Cession de parts d’une société patrimoniale
Un droit d’enregistrement de 12,5 % (ou de 12 % si Flandre) représente un coût très important lors de l’acquisition d’un bien immeuble.
Comme le principe du libre choix de la voie la moins imposée existe en matière de droits d’enregistrement comme pour tout autre impôt, certains acheteurs imaginent des mécanismes leur permettant, sans simulation, d’éviter le paiement de ces droits.
L’une des solutions fréquemment rencontrée est la vente d’actions d’une société possédant un (ou des) immeuble(s).
Certaines sociétés sont licitement constituées dans le seul but de posséder et de gérer un bien immeuble, parfois unique. On les appelle « sociétés patrimoniales ».
D’autres sociétés, après avoir exercé une activité, cessent parfois celle-ci et se retrouvent avec des actifs qui se limitent parfois, pour l’essentiel à un bien immeuble.
Dans ce cas, il peut être intéressant de vendre les actions de la société plutôt que l’immeuble.
Le vendeur y trouve son compte en matière d’impôts sur les revenus, parce que la plus-value réalisée sur les actions, dans le cadre d’une opération normale de la gestion du patrimoine privé, n’est (actuellement) pas taxable dans son chef, alors que la plus-value qui aurait été réalisée par la société, sur l’immeuble, aurait été imposable dans le chef de celle-ci. Et après liquidation de la dite société, il ne reste plus grand-chose dans la poche des actionnaires…
Quant à l’acheteur, il évite les droits d’enregistrement et frais de notaire, parce qu’il n’acquiert que des actions, non passibles de ces droits et frais, et non l’immeuble lui-même. Il aura cependant à supporter les probables frais de conseillers spécialisés.
Certains ont soutenu que, lorsque la société est « à prépondérance immobilière », une telle opération simule une vente de l’immeuble. Cette conception est tout à fait inexacte : les effets juridiques d’une vente d’actions sont en effet tout à fait différents de ceux d’une vente d’immeuble, puisque, en cas de vente d’actions, l’immeuble ne change pas de propriétaire, tandis que les actions font l’objet d’un transfert de propriété.
Ceci empêche également de requalifier l’opération conformément aux articles 344, §1er du Code des Impôts sur les Revenus et 18 du code des droits d’enregistrement , puisque les effets juridiques de la qualification « vente d’actions » diffèrent de ceux de la qualification « vente d’immeuble ».
Le seul fait de vendre des actions plutôt que de vendre l’immeuble ne peut donc être critiqué par l’administration, même si elle risque de tenter de le faire…
Il n’en va autrement que dans le cas où un immeuble appartenant à une personne est, à un moment où il existe déjà un accord avec un acheteur, d’abord mis en société, par voie d’apport, pour qu’ensuite les actions soient cédées par le vendeur à l’acheteur. Dans ce cas, l’opération, qui vise à ne payer que le droit d’apport de 0,5 %, plutôt que le droit de vente de 12,5 % (ou 12 % si Flandre) est considérée par la jurisprudence comme simulée.
Il faut clairement distinguer l’opération considérée comme simulée, mentionnée ci-dessus, de la simple vente d’actions d’une société immobilière : lorsque l’immeuble n’a pas été préalablement apporté en société, à un moment où l’acheteur et le vendeur étaient déjà en négociation pour la détermination du prix, il n’y a aucune raison de considérer qu’il y a simulation.
L’idéal, c’est donc que l’immeuble soit « en société » depuis quelques années déjà.
Si ce type de transaction peut paraître attractif pour toutes les parties, il faudra cependant également tenir compte des éléments suivants :
- risque éventuel de « passif occulte » dans la société rachetée (risque contre lequel il est cependant possible de se prémunir)
- financement de l’opération plus difficile à organiser : le traditionnel « prêt hypothécaire » réglementé ne fonctionne évidemment pas, l’immeuble appartenant à la société. Il s’agit de financer un achat d’actions et pas l’achat d’un immeuble… (qui ne pourra pas être donné en garantie). Mais, il faut savoir que si vous disposez déjà d’un profil favorable auprès de votre banque, celle-ci fera certainement preuve d’imagination… Il conviendra donc de recourir à un « crédit d’investissement » qui ne bénéficie pas des protections du prêt hypothécaire classique (notamment pour les indemnités de remploi).
- audit comptable
- société à gérer (comptes annuels, etc.)
- en cas de cession ultérieure, quasi obligation de trouver à nouveau un acheteur des actions, au lieu d’une vente d’immeuble.
A défaut d’utiliser le même mode opératoire, la société connaîtra, à son tour, la taxation sur plus-value… alors que, dans l’intervalle, l’immeuble aura été davantage amorti (et donc que sa « valeur comptable » aura baissé… rendant la plus-value plus importante). Il faut donc tenir compte, lors de la fixation du prix de cession des parts, de cette « plus-value latente » ce qui risque de refroidir l’enthousiasme de certains…, mais ne devrait pas en décourager d’autres !
Consultez les autres explications au chapitre « cession de parts d’une société patrimoniale » de notre FAQ.
Si vous désirez céder les parts sociales de votre société, n’hésitez pas à prendre contact avec Pim.be.
Informations complémentaires
Vous êtes actionnaire(s) de la société et, au vu du coût fiscal d’une liquidation après réalisation de ses actifs immobiliers, votre décision est prise: il vaut mieux tenter de trouver un acheteur des parts sociales de la société. Oui, mais, cela se passe comment et cela prend combien de temps ?
1.- Il faut valoriser le patrimoine de la société.
Autrement dit: comme pour une vente classique, il faut que l’opération soit objective, mais aussi la plus attractive possible. Même si l’immeuble est largement amorti d’un point de vue comptable, il convient qu’il soit dans le meilleur état possible, de manière à ce que le résultat des expertises soit objectivement le meilleur possible. Il faut également disposer des divers documents immobiliers administratifs requis.
L’expertise sera la première étape et vous aurez ainsi une idée « de quoi on parle ». La valorisation ainsi effectuée servira en effet de base de discussion pour la valeur des parts à racheter. Dans la logique de ce nous expliquons sur la nature de cette opération, dans l’introduction.
2.- Constitution du dossier de présentation
Le contenu de ce dossier fait l’objet d’une réponse spécifique dans notre FAQ. Voir ici.
Il ne doit pas nécessairement être complet pour passer à l’étape 3 ci-dessous. Mais c’est mieux…
3.- Commercialisation
Vous pouvez, bien entendu, tenter de trouver repreneur par vos propres moyens. Mais, a priori, ce sera plutôt le travail de professionnels.
Si vous souhaitez en parler à Pim (qui peut agir soit parfois dans le cadre d’une mission de recherche rémunérée par le repreneur, soit dans le cadre d’une mission payée par le vendeur), il suffit de prendre contact, sans engagement préalable.
4.- Négociation avec les candidats potentiels
Après présentation du dossier et visite(s) de(s) immeuble(s) concerné(s), les candidats potentiels souhaiteront probablement rencontrer les actionnaires et manifester leur intérêt, le cas échéant.
5.- Letter of intent (LOI)
Cet intérêt se concrétisera, dès réception d’une situation comptable récente, par une « Letter of intent » (ah ! ces anglicismes) ou « Lettre d’intention », émise par le candidat repreneur, dans laquelle seront reprises les modalités et conditions de l’offre de rachat, sous réserve du résultat de la Due Diligence.
6.- Due Diligence
Cette période (durée définie dans la Letter of intent) est mise à profit par le candidat-repreneur pour faire procéder à toutes les vérifications requises, préalablement à la reprise de l’entreprise et pour déterminer si oui ou non la vente peut s’effectuer sur les bases prévues, émises consécutivement aux informations initiales communiquées.
Autrement dit, il s’agit de vérifier si le dossier de présentation remis – sur base duquel l’offre a été chiffrée – correspond à la réalité ou non ou partiellement. Et en tirer les conséquences dans le cadre d’une concrétisation, le cas échéant.
Il est évidemment requis de donner un accès complet aux pièces de votre dossier, le candidat-repreneur (et ses conseillers) s’obligeant au respect de la confidentialité.
7.- Closing
Tout va bien. Tout le monde est d’accord. Il est de temps de clôturer par signature du closing entre les parties .
Ce contrat fixe notamment la date limite pour le paiement du rachat des parts ainsi que les diverses opérations qui devront accompagner concomitamment ce paiement:
- tenue d’une AG extraordinaire de la société ayant pour objet la démission des administrateurs (ou gérants) + décharge, désignation des nouveaux administrateurs et désignation du nouveau conseil d’administration, changement de l’adresse du siège social, etc.
- mise en place de l’éventuelle garantie convenue
- signature du registre des actionnaires
- remise des documents prévus dans le closing
- remise des archives, des clés, des garanties bancaires locatives
- autorisations sur comptes en banque de la société
- ainsi que tout ce qui aura été prévu complémentairement dans le dit closing
Il n’y a pas que les statuts officiels d’une société, ni que le Code des Sociétés. Il peut y voir aussi une convention interne, entre actionnaires, appelée « pacte d’actionnaire ».
Lorsque plusieurs personnes, physiques ou morales, décident de s’associer, il est important de fixer des règles de fonctionnement entre elles.
Le pacte d’actionnaires vient compléter la loi et les statuts. Il s’agit donc d’un contrat optionnel, mais bien utile dans certains cas. Contrairement aux statuts et à la loi, le pacte d’actionnaires est privé et généralement même secret. Si ce contrat lie les parties entre elles, il n’est pas opposable aux tiers, même pas à la société dont elle régit l’actionnariat.
Ce pacte se rédige – de préférence avec l’aide d’avocats spécialisés -et se signe quand « tout va bien » pour ne pas devoir tenter de s’entendre quand subitement tout va moins bien (on devrait préconiser la même chose pour la vie conjugale, mais c’est un autre débat).
Ce pacte réglera notamment le bon fonctionnement de la société (gestion journalière, conseil d’administration, procédure en cas de blocage, associés actifs vs inactifs, etc.), les cas de changements partiels de l’actionnariat, la résolution de problèmes potentiels entre actionnaires minoritaires et majoritaires, etc.
Un tel pacte n’existe pas nécessairement, mais, dans le cadre d’une cession des parts d’une société patrimoniale, s’il existe, il doit être communiqué au candidat repreneur, lors de la due diligence.
Vous envisagez de céder les parts sociales de votre société patrimoniale ? Gagnez du temps en préparant correctement votre dossier de présentation au candidat repreneur.
C’est déjà devenu très compliqué de rassembler toute la paperasse requise pour une simple vente immobilière classique. Alors pour céder les parts, ce sera la même chose, mais avec une couche de plus: tout ce qui concerne la vie de la société et de ses comptes.
Une économie fiscale, cela se mérite…
En ce qui concerne le ou les immeuble(s), les contraintes administratives sont variables selon les régions de leur(s) localisation(s), mais il y a au minimum la copie de ces documents-ci, pour chaque immeuble:
- titre de propriété (= votre acte d’achat notarié)
- baux existants, tableau récapitulatif des revenus locatifs, modes de garanties locatives
- valeur estimée de(s) immeuble(s) (idéalement: rapports d’expertises) + photos
- PV de vérification de l’installation électrique
- plans, permis de bâtir
- renseignements urbanistiques
- attestation de sol (pollution)
- PEB
- dernier avertissement extrait de rôle (AER) (précompte immobilier et Revenu Cadastral)
- acte de base, décomptes de charges et PV des AG (si immeubles dans copropriété)
- situation hypothécaire
- permis d’environnement en cours (si applicable) + date d’échéance
En ce qui concerne la « vie de la société » (certains de ces documents peuvent avoir un caractère confidentiel et ne seront à transmettre que dans le cadre d’une due diligence convenue):
- numéro d’entreprise
- statuts coordonnés et publications au Moniteur Belge
- bilans détaillés des 3 dernières années + bilan interne intermédiaire récent
- liste des éventuels achats/ventes de biens immobiliers effectués par la société lors des 5 dernières années
- 3 dernières déclarations fiscales et AER Isoc en résultant
- détail des crédits en cours (si existants) et/ou attestations de remboursements et/ou actes de mainlevées hypothécaires
- 2 derniers PV d’AG de la société
- pacte d’actionnaire (éventuel)
- attestation fiscale d’absence de dettes (valable un mois, à obtenir via Myfin entreprise)
- attestation d’absence de dettes sociales (via ONSS)
- engagements hors bilan
- identification des divers actionnaires de manière à ce que l’opération envisagée puisse effectivement représenter 100 % des parts
N’hésitez pas à prendre contact avec PIM pour toute assistance dans le cadre d’une cession de société patrimoniale.
Lors de l’acquisition d’une entreprise, les due diligences sont l’ensemble des vérifications que l’acquéreur potentiel va (faire) réaliser afin d’avoir une idée précise de la situation de l’entreprise et lui permettre de formuler, le cas échéant, son offre d’achat en connaissance de cause.
C’est un audit préalable: investigation qui implique le recours à des experts, notamment comptables, financiers, juridiques, fiscaux ou sociaux, dont les conclusions serviront de base à la prise de décision d’un investisseur.
Il est d’usage de réserver au candidat-acquéreur l’équivalent d’une option exclusive pendant la durée de cette due diligence. Ses experts devront avoir accès à toutes les pièces. Une obligation de confidentialité (réciproque) doit exister.
Il s’agit d’une étape importante dans le cadre du processus de l’achat / vente des parts sociales d’une société.
Cet anglicisme (« fermeture ») dit bien ce qu’il veut dire: le dossier a été étudié, le prix a été négocié. Il est temps de clôturer. On va concrétiser par un contrat définissant les droits et obligations de chaque partie: le prix de la cession, les garanties, les dates de paiement, de signature de registres, etc. C’est un peu comparable à l’étape du « compromis de vente » en immobilier.
Si, comme actionnaire cédant, vous aviez constitué des garanties privées auprès d’institutions financières ayant ouvert des lignes de crédit à la société, il est impératif qu’au moment du closing, vous disposiez de courriers officiels de ces institutions financières vous désolidarisant des crédits en cours.
Si des remboursements anticipés de ces crédits ont été exigés, le coût du funding loss et autres « indemnités de remploi » sera intégré au prix proposé / convenu pour l’achat des actions.
Si celui auquel vous avez cédé vos actions revend votre société endéans les 12 mois à un tiers domicilié hors de la zone euro, l’opération de cession que vous avez effectuée pourrait être fiscalement requalifiée et taxée dans votre chef. La convention de closing doit prévoir ce cas de figure et l’interdire, de manière à vous protéger.
Le boni de liquidation est le solde que les actionnaires d’une entreprise peuvent s’octroyer après que tous les biens de l’entreprise aient été vendus et toutes dettes remboursées, dans le cadre de la liquidation de la société.
Il s’agit d’un dividende sur lequel le contribuable, personne physique, doit payer un impôt, sous forme de précompte retenu lors du paiement du dit dividende, de 30 % (sous réserve d’un taux de 10 % dans un cadre transitoire, avec des modalités précises).
