Comme signalé sur notre forum, la 2ème partie de la réforme fiscale bruxelloise entre en vigueur ce premier janvier 2017. La proposition d’ordonnance est actuellement débattue au Parlement bruxellois: elle contient des points importants pour la fiscalité immobilière. Et aussi une bonne surprise: l’introduction de la possibilité de payer un petit droit fixe pour l’enregistrement d’une convention d’annulation d’une vente, dans l’année. Comme en Flandre et en Wallonie. Enfin… Mais rappelons-nous d’abord ce que cela coûte aujourd’hui de ne pas exécuter son obligation de payer les droits d’enregistrement dans les 4 mois…
Si l’ordonnance est adoptée: « Si vous signez un compromis de vente qui n’est pas suivi d’un acte de vente, il suffira de procéder à l’enregistrement d’une convention d’annulation dans l’année du compromis de vente annulé, en payant un tarif distinct de dix euros. Ceci pour éviter le paiement des droits d’enregistrement de 12,5%, théoriquement dus à partir de la signature du compromis. Cette réforme, qui aligne Bruxelles sur les deux autres Régions, était attendue de longue date. (…). Auparavant, pour éviter le paiement des droits d’enregistrement dans ces situations, il fallait souvent simuler une procédure judiciaire entre les parties. » (L’Echo)
Pourquoi est-ce si important ?
Car si le compromis fixe définitivement les droits et obligations des parties, il donne également lieu à la perception d’un impôt élevé, dénommé les droits d’enregistrement, qui sont dus dès cet instant, quels que soient en principe les événements ultérieurs qui pourraient survenir et qui auraient pour effet d’anéantir l’accord que vous aviez initialement conclu !
Le droit d’enregistrement est un impôt qui se perçoit à l’occasion d’une formalité particulière : l’enregistrement des actes ou écrits. Il s’agit donc d’un impôt sur la circulation juridique des biens.
L’enregistrement en lui-même est une formalité consistant en la copie, l’analyse ou la mention de l’acte par le receveur de l’enregistrement dans le registre ad hoc.
L’enregistrement n’est effectué que moyennant paiement comptant préalable des droits.
L’enregistrement poursuit un double but :
a. Un but fiscal : percevoir un impôt
b. Un but civil : conférer à l’acte une date certaine
La formalité doit être effectuée dans les 4 mois de l’accord des parties. Les actes du Notaire doivent être enregistrés dans les 15 jours de leur passation.
S’ils sont toujours mis à charge de l’acquéreur dans le compromis, cette clause ne lie pas l’administration fiscale qui a le droit de les réclamer tant au vendeur qu’à l’acquéreur, au cas où ils ne seraient pas payés volontairement !
La loi prévoit qu’ils doivent être payés dans les quatre mois à dater de l’accord des parties (généralement matérialisé par le compromis de vente).
Passé le délai de quatre mois à dater de l’accord des parties contractantes, l’administration fiscale peut réclamer son dû – et s’adresser à cet effet, répétons-le, aussi bien à l’acquéreur qu’au vendeur -, même si l’acte notarié entérinant officiellement cet accord n’est finalement pas passé !
Une exception importante : si le compromis de vente est affecté d’une ou de plusieurs condition(s) suspensive(s), telle celle de l’obtention d’un prêt hypothécaire dans un délai bien précis, les droits d’enregistrement ne seront dus que si cette (ces) condition(s) se réalise(nt) (dans notre exemple l’octroi du prêt). Le délai de 4 mois (120 jours) ne commence à courir qu’à l’expiration des conditions suspensives.
Toute autre circonstance ultérieure qui aurait pour effet d’altérer l’accord initial entre vendeur et acquéreur ne permet pas en principe d’échapper au paiement des droits.
Il est donc extrêmement dangereux d’agir de la sorte, et ce d’autant plus que le risque que l’administration fiscale soit informée de la survenance d’une vente est beaucoup plus élevé que d’aucuns le croient.
Deux seules possibilités d’échapper au paiement des droits
En réalité, la loi ne prévoit que deux hypothèses bien précises d’exemption de paiement des droits (en fait la loi parle de « restitution ») dans le cas qui nous occupe. Elles imposent toutes deux de recourir à la voie judiciaire.
La première possibilité d’échapper aux droits consiste en l’annulation, par le juge, de la vente. La nullité d’un acte juridique ne peut être prononcée qu’en cas d’irrégularité de cet acte au moment de sa formation. Tel est par exemple le cas de l’erreur qui serait commise par l’acquéreur qui, lors de la signature du compromis, pense avoir acquis un immeuble de bureau, sur la base des informations reçues, alors qu’en réalité, cette affectation est exclue.
Précisons tout de même que pour que l’erreur puisse donner lieu à la sanction de la nullité, il convient (notamment) qu’elle ait un caractère excusable dans le chef de celui qui l’a commise. Autrement dit, si le juge constate, par l’examen des faits qui entourent le litige, qu’en réalité votre acquéreur a agi avec légèreté et qu’il aurait pu ou aurait dû savoir que, dans notre exemple, le bien ne pouvait être utilisé comme bureau, il refusera en principe de prononcer l’annulation du compromis en question, et les droits d’enregistrement seront alors définitivement dus.
La deuxième possibilité d’échapper au paiement des droits consiste en la résolution judiciaire de la vente. A la différence de la nullité qui frappe une irrégularité présente lors de la signature de l’acte juridique, la résolution sanctionne un manquement ultérieur, et plus précisément dans l’exécution de cet acte. En d’autres termes, l’opération juridique est née régulièrement cette fois – il n’y a donc aucune cause de nullité – , mais c’est dans l’exécution des engagements contractuels de l’une ou des parties que le problème surgit. Tel est le cas, par exemple, si l’acquéreur ne paie pas le prix, s’il se rétracte, ou si le vendeur revient sur son engagement.
Mais cette fois, à la différence de l’action en annulation qui n’est soumise à aucun délai, la demande en résolution doit être introduite dans l’année du compromis, sous peine de déchéance définitive du droit à échapper au paiement.
Les exceptions wallonnes et flamandes… enfin généralisées à la région bruxelloise.
Depuis quelques années, les Région flamande et wallonne ont assoupli le régime qui vient d’être décrit.
Dans ces Régions, et donc également dès le 1er janvier 2017 à Bruxelles, il est et sera désormais possible de se passer de la procédure judiciaire en présentant au service fiscal local une convention de résiliation amiable de la vente (ce qui implique que les parties doivent se mettre d’accord !), et en payant à cette occasion une taxe d’un montant modique (10 € dans le projet bruxellois). Il y évidemment des conditions à respecter (notamment de durée).
Dans un prochain article, ici sur Pim, nous présenterons les modalités pratiques de ce type d’annulation, qui n’est pas la porte ouverte à des changements d’avis intempestifs…
A suivre donc…
