Baux commerciaux de courte durée à Bruxelles et en Wallonie : une première synthèse !

Il était possible de conclure un bail de moins d’un an en vue de l’exercice d’un commerce de détail sans que celui-ci ne tombe sous l’empire des dispositions propres aux baux commerciaux telles que figurant dans le Code civil. Le législateur avait en effet soustrait du champ d’application des règles qu’il instituait « Les baux qui, en raison de la nature du bien ou de sa destination ou des usages, sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an » (article 2, 1°). L’application de cette disposition n’était cependant pas exempte de risque de requalification en cas de litige, de sorte que peu nombreux étaient ceux qui recouraient à cette formule.

Désormais, le bail commercial « de courte » durée est envisageable dans les trois régions.

Région bruxelloise (ordonnance du 25.04.2019)

Quel champ d’application ?

L’article 2 définit le champ d’application. Il s’agit d’une convention écrite entre parties concernant la location des biens immobilier ou de parties de biens immobilier qui sont principalement utilisées par le preneur, pour l’exercice d’un commerce au détail ou d’un artisanat, impliquant un contact direct entre le preneur et le public, et qui font l’objet d’un bail expressément conclu pour un délai égal à ou inférieur à un an.

Quelle est la durée d’un bail commercial court ?

L’article 3 répète que la durée de la location est maximale un an. Une durée plus courte est possible.

Le preneur n’a pas droit à une reconduction tacite du bail. La reconduction nécessite en effet un accord écrit (article 4) entre les deux parties sans toutefois que les conventions cumulées ne dépassent un an.

Il faut faire attention. Dès que le bail de courte durée est prolongé au-delà de l’année de l’accord écrit des parties, celui-ci entre dans le champ d’application du bail commercial classique et est censé être conclu pour une durée de neuf ans, à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

Résiliation anticipée ?

Les articles 5 et 6 précisent que le preneur peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis d’un mois qui prendra court le 1er jour du mois suivant la notification. Les parties peuvent également en tout temps mettre un terme à la location en cours à condition que l’accord entre les parties soit établi par écrit.

L’article 7 exclu toute indemnisation pour le preneur, à moins qu’il n’en soit convenu autrement.

Etat des lieux et garantie locative ?

L’article 8 oblige les parties à faire un état de lieux d’entrée et de sortie. En cas de recours à un expert, les frais sont partagés à parts égales entre les parties. Si le bailleur réclame au preneur une garantie pour assurer le respect de ses obligations, celle-ci ne peut excéder un montant équivalant à un mois de loyer. Ce n’est pas obligatoire de prévoir une garantie locative.

Travaux ?

Le droit du preneur de réaliser des travaux est conditionné par une notification préalable au bailleur. Le bailleur étant ainsi averti, il peut s’y opposer dans les dix jours ouvrables pour juste motifs, c’est-à-dire des motifs qui, pourvu qu’ils soient suffisamment justifiés, peuvent comprendre l’atteinte à la sécurité, la salubrité ou la valeur esthétique du bien mais sans en être limités puisque les termes « justes motifs » peuvent dans ce cadre être entendus comme une possibilité d’opposition générale de la part du bailleur.

Par ailleurs, il est admissible dans le chef du bailleur d’interdire dans la convention toutes transformations dans la convention, compte tenu de la durée limitée de celle-ci.

Lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, le bailleur peut exiger la restitution du bien dans son pristin état au départ de celui-ci, sauf convention contraire. S’il conserve les travaux de transformation ainsi effectués, il n’est pas redevable d’une compensation.

Cession de bail et aliénation du bien loué :

L’article 15 n’autorise la cession de bail qu’en cas d’accord écrit entre le bailleur et le preneur. L’acquéreur du bien loué tant à titre gratuit qu’à titre onéreux est tenu de respecter les obligations du bail qui a date certaine (article 16).

Région wallonne : décret du 15 mars 2018

Les principes mis en place par la nouvelle réglementation sont les suivants :

• Champ d’application :

Le décret wallon s’applique aux baux commerciaux écrits dont la durée est égale ou inférieure à un an. Un bail commercial de courte durée ne peut pas être conclu verbalement ou tacitement contrairement aux baux commerciaux visé par la loi sur les baux commerciaux.

• Sous-location / cession de bail :

De telles opérations sont interdites, sauf accord écrit des parties.

• Durée :

Le bail de courte durée prend fin de plein droit à son terme. Une reconduction, aux mêmes conditions, est possible de l’accord écrit des parties, pour autant que la durée totale n’excède pas un an. Il n’est donc pas possible de prévoir de nouvelles conditions dans le cadre d’une prolongation d’un bail de courte durée alors que cette possibilité existe dans la loi sur les baux commerciaux.

Si, à l’expiration de la durée convenue, le preneur reste dans les lieux sans opposition écrite du bailleur notifiée dans le mois suivant la date d’expiration, de sorte que l’occupation devient supérieure à un an, le bail de courte durée sera régi par les dispositions classiques du code civil sur le bail commercial et sera réputé avoir été conclu pour une durée de 9 ans depuis son entrée en vigueur initiale.

• Résiliation anticipée :

Le preneur peut mettre fin au bail de courte durée, à tout moment moyennant préavis d’un mois par lettre recommandée alors que, pour un bail commercial ordinaire, le preneur peut y mettre un terme à chaque triennat moyennant préavis de 6 mois adressé par exploit d’huissier ou lettre recommandée. Le préavis à notifier pour résilier un bail de courte durée débute le premier jour du mois qui suit la réception du recommandé.

Les parties peuvent également, à tout moment, mettre fin au bail de courte durée d’un commun accord écrit. Contrairement au bail commercial ordinaire, l’intervention d’un juge ou d’un notaire n’est pas exigée.

Le décret wallon ne prévoit pas de possibilité pour le bailleur de mettre un terme au bail de courte durée de manière anticipée alors que la loi sur les baux commerciaux prévoit cette possibilité (de manière certes très limitée). Aucune indemnité n’est prévue non plus en cas de résiliation anticipée.

• Loyer :

Le preneur doit prendre à sa charge les impôts, taxes, redevances et charges auxquels l’immeuble est assujetti (sauf convention contraire entre parties).

·         Transformations :

sauf convention écrite contraire, le preneur peut effectuer toute transformation au bien loué qu’il juge utile pour son commerce et dont le coût ne dépasse pas le loyer d’une année (ceci représente une durée plus courte que dans la loi sur les baux commerciaux qui prévoit 3 ans de loyers). Cette possibilité est soumise à deux conditions :

• • La sécurité, salubrité et l’esthétique du bâtiment ne sont pas compromises ;
  • Le bailleur et, le cas échéant, le preneur en sont informés par envoi recommandé avant le début des travaux alors que le décret flamand prévoit que cette information doit uniquement être effectuée par écrit et que la loi sur les baux commerciaux prévoit une communication par exploit d’huissier ou courrier recommandé.

Le bailleur et, le cas échéant, le preneur peuvent s’opposer aux travaux pour justes motifs dans les 10 jours de la réception du recommandé (alors que la loi sur les baux commerciaux prévoit 30 jours). A défaut les travaux sont réputés acceptés.

Le décret wallon ne règle pas le sort du preneur qui souhaiterait effectuer ces travaux malgré l’opposition du bailleur et contesterait donc les justes motifs invoqués. L’on suppose qu’un recours au juge de paix reste possible, sans qu’un délai particulier ne soit imposé pour ce faire.

• Sort des transformations en fin de bail : le bailleur peut exiger leur suppression mais ne peut pas s’y opposer. Si le bailleur les conserve, il ne doit pas d’indemnité au preneur.

Le principe est donc l’inverse de celui qui prévaut dans la réglementation sur les baux commerciaux.

• Vente de l’immeuble : l’acquéreur doit respecter le bail de courte durée enregistré.