Droits d’enregistrement: 5 taux différents !

Publié par Erik Deckers, le 22 janvier 2016 - Blog, Fiscalité

Attention: migraine garantie…

Les droits d’enregistrement dus lors d’un achat immobilier sont régionalisés et chaque région détermine ses propres règles fiscales en la matière. Selon le cas d’espèce et la région concernée, ce taux peut être de 5 %, de 6 %, de 10 %, de 12,5 % ou de 15 % ! Ce qui reste actuellement au même barème fédéral, ce sont les honoraires du notaire (soumis à la tva) à y ajouter.

Il y a, en outre, dans certains cas, des abattements, une reportabilité, etc.

Une tentative de synthèse s’impose donc.

Précisons tout d’abord que, contrairement aux droits de donation et de succession où c’est la résidence fiscale qui compte, pour les droits d’enregistrement liés à la vente immobilière, c’est la localisation de l’immeuble concerné qui détermine le régime fiscal régional applicable, indépendamment de l’adresse de l’acquéreur.

Et puisque c’est régionalisé, examinons les choix fiscaux régionaux.

En Wallonie:

Depuis ce 1er janvier 2016, le taux de base est passé à 15 % (au lieu de 12,5 %), lors de l’achat d’un bien d’habitation, sauf si l’acquéreur atteste, au moment du compromis de vente, qu’il n’est pas déjà propriétaire, au moins à 33 %, en pleine propriété ou en usufruit, de deux autres habitations (maisons, appartements) en Belgique et à l’étranger. Sont donc exclus les biens en nue-propriété, les terrains, les garages, les entrepôts, etc. Cette mesure – déjà impopulaire, qui s’en étonnera – n’est théoriquement valable que pour l’année 2016: elle a été adoptée via un « cavalier budgétaire », sans passer par un décret et sans avis du Conseil d’Etat…

Si vous êtes propriétaire d’une maison divisée en appartements, chaque entité existant valablement d’un point de vue urbanistique, vaut pour une habitation.

Dans un article publié dans L’Echo, sous la plume d’Isabelle  Dykmans, il est précisé: « + 100% : Comment l’administration wallonne va-t-elle pouvoir contrôler toutes les déclarations de patrimoine immobilier? Difficile à dire, surtout pour des biens situés à l’étranger… Mais sachez qu’en cas de fausse déclaration, vous serez redevable des droits supplémentaires non-perçus ainsi que d’une amende qui équivaut au montant de ces droits. Vous paierez donc deux fois le surcoût. »

Il y a donc déjà 2 taux possibles: 15 % ou 12,5 %

Par ailleurs, dans le but de favoriser l’accès à la propriété pour les « habitations modestes », il est possible d’obtenir un taux réduit des droits à 6 % ou à 5 % sur une première tranche du prix. Cette tranche varie selon la zone où se situe l’habitation achetée (en zone de « pression immobilière » ou non).

Pour ne pas rendre la présente synthèse complètement indigeste, les conditions à réunir pour pouvoir bénéficier de ces taux réduits étant nombreuses et donc… rares, nous vous renvoyons aux explications fournies ici sur le site des notaires belges à ce sujet.

Nous voici donc, pour la Région Wallonne, avec 4 taux possibles: 15 %, 12,5 %, 6 %, 5 %.

A Bruxelles (région):

Il n’y a qu’un seul taux: 12,5 %

Mais, pour favoriser l’accès à la première propriété, moyennant notamment obligation de résider dans les lieux achetés pendant au moins 5 ans, il y a un abattement prévu, c’est-à-dire une première tranche du prix qui n’est pas soumise aux droits (abattement actuellement: 60.000 €.  Parfois 75.000 €). Il est prévu que cet abattement soit porté à 170.000 € dès le 1er janvier 2017.

Il n’y a pas de taux réduit pour « habitations modestes ».

En Flandre

Le taux de base y est de 10 %.

En outre, selon certains conditions à remplir (voir notre FAQ) , un abattement de 15.000 € est prévu. De même, il y a la « reportabilité » (les droits payés lors du premier achat servant de résidence principale sont imputables aux droits dus lors de l’achat d’une nouvelle résidence principale.

La Flandre dispose également d’un droit réduit à 5 % , selon certaines conditions, pour l’achat d’une habitation modeste.

Moralité: lorsque Pim a un client qui vient de l’étranger pour s’installer et acheter en Belgique et qu’il hésite, par exemple, entre les communes voisines d’Uccle ou Rhode-St-Genèse ou Waterloo… il y a 3 régions différentes et 3 fiscalités tout aussi différentes ! Facile à expliquer, non ? que la même maison ne lui coûtera pas le même prix « acte en main »…