Alors que sous l’ancien régime du CWATUP, il n’existait aucune possibilité de prescription en matière d’infraction urbanistique, le CoDT a apporté certains assouplissements notables en la matière.
Bien que certains mécanismes de « prescription » ont été adoptés, le législateur n’a pas pour autant, souhaité que ceux-ci s’appliquent en toutes circonstances.
Les mécanismes adoptés s’accompagnent ainsi souvent d’une série de conditions, qui doivent être respectées pour pouvoir bénéficier de l’assouplissement.
Par ailleurs, si certains mécanismes conduisent à une régularisation pure et simple de la situation, certains visent uniquement à supprimer le caractère infractionnel des actes et travaux réalisés illégalement.
Nous vous proposons, ci-dessous, un bref tour d’horizon des différents assouplissements apportés depuis l’adoption du CoDT en matière d’infraction urbanistique.
Présomption de conformité pour tous les actes et travaux effectués avant le 22 avril 1962
Les actes et travaux effectués avant le 22 avril 1962 ne sont pas infractionnels. La date pivot correspond à l’entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
Selon les travaux préparatoires, ils sont présumés exécutés sur la base d’un permis d’urbanisme et conformément à celui-ci.
La présomption supprime le caractère infractionnel des travaux exécutés. Elle induit logiquement une régularisation automatique desdits travaux, qui a lieu par l’effet de la loi.
Présomption irréfragable de conformité pour certains actes et travaux effectués avant le 1er mars 1998
Les actes et travaux réalisés ou érigés avant le 1er mars 1998 sont irréfragablement présumés conformes au droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
Il est à noter que la présomption ne s’applique pas aux actes et travaux qui :
- ne sont pas conformes à la destination de la zone du plan de secteur ;
- consistent à créer un logement après le 20 août 1994 ;
- sont réalisés sur un site reconnu ;
- sont réalisés sur un bien ayant fait l’objet d’une mesure de protection du patrimoine ;
- peuvent faire l’objet d’une incrimination en vertu d’une autre police administrative ;
- ont fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction ou d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée.
Les actes et travaux étant présumés conformes au droit de l’urbanisme, il est présumé qu’un permis est accordé. Cette présomption de permis vaudra également dans le cadre d’une demande de permis introduite ultérieurement.
Assouplissements : dépénalisation de certains actes et travaux après 10 ans ou 20 ans
À côté des mécanismes de présomptions, le CoDT instaure un mécanisme de dépénalisation pour les infractions dites mineures (10 ans) ou fondamentales (20 ans).
Il importe de préciser que toutes les exceptions qui s’appliquent aux présomptions irréfragables de conformité s’appliquent également aux dépénalisations des infractions mineures ou fondamentales. En d’autres termes, aucun assouplissement n’est possible pour les actes et travaux qui se trouvent visés par les exceptions mieux décrites ci-avant applicables à la présomption irréfragable de conformité.
Pour les infractions dites mineures, le maintien des actes et travaux sans le permis qui était requis ou en méconnaissance de celui-ci n’est pas constitutif d’une infraction au terme d’un délai de 10 ans après l’achèvement des actes et travaux.
Pour pouvoir bénéficier de cette dépénalisation après 10 ans, il faut remplir les conditions suivantes :
- L’infraction doit être commise dans une zone destinée à l’urbanisation ;
- Les actes et travaux doivent être conformes aux normes du guide régional ;
- Les travaux doivent rencontrer l’une des quatre hypothèses suivantes :
- en cas de non-respect du permis d’urbanisme délivré, l’ampleur des écarts est inférieur à 20%, soit de l’emprise au sol autorisée, soit de la hauteur sous corniche et au faîte du toit autorisée, soit de la profondeur autorisée, soit de la volumétrie autorisée, soit de la superficie de planchers autorisée, soit des cotes d’implantation des constructions, soit de la dimension minimale ou maximale de la parcelle
-
- en cas de réalisation d’un auvent en extension d’un hangar agricole autorisé, pour autant que, soit la hauteur de faîte de l’auvent soit inférieur à celle sous corniche du hangar, soit le hangar présente un tel auvent sur une seule de ses élévations, soit l’auvent présente une profondeur maximale de 7 mètres mesurés à partir de l’élévation du hangar
- en cas de non-respect des ouvertures autorisées ;
- en cas de non-respect des tonalités autorisées par le permis d’urbanisme.
Les infractions qui ne répondent pas aux conditions pour être qualifiées de « mineures » doivent alors être qualifiées de « fondamentales ».
Pour ces infractions, le maintien des actes et travaux ne sera pas constitutif d’une infraction au terme d’un délai de 20 ans après l’achèvement des travaux.
Il est à noter que les dépénalisations des infractions mineures et fondamentales n’ont pas pour effet de légaliser pour autant les actes et travaux irrégulièrement réalisés, et ce contrairement aux présomptions.
La dépénalisation a uniquement pour effet de faire perdre aux actes et travaux réalisés leur caractère infractionnel. Autrement dit, une fois ce délai de 10 ou 20 ans écoulé, ils ne sont plus susceptibles d’aucune poursuite civile ou pénale.
Cela étant, d’un point de vue juridique, ils ne sont couverts par aucun permis. Le Service public de Wallonie rappelle qu’un permis de régularisation est en principe nécessaire, même si, paradoxalement, le contrevenant n’est pas obligé d’y procéder. Aussi, l’absence de permis ou de régularisation pourrait, le cas échéant, être prise en compte dans le cadre d’une nouvelle demande de permis sur le bien concerné.
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Article écrit par Maître Laurent-Olivier HENROTTE, avocat au barreau de Namur, spécialisé en droit de la construction et de l’architecture, en droit public et des marchés publics, en immobilier et assurances. Il est également maître de conférences à l’Université de Liège, Maître de conférences de la Haute Ecole Libre Mosane d’ingénieurs industriels et rédacteur en chef du Forum de l’Immobilier (Anthemis).
Pour prendre contact avec Maître HENROTTE : lo.henrotte@lexing.be ; +32 81 21 22 23
Illustration: Depositphotos
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