Quelles peuvent être les conséquences, en matière de congé et de préavis, de l’absence d’enregistrement d’un bail de résidence principale de longue durée ?
La loi impose au bailleur d’accomplir la formalité d’enregistrement du bail lui-même, dans un délai de deux mois à compter de la signature du contrat par les parties.
Pour les baux enregistrés dans les délais impartis par la loi, l’enregistrement est gratuit.
En cas d’enregistrement tardif, le bailleur s’expose à une amende administrative de 25,00 EUR.
Le bailleur s’expose également à la sanction civile particulière de l’article 3, § 5, al. 3 de la loi, qui précise :
Si le bailleur n’a pas fait enregistrer le bail dans les deux mois, et aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré, le preneur peut donner congé sans préavis ni indemnité. Dans ce cas, le preneur n’est donc pas tenu de respecter le préavis de trois mois et l’indemnité de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
En pratique :
Pour pouvoir résilier un bail non-enregistré sans délai de préavis et sans les indemnités éventuellement dues, le contrat de bail répondra à quatre conditions impératives :
La première, c’est que le bien loué doit constituer la résidence principale du locataire.
La deuxième condition nécessaire, c’est que le bail doit être réputé conclu pour une durée de neuf années ou avoir été prorogé après l’expiration d’une durée de neuf années.
Par voie de conséquence, cette condition implique que le droit de résilier un bail non-enregistré sans délai de préavis et sans les indemnités éventuellement dues ne s’applique pas aux baux de “courte durée”, sauf lorsqu’ils sont arrivés à échéance et qu’ils deviennent réputés conclus pour neuf années (les baux de “courte durée” sont les baux écrits conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans).
La troisième condition, c’est que le bail ait été signé depuis au moins 2 mois (il s’agit du délai dans lequel le bail doit être enregistré).
La quatrième condition, qui est trop souvent oubliée (voire ignorée), c’est que le bail ne peut prendre fin, au plus tôt, que le dernier jour du mois en cours. Pourquoi ? Parce que si la loi dispense le locataire de respecter le délai de préavis, elle ne le dispense pas de donner son congé au bailleur…. Lequel congé ne prend effet que le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel il a été envoyé !
En conséquence, si un locataire, titulaire d’un bail de résidence principale de longue durée non enregistré indique à son bailleur qu’il quitte l’immeuble le 05 février, cette information est un congé dont les effets ne sortiront que le 1er mars, date à partir de laquelle le délai de préavis légal ne doit pas être respecté… mais jusqu’à la fin du mois de février, le loyer sera dû…
En résumé, le défaut d’enregistrement du bail ne dispense pas le locataire de prévenir le bailleur de son intention de partir. D’où l’utilité d’envoyer un pli recommandé dans lequel le locataire notifie sa volonté de quitter les lieux loués.
La date du recommandé permettra de prouver si la résiliation a été notifiée avant ou après la date d’enregistrement du bail.
Dès que le locataire connaît la date à laquelle il souhaite quitter le lieu, il veille à prévenir le bailleur au plus tôt. En effet, un locataire qui, par négligence ou par volonté de nuire, préviendrait son bailleur au dernier moment alors que la date de son départ était connue depuis un certain temps, pourrait être sanctionné pour “abus de droit”.
À bon entendeur…
