Quel prix (de vente) fixer ?
L’éternel débat entre le vendeur qui voudrait vendre au plus cher…
et l’acheteur qui veut acheter au plus bas !
Sans oublier certains agents immobiliers qui y ajoutent leur grain de sel …
- Certains propriétaires-vendeurs fixent le prix de vente comme suit :
J’ai acheté X millions en 19.., puis j’ai payé les frais de notaire pour Y milliers de FB que je convertis en euros (en arrondissant vers le haut), ensuite j’ai fait des travaux pour Z milliers d’euros. Si j’additionne tout ça et que j’ajoute l’inflation, plus un petit bénéfice, cela donne LE PRIX QUE JE DEMANDE, que je vais à nouveau arrondir en euros….
Comme les acheteurs aiment bien discuter le prix, je vais toujours le majorer de 20 ou 30 % et, qui sait, si j’ai un peu de chance, ce sera cela de pris en plus!
- L’acheteur fait un autre calcul :
Si on demande X dizaines de milliers d’euros pour la maison, je dois ajouter les frais notariaux donc, en réalité, ça va me coûter ….€
La maison n’est plus très fraîche, pour repeindre, tapisser, installer une cuisine convenable cela va encore coûter … €
L’abri de jardin qu’ils ont construit est vraiment nul, cela va encore me coûter … € pour le démolir.
Je dispose déjà d’autant et je peux emprunter maximum tant.
Si je déduis tous ces frais de ce montant, voilà LE PRIX QUE J’OFFRE.
Le vendeur a l’air pressé et il y a déjà longtemps que la maison est à vendre, je vais donc proposer 10 ou 20 % en moins. On ne sait jamais!
Alors, comment fixer la vraie valeur du bien ?
La vraie valeur d’un bien, c’est celle que, finalement, un acquéreur réel lui aura donné…
Encore faut-il avoir réalisé les démarches adéquates pour tenter de le trouver.
L’expertise ?
Les expertises peuvent donner des valeurs très différentes en fonction de l’expert et de celui qui demande l’expertise: compagnie d’assurance, propriétaire, candidat-acquéreur, crédit ou prêt hypothécaire,…
Selon que la maison sera située sur des terrains différents, avec un environnement différent, avec des projets d’aménagement du territoire différents (industrie, agricole, extension d’habitat, nouvelles routes, décharge ou nouvel aéroport), cette même maison n’aura pas du tout la même valeur.
Il faut donc définir une mission précise pour l’expert.
En lui précisant la finalité de l’expertise (mise en vente de gré à gré) et en lui demandant de donner, dans son rapport, des points de comparaison.
Les prix des maisons vendues récemment dans la région forment effectivement une très bonne approche complémentaire.
Enfin, il est indispensable de tenir compte de l’état d’entretien et de la présentation générale du bien.
Sur base de toutes ces données, on pourra déterminer la VALEUR VENALE DU BIEN EN FONCTION DU MARCHE ACTUEL.
Comme expliqué sur notre page « votre bien sur Pïm » , nous ne préconisons pas de demander à l’agence – et à elle seule – de procéder elle-même à l’estimation de votre bien. Il faut éviter tout conflit d’intérêt. Cela n’empêche évidemment pas que l’agence puisse avoir sa propre opinion sur cette valeur… et qu’il est bon de la lui demander. Quitte à en débattre….
Et demander l’avis de plusieurs agences, à seule fin d’opérer une moyenne entre les valeurs ainsi estimées, n’est pas une approche sérieuse.
A quel prix annoncer le bien ?
Trois hypothèses :
1) On veut vendre le bien mais on a le temps, rien ne presse.
On peut alors annoncer le bien au prix estimé du marché ou légèrement supérieur.
2) On est pressé, il faut vendre vite.
Il vaut mieux annoncer le bien à un prix légèrement inférieur à ce qui se pratique pour des biens équivalents dans la région.
3) On veut perdre beaucoup de temps et d’argent.
On annonce le bien à un prix fort au-dessus de sa valeur en se disant qu’il sera toujours temps de négocier quand un amateur se présentera.
Les amateurs sont là mais se laissent décourager par le prix excessif sans même chercher à négocier.
Ils achètent un autre bien à un prix plus réaliste.
Le temps passe.
On se dit alors qu’il faut baisser le prix et on le fait, parfois considérablement, à plusieurs reprises.
Les candidats acheteurs se renseignent, reconnaissent la maison et se disent : « Si elle est à vendre depuis autant de temps c’est qu’il y a un problème ».
La maison est alors « brûlée » sur son marché.
Elle finira bien par se vendre, mais à quel prix?
Le prix obtenu sera fortement inférieur à ce que l’on aurait pu obtenir tout de suite, en la proposant à sa vraie valeur, en fonction du marché, au « juste » prix.
Pour vendre vite et bien, il est de la plus grande importance de fixer, dès le départ, le prix de façon professionnelle et réaliste.
Justifier ce prix et le maintenir puisqu’il est justifié.
