Revenu cadastral: de quoi s’agit-il ? Comment est-il calculé et fixé ?
Les explications utiles, pour les lecteurs de Pim’s Blog, de Me Aurélien Bortolotti, avocat fiscaliste.
Définition
Pour chaque immeuble, bâti (maison, usines,…) ou non-bâti (terrain, forêts, prairies,…), il est établi un revenu cadastral. Le code des impôts sur les revenus de 1992 (en abrégé, CIR/92) définit ce revenu, comme le revenu moyen normal net d’une année.
Le revenu cadastral constitue la base pour le calcul du précompte immobilier et pour la détermination des revenus immobiliers imposables à l’impôt des personnes physiques.
Le revenu cadastral est la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble au 1er janvier de l’année qui précède celle de la mise en application du revenu cadastral résultant d’une péréquation générale.
Pour l’exécution de la dernière péréquation générale dont les résultats n’ont sorti leurs effets qu’en 1980, l’époque de référence a été fixée au 1er janvier 1975.
Les revenus cadastraux actuels sont donc fixés sur la base du marché locatif des immeubles pour l’année 1975, puisqu’il n’y a plus eu de péréquation générale.
Suivant la loi, le revenu cadastral est en principe revu tous les dix ans afin de l’adapter à l’évolution du marché.
Une nouvelle péréquation cadastrale était prévue en 1985, mais faute de moyens et d’envie politique, elle n’a pas été réalisée.
Aucune nouvelle péréquation ne semble actuellement à l’ordre du jour.
Calcul
Le revenu cadastral est la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble au 1er janvier 1975.
La valeur locative brute (montant total des loyers et des avantages locatifs) est diminuée des charges (pour les frais d’entretien et de réparations) fixées forfaitairement à 40% pour un immeuble bâti et à 10% pour un immeuble non-bâti.
- Illustration pour les immeubles bâtis : votre maison a un revenu cadastral de 600€ (voy. avertissement extrait de rôle au précompte Immobilier). C’est ce revenu net qui sera indexé et à l’IPP multiplié par 1,40 si donné en location ou si c’est une seconde résidence. Ce revenu net correspond en fait à 60% du revenu brut du revenu cadastral qui avait été arrêté en 1975. Les 40% restants correspondent aux frais d’entretien et de réparation. Ils sont déduits d’office. Le revenu cadastral brut total est de 1.000€.
- Illustration pour les immeubles non-bâtis : vous avez un terrain avec un revenu cadastral de 900€ (voy. avertissement extrait de rôle au précompte immobilier). C’est ce revenu net qui sera indexé. Ce revenu net correspond à 90% du revenu brut du revenu cadastral qui avait été arrêté en 1975. Les 10% restants correspondent aux frais d’entretien et de réparation. Ils sont déduits d’office. Le revenu cadastral brut total est de 1.000€.
Les revenus cadastraux sont, quel que soit leur montant, arrondis à l’euro, les décimales étant ignorées.
Fixation
Le revenu cadastral est fixé par parcelle cadastrale, par les experts de l’administration du cadastre.
Ces derniers déterminent le montant du revenu cadastral en fonction de la valeur locative de l’immeuble, des caractéristiques propres à la parcelle et en tenant compte des loyers d’immeubles semblables qui servent de points de référence.
C’est, en effet, l’appropriation de l’immeuble (c’est-à-dire sa bonne adaptation à sa destination générale ou particulière) compte tenu de ses caractéristiques intrinsèques et de son environnement, qui doit guider l’appréciation de l’expert et non l’affectation (c’est-à-dire son usage), parfois momentanée, rencontrée.
Le fait qu’un immeuble ne soit pas utilisé à des fins industrielles n’est pas relevant pour la fixation du revenu cadastral, étant donné qu’en cette matière, ce sont principalement les caractéristiques intrinsèques dudit immeuble qui déterminent la comparaison à des parcelles bâties similaires.
C’est ainsi que seront notamment prises en considération pour l’expertise : la portée entre les éléments de structures (colonnes ou murs), la hauteur intérieure utile sous plafond, la largeur des portiques d’accès, la charge pondérale admise au m², …
Pour chaque propriété bâtie, il est dressé une fiche d’expertise ou un tableau descriptif.
Pour les biens construits ultérieurement à 1975, le revenu cadastral peut être établi par comparaison à des parcelles bâties similaires dont le revenu cadastral est devenu définitif.
A défaut de points de comparaison adéquats dans la commune, les références sont prises dans les communes voisines qui, du point de vue habitat et structure de population, sont similaires.
Lorsque pour une parcelle bâtie, il ne se trouve aucune parcelle de référence adéquate (immeubles exceptionnels ou industriels), le revenu cadastral est calculé en appliquant le taux de 5,3% à la valeur vénale normale de l’immeuble déterminée au 1er janvier 1975. L’administration du cadastre procède aux expertises des bâtiments exceptionnels et industriels, tels que châteaux, couvents, pensionnats, collèges, salles de fêtes, théâtres, cirques, cinémas, bassins de natation, grands magasins, grands hôtels-restaurants, banques, usines, fabriques et manufactures.
Aussi, lors de l’établissement du revenu cadastral d’un bien, il est tenu compte, non seulement de la vétusté matérielle de l’immeuble (dépréciation que subit progressivement la construction par suite de son vieillissement), mais également de la vétusté économique de celui-ci, c’est-à-dire une dépréciation résultant du fait que la construction ne répondrait plus à certains impératifs en vue d’une organisation rationnelle d’une activité de type industriel et que ladite construction ne pourrait être réadaptée, qu’au prix de modifications profondes, voire même d’une reconstruction totale. La vétusté économique est en effet la conséquence des progrès continuels apportés par la modernisation dans la conception technique et esthétique des immeubles.
Dès lors, les éléments qui permettent de considérer qu’un bâtiment industriel ne répond pas ou plus à certaines normes d’exploitation, sont a fortiori pris en considération dans la détermination du revenu cadastral de l’immeuble considéré.
L’absence ou le retrait du permis d’exploiter un établissement industriel pour une activité déterminée émanant d’ailleurs exclusivement de l’autorité régionale compétente, suscité par le non-respect des conditions d’exploitation auxquelles ledit immeuble doit obligatoirement se conformer, ne constitue pas une cause de réexpertise de ce bâtiment.
En effet, le fait qu’une activité industrielle déterminée ne soit plus autorisée dans un bâtiment ne permet pas de conclure que ce dernier aurait perdu un caractère « industriel » et ne pourrait plus être utilisé pour une activité de nature industrielle ou autre.
Pour les parcelles non bâties, le revenu cadastral est fixé par comparaison aux revenus cadastraux à l’hectare, déterminé pour les terres labourables, les prés, les pâtures et les jardins potagers, sur la base des valeurs locatives normales nettes de 1975.
Pour chaque commune, il est tenu dans les bureaux de la circonscription du cadastre:
- un tableau des parcelles retenues comme références en vue de l’évaluation du revenu cadastral des propriétés bâties ;
- un tableau des parcelles retenues comme références en vue de la détermination du revenu cadastral à l’hectare des propriétés non bâties ;
- une échelle des revenus cadastraux à l’hectare, pour chaque nature et classe de propriétés non bâties, à l’exception de celles expertisées conformément à l’article 371, alinéa 2, du code des impôts sur les revenus.
Ces revenus cadastraux sont établis sur la base des valeurs locatives normales nettes des terres labourables, prés, pâtures et jardins potagers.
Dans chaque commune, le bourgmestre désigne, selon les nécessités, un ou plusieurs indicateurs-experts qui participent, de concert avec le représentant de l’administration du cadastre, à la recherche des parcelles à retenir comme références et aux expertises à effectuer.
(illustration par Pim: quand on a la maison sur le dos)
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