Le congé pour occupation personnelle donné par le bailleur

Publié par Gilles TIJTGAT, le 22 mai 2017 - Blog, Droit, Infos immobilières

Dans un bail de résidence principale de plus de  3 ans, le bailleur peut résilier la convention, à tout moment, en donnant un congé de six mois, s’il a l’intention d’occuper le bien

personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par l’un de ses proches (art.3 § 2). Rappel des principes.

Cette faculté offerte au bailleur – qui constitue une disposition impérative en faveur du seul preneur – est toutefois soumise au respect d’un certain nombre de conditions : 

Préavis

Le bailleur qui résilie le contrat pour motif d’occupation personnelle peut mettre fin au bail à tout moment mais en donnant congé avec un préavis de six mois. 

Le délai de préavis prenant cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Pour qui ?

Seules les personnes nommément désignées par la loi bénéficient de la faculté de résilier le bail pour occupation personnelle, soit :

–          le bailleur lui-même ;

–          son conjoint (n’est pas visé par ce terme le concubin) ;

–          ses descendants, (enfants et petits-enfants) et les descendants de son conjoint ;

–          ses enfants adoptifs et ceux de son conjoint ;

–          ses ascendants et ceux de son conjoint ;

–          ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré inclus (frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces)

Si la personne visée est un collatéral du troisième degré (neveu, nièce), le locataire a le droit de rester dans les lieux durant le premier triennat.

Si le bailleur est une personne morale, celle-ci ne peut user de la faculté de résiliation anticipée que pour occuper elle-même le bien, c’est-à-dire y fixer son siège social, une succursale ou un siège d’exploitation.

Quelle occupation ?

L’occupation personnelle doit être effective et continue.

Le bien doit être occupé effectivement et personnellement par une des personnes figurant dans la liste légale des bénéficiaires admissibles. 

L’occupation personnelle du bailleur n’implique pas, pour ce dernier, l’obligation d’installer son domicile ou sa résidence dans les lieux loués et donc d’y habiter : la notion d’occupation personnelle coïncide ici avec celle de jouissance, sans avoir égard à la manière dont cette dernière s’est opérée.

Le nouvel occupant peut dès lors affecter les lieux à d’autres fins que la résidence principale ou n’occuper les lieux que partiellement ; en revanche, il n’est pas satisfait à l’obligation légale d’occupation personnelle et effective lorsque le bailleur se contente de laisser les lieux totalement inoccupés pendant le délai imposé par la loi. 

Délais ?

S’agissant de délai, la loi prévoit que l’occupation doit prendre cours au plus tard un an après la fin du bail.

Pour être effective et continue, l’occupation doit encore se poursuivre sans interruption pendant deux ans au moins : cela ne requiert pas la permanence mais bien une occupation régulière et constante qui s’accompagne d’une véritable jouissance des lieux par les seules personnes autorisées par la loi.

L’occupation personnelle est un fait dont la matérialité peut être prouvée par toutes voies de droit.

Comment ?

Le congé donné par le bailleur au moyen d’une lettre recommandée doit respecter certaines modalités.

Pour être valable, le congé doit mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien ainsi que son lien de parenté avec le bailleur. Il est toutefois admis que l’occupation effective ne doit pas nécessairement être le fait de la personne désignée dans le congé. 

On sera toutefois attentif au fait que lorsque l’occupant est un neveu ou nièce, le préavis ne peut ne peut expirer avant la fin du premier triennat. 

Contre préavis 

Le fait pour le bailleur de mettre fin au bail pour motif d’occupation personnelle ou par un proche autorise le preneur à mettre un terme au bail lui aussi, à tout moment, moyennant un congé d’un mois.

Indemnité

Si les conditions susmentionnées sont respectées, le bailleur n’est tenu au paiement d’aucune indemnité à l’égard du preneur. 

Par contre, lorsque le bailleur ne réalise pas l’occupation dans les conditions et les délais impartis et qu’il ne peut justifier d’une circonstance exceptionnelle, le preneur a droit à une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

Les circonstances exceptionnelles dont peut faire état le bailleur pour s’exonérer du paiement de l’indemnité doivent être indépendantes de sa volonté (ou de celle des tiers bénéficiaires) et imprévisibles au moment où le congé est donné (par exemple le décès ou l’internement du bénéficiaire du congé) ; elles ne sont toutefois pas assimilées à des cas de force majeure, dès lors qu’il n’est pas requis qu’elles empêchent définitivement l’occupation.  

Preuve

Le preneur qui souhaite revendiquer l’indemnité de 18 mois doit en principe apporter la preuve que l’occupation personnelle n’a pas été réalisée conformément au prescrit légal et ce, par toutes voies de droit.

Le preneur est cependant en droit d’exiger du bailleur qu’il démontre avoir satisfait à ses obligations légales : en vertu des principes généraux, c’est en effet au bailleur qu’incombe de rapporter la preuve de son obligation et non au preneur à en fournir la preuve négative.

Concernant le lien de parenté, c’est le bailleur qui doit en apporter la preuve, dans un délai de deux mois faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être très rapidement menée devant le juge de paix : à peine de déchéance dans les deux mois avant l’expiration du délai de préavis.

Exclusion

On relèvera enfin que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997, qui a modifié et complété la loi du 20 février 1991, les parties peuvent convenir d’exclure ou de limiter la faculté de résiliation anticipée du bailleur ; la disposition n’est dès lors plus impérative qu’en faveur du seul preneur.