 2. On obtient alors le résultat final et le nouveau loyer qui peut être demandé.

Flandre: Et après le 30 septembre 2023 ?

À ce moment-là, le système prendra fin et il y aura un retour à l’indexation complète, sans lien avec les labels énergétiques.

Mais, pour les « foyers énergivores », l’indexation perdue ne pourra pas être rattrapée par la suite. Pour ce faire, un « facteur de correction » est ajouté à la formule d’indexation. Par conséquent, l’indexation que le propriétaire peut demander ne tiendra compte que du chiffre d’indexation de ce moment, sans tenir compte de l’indice majoré de la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

Une note explicative complète est disponible en téléchargement ici.

De même, une information est disponible ici sur notre forum.

A Bruxelles

L’ordonnance portant modification du Code bruxellois du Logement en vue de modifier l’indexation des loyers a été publiée au Moniteur Belge ce 13 octobre 2022 et est entré immédiatement en application.

Il prévoit d’abord une double mesure permanente:

« « L’adaptation du loyer au coût de la vie visée à l’alinéa 1er qui a pour effet d’augmenter le montant du loyer, n’est due que si :
1° le bail écrit a été enregistré conformément à l’article 227 et ;
2° le certificat PEB a été produit au locataire conformément à l’article 217. » »

et ensuite une mesure valable pendant 12 mois (renouvelable):

« Art. 4. A l’article 224/2 du Code, il est inséré un paragraphe 1er/1 rédigé comme suit :
« § 1er/1. Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, l’adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l’article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l’indexation autorisée.
Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB F ou G a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, il ne peut y avoir d’adaptation du loyer au coût de la vie. »



 

Ce régime temporaire d’indexation est d’application du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023. Le gouvernement pourra décider de son renouvellement en fonction du contexte socio-économique.

En Wallonie

Publié au Moniteur Belge de ce 3/11/2022 (pages 79483 et 79484), entrant en vigueur le 1er novembre 2022 et s’appliquant aux contrats en vigueur à cette date:

SERVICE PUBLIC DE WALLONIE
19 OCTOBRE 2022. – Décret modifiant l’article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et limitant l’indexation des loyers en fonction du certificat de performance énergétique des bâtiments (1)

Le Parlement wallon a adopté et Nous, Gouvernement wallon, sanctionnons ce qui suit :
Article 1er. Dans l’article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, sont insérés les paragraphes 1erbis, 1erter et 1erquater rédigés comme suit :
« § 1erbis. Par dérogation au paragraphe 1er, si le bien loué dispose d’un certificat PEB de classe énergétique D au sens de l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments au moment de la demande d’adaptation du loyer, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer des trois quarts de la différence entre le loyer indexé conformément au paragraphe 1er et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée au présent paragraphe.
§ 1erter. Par dérogation au paragraphe 1er, si le bien loué dispose d’un certificat PEB de classe énergétique E au sens de l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments au moment de la demande d’adaptation du loyer, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer de la moitié de la différence entre le loyer indexé conformément au paragraphe 1er et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée au présent paragraphe.
§ 1erquater. Par dérogation au paragraphe 1er, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, les loyers des logements mis en location ne disposant pas de certificat PEB au sens de l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments ou disposant d’un certificat PEB de classe énergétique F ou G au moment de la demande d’adaptation du loyer ne peuvent pas être indexés. »
Art. 2. § 1er. Par dérogation à l’article 26, § 1er, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, à partir du 1er novembre 2023, si le bien loué dispose d’un certificat PEB de classe énergétique D, E, F ou G au sens de l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments, le loyer de base est le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 en application de l’article 26, § § 1erbis à 1erquater, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et l’indice de base est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire intervenu entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.
§ 2. Les dispositions contractuelles dont l’effet excède l’adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
Art. 3. La limitation de l’adaptation du loyer au coût de la vie prévue à l’article 26, § § 1erbis à 1erquater, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation peut être prolongée par période maximale d’un an.
Art. 4. Le présent décret s’applique aux contrats en cours le jour de son entrée en vigueur.
Art. 5. Le présent décret entre en vigueur le 1er novembre 2022.
Promulguons le présent décret, ordonnons qu’il soit publié au Moniteur belge.
Donné à Namur, le 19 octobre 2022

Je ne m'en sors pas: pouvez-vous m'aider ?

Merci de ne pas nous téléphoner à ce sujet…

Faites plutôt appel à notre forum où nous avons créé un salon spécialement dédié à cette question et qui fera donc office de helpdesk.

Voici le lien:

https://forum.pim.be/forum-19-indexation-des-loyers-page-1.html

C’est gratuit et rapide.

Il faut toutefois s’y inscrire pour pouvoir poser une question.

Le mode d’emploi se trouve à cette page:

https://forum.pim.be/forum-14-mode-d-emploi-du-forum-page-1.html

Pendant combien de temps dois-je appliquer le facteur de correction, le cas échéant ?

Ne sont donc concernés que les baux dont l’indexation a été limitée, en vertu du PEB existant.
Vous devez appliquer le facteur de correction à chaque indexation de loyer. Vous ne devez donc pas seulement l’appliquer lors d’une indexation en 2023 ou 2024 (selon la date anniversaire du bail), mais également les années suivantes. Ce n’est que lorsqu’il y a un meilleur certificat PEB ou qu’un nouveau bail entre en vigueur que vous ne devez plus appliquer le facteur de correction.

Le certificat PEB doit-il être toujours valide au jour de la demande d'indexation ?

Effectivement, Bruxelles Logement estime que le certificat PEB doit être valide au jour de la demande d’indexation.

 

C’est à ce moment-là que toutes les conditions relatives à l’indexation doivent être réunies pour que le bailleur puisse valablement exiger l’indexation du loyer.

Cela vaut donc également dans le cas où le certificat PEB communiqué au locataire au début de bail était valide mais qu’il périme en cours de bail, avec le même locataire. Le bailleur devra donc renouveler le certificat PEB et le communiquer au locataire pour pouvoir demander l’indexation du loyer.

 

La communication du certificat PEB au moment de la signature du bail (article 217, § 1er, 5° du CBL) vise à informer le locataire sur la performance énergétique du logement qu’il envisage de louer. Il contient des informations sur la consommation d’énergie primaire du bâtiment, une évaluation de son isolation thermique, et des recommandations pour améliorer sa performance énergétique. Cela permet au locataire de prendre une décision éclairée, en connaissance de cause sur les dépenses énergétiques potentielles.

En rendant le certificat PEB obligatoire, les autorités encouragent les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs biens pour les rendre plus attractifs sur le marché. Un logement avec un bon score PEB peut être plus facilement loué et potentiellement à un meilleur prix.

 

La nécessité de disposer d’un certificat PEB valide pour pouvoir indexer le loyer (article 224/2 du CBL) vise à encourager les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique de leurs biens. Les propriétaires sont ainsi motivés à investir dans des mesures d’isolation, de chauffage plus efficace, ou d’installation de systèmes utilisant des énergies renouvelables, pour maintenir la possibilité d’ajuster leurs loyers en fonction de l’inflation ou d’autres critères économiques.

En Région Wallonne, le certificat périmé, n’étant plus valable après 10 ans, doit être renouvelé.