Pas de garantie locative, pas de clefs ?

Publié par Gilles TIJTGAT, le 1 juin 2017 - Blog, Droit, Infos immobilières

La garantie locative est très (trop) souvent confondue avec la notion de caution. 

En effet, si la garantie locative est représentative d’une somme d’argent, la caution est, quant à elle, une personne qui s’engage à supporter les manquements financiers du locataire principal à la place de ce dernier.

Bien que différentes, la garantie locative et la caution ont toutes les deux pour objectif de fournir au bailleur une garantie contre les manquements éventuels du locataire et présentent également la particularité de ne pas être obligatoires….

 Il n’y a, en effet et étonnamment, aucune disposition légale prévoyant que la validité d’un contrat de de bail de résidence principale est conditionnée par le versement d’une garantie locative.  En clair, un contrat pourrait être conclu sans qu’aucune garantie locative ne soit sollicitée…

 Mais, ce n’est bien évidemment jamais le cas !  Ce qu’il faut retenir c’est que l’obligation de constituer la garantie locative repose sur une base contractuelle et non légale.  Il est bien évident que le bailleur soucieux de la préservation de ses (légitimes) intérêts, prévoira cette clause dans le contrat de bail.

 Si une telle clause existe, c’est cette fois la loi qui vient définir les contours obligatoires de celle-ci ! 

Le bailleur ne peut donc exiger que la garantie locative, représentée par une somme d’argent, soit supérieure à certains montants et/ou lui soit remise en liquide…

Qu’en est-il si la garantie prévue dans le contrat n’est pas versée avant l’entrée du locataire dans les lieux ?  Le bailleur peut-il refuser de fournir les clefs ?

Lorsque le contrat de bail est signé, il en découle à charge du bailleur et du locataire des droits et des obligations, c’est ce que l’on appelle un contrat synallagmatique.

La première obligation du bailleur est l’obligation de délivrance qui est, notamment, exécutée par le biais de la remise des clefs de l’immeuble.

Si rien n’est prévu dans le bail quant à cette obligation de délivrance (qui apparaît naturelle), cette dernière ne peut être conditionnée «unilatéralement » par le bailleur.

 En termes clairs, le bailleur ne peut  pas soumettre l’exécution de son obligation à une condition qui ne figure pas dans le contrat.

 Même si le contrat prévoit expressément le versement d’une garantie locative ?

 Oui, car l’un n’est pas nécessairement lié à l’autre…

 Si vous n’avez rien prévu dans le bail, il est dangereux de garder les clés (on ne peut se faire unilatéralement « justice »).

Le risque existe en effet qu’un juge considère que le bailleur ne respecte pas son obligation et il ne faut pas exclure la possibilité pour le locataire d’obtenir la condamnation du bailleur de délivrer l’immeuble… éventuellement sous la menace d’une astreinte ou la résolution du bail aux torts du propriétaire.

 Il est donc prudent de modaliser contractuellement l’obligation de délivrance (ce qui est parfaitement légal) en insérant dans le contrat de bail une clause du type :

« Moyennant le respect et la réalisation par le Preneur de toutes ses obligations contractuelles, le Bailleur donnera en location à ce dernier le bien décrit comme suit : xxxxx

Le présent bail prendra effet le xxxxx.

La mise du logement à disposition du ou des locataires est toutefois soumise aux conditions suivantes :

–              Réalisation contradictoire de l’état des lieux d’entrée (article x)

–              Constitution de la garantie locative (article x)

–              Paiement du premier mois de loyer (article x)

–              Preuve de la signature du contrat d’assurance (article x) »

Un bailleur averti… et un contrat bien rédigé sont bien utiles à la prévention de litiges stériles !