Copropriété : qui répare la terrasse ?

Publié par Gilles Carnoy (avocat), le 7 octobre 2015 - Blog, Droit, Infos immobilières

Propriété privative ou commune ?
Lorsque l’acte de base est clair, les frais de réparations aux parties privatives telles qu’il les détermine, resteront à charge du propriétaire concerné (M. Wahl, « La répartition entre les copropriétaires des frais de réfection des balcons-terrasses », Immobilier, avril 2007).
Mais il faut que l’acte de base soit clair, et il arrive que ce ne soit pas le cas surtout pour les actes de base anciens.
Parfois l’acte de base décrit la terrasse comme privative au même titre qu’une pièce de l’appartement (chambre par exemple), ce qui signifie qu’elle est privative dans une enceinte commune.
Et les statuts ne développent pas d’avantage les éléments constitutifs de ladite terrasse.
Cela peut correspondre à la situation assez fréquente d’une terrasse dont la structure est commune et dont le revêtement ou le parement est privatif.
En cas d’imprécision, on examine les statuts de la copropriété afin de déterminer si les terrasses sont privatives ou non.
Lorsque l’acte de base n’est pas suffisamment précis sur ce point, la loi énonce que « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux » (art. 577-3, al. 3, du Code civil).
La loi se réfère au critère d’usage pour établir la distinction entre les parties communes et privatives.
Des décisions jurisprudentielles ont été rendues en la matière.
La plupart d’entre elles considèrent que les terrasses, balcons, toitures et toitures terrasses, ainsi que les accessoires (garde-corps, balustrade, revêtement, … etc.) sans distinction aucune, étant des éléments de la façade, participent au caractère commun de l’édifice.
En ce qui concerne les terrasses à usage privatif, les garde-corps, les balustrades, l’étanchéité, le revêtement, la chape isolante au même titre que le béton des hourdis qu’elle protège sont parties communes ainsi que tous les éléments qui ont trait à l’ornement extérieur des façades, même s’ils dépendent des parties privatives par exemple les ciels et terrasses (M. Wahl, opus cité).

Qui est compétent pour réaliser les travaux affectant les terrasses ?
1) La terrasse est une partie privative 
Pouvoir décisionnel d’effectuer des travaux sur les terrasses
En principe, l’assemblée générale des copropriétaires et son organe n’ont aucune compétence pour organiser la gestion des parties privatives de l’immeuble.
Cela a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 1er avril 2004 selon lequel « l’assemblée générale n’est compétente pour décider que des travaux affectant les parties du bâtiment dont il est constaté qu’elles ne sont pas privatives » (Cass., 1er avril 2004, Pas., 2004, liv. 4, p. 555).
Toutefois, la loi du 2 juin 2010, réformant profondément la section du Code civil relative à la copropriété, a renversé le principe soutenant cette décision.
L’article 577-7, §1, al. 1, du Code civil a, en effet, été complété par un point e).
Ainsi :
« L’assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
e) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.

Cette décision ne modifie par la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires ».
L’objectif du législateur est justement de répondre à un problème fréquent, à savoir l’exécution des travaux aux terrasses qui, selon les statuts, sont privatives.
La règle fondamentale selon laquelle l’association des copropriétaires n’a pas le pouvoir de faire exécuter les travaux elle-même aux parties privatives subsiste.
Toutefois, la loi prévoit désormais explicitement une dérogation à ce principe moyennant « une motivation spéciale ».
La motivation pour les travaux aux terrasses serait, notamment, qu’il est nécessaire de placer de nombreux et coûteux échafaudages, qu’il faut faire appel à un coordinateur de sécurité ou à un bureau d’étude ou qu’il faut coordonner les travaux à plusieurs terrasses.
La motivation spéciale facilitera la tâche du juge lorsque celui-ci est amené ultérieurement à vérifier si la règle relative à la majorité a été correctement appliquée (Doc. Parl., Sénat, Sess. 2009-2010, n°4-1409/4).
La décision d’entamer des travaux aux terrasses de l’appartement privatif ainsi que le choix de l’entrepreneur revient donc, en principe au propriétaire de ce lot.
Toutefois, à condition de motiver sa démarche, l’assemblée générale pourra interférer dans les travaux de réfection de la terrasse de cet appartement.
Enfin, il faut noter que l’article 577-7, §1, 1°, précise que « cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires ».
Les travaux à une partie privative, même initié par l’assemblée générale, sont donc à charge du copropriétaire du lot.
Responsabilité en cas de dommage
Si l’on part du postulat que la terrasse est une chose privative, cela implique que le propriétaire de ce lot doit en assurer le bon entretien.
Si le mauvais état de sa terrasse est à l’origine d’infiltrations qui endommage les parties communes de l’immeuble et/ou d’autre(s) lot(s) privatif(s), il sera tenu de réparer le préjudice qu’il a ainsi causé, en application de l’article 1382 du Code civil voire de l’article 1384, al. 1, du même Code, sans préjudice de la théorie des troubles de voisinage en l’absence de faute.
Si la terrasse est commune et que le propriétaire du lot tarde à avertir le syndic du défaut affectant la terrasse, il engage pareillement sa responsabilité.
2) La terrasse appartient aux parties communes
Pouvoir décisionnel d’effectuer des travaux sur les terrasses
L’assemblée générale est bien entendu compétente en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble.
Si les terrasses sont considérées comme commune, l’ACP pourra donc décider, à la majorité des trois quarts des voix de procéder à des travaux de réfections (art. 577-7, §1, 1°, b) du Code civil).
Le coût des travaux est alors réparti entre les copropriétaires, selon les quotités détenus par chacun d’eux.

Responsabilité en cas de dommage
Les parties communes étant sous la garde de l’ACP, cette dernière sera responsable si lesdites parties communes devaient causer un dommage à un tiers ou au lot privatif d’un des copropriétaires (Cass., 28 mai 2010, rôle n° C.09.0233.F, www.juridiat.be).

Conclusion
Bien souvent, il faut interpréter les statuts en ce sens que la structure de la terrasse est constitutive des parties communes.
Dans ce cas, l’ACP pourra décider librement des travaux à effectuer à la terrasse. En contrepartie, elle pourrait voir sa responsabilité engagée si elle fait preuve de négligence.
Dans le cas contraire, si l’ACP motive spécialement sa demande, et récolte trois quarts des voix, elle pourra décider de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.