Epoux et immobilier: qui peut faire quoi ?

Publié par Gilles TIJTGAT, le 27 octobre 2015 - Blog, Droit, Infos immobilières

Pour qu’un époux puisse louer seul un immeuble, il faut évidemment qu’il en soit le seul propriétaire. Si une maison appartient aux deux, même dans des proportions différentes pour chacun, l’accord des deux est indispensable pour réaliser la location.

Si cette maison appartient en propre à un des deux époux, il peut la louer sans l’accord de son conjoint, pour autant qu’il ne s’agisse pas de la résidence principale de la famille (article 215 du code civil).

Nous assimilons tous la famille au ménage et à la maison. La résidence familiale est le lieu privilégié où la famille se loge, mange, partage ses loisirs : là où elle vit, et où chacun peut s’épanouir. Il ne s’agit pas nécessairement du domicile. Ainsi pour des raisons fiscales, un époux pourrait avoir un domicile (où il exerce son activité professionnelle), et une résidence (où il habite avec son épouse et ses enfants): seule la résidence est protégée. Il s’agit du lieu où la famille habite réellement à titre principal. Ne sont donc pas visés les appartements à la côte, ou les châlets en Ardenne.

La loi interdit à un des époux de vendre cette résidence familiale sans l’accord de l’autre. Par exemple, Madame, seule propriétaire, ne peut plus annoncer à son mari: « Mon chéri, je te signale que nous déménagerons prochainement, que tu le veuilles ou non, parce que j’ai vendu la maison ». Chacun a le droit de décider. Bien entendu, s’il n’existe aucune ombre au tableau, et que les deux époux sont parfaitement d’accord, le prix obtenu reviendra à celui qui était propriétaire.

D’autres actes sont interdits. La loi ne vise pas seulement la vente, mais également d’autres actes comme la donation, une hypothèque ou même un contrat de bail.

Cette protection est indépendante du régime matrimonial : elle est valable pour tous les couples mariés sous le régime de communauté (avec ou sans contrat de mariage) ou sous le régime de la séparation de biens.

Cette disposition joue même dans le cas d’une mésentente. Elle continue même si l’un des époux quitte cette résidence. Si l’époux propriétaire « déserte » la résidence, son conjoint et ses enfants doivent être protégés. Mais, même, si à la suite d’une violente dispute, Monsieur quitte la maison de Madame, cette dernière ne pourra pas la louer sans son accord. Si Monsieur est rancunier, et que cette dispute dure des semaines, des mois, ou même des années, Madame sera bloquée.

Si l’époux propriétaire loue sans l’accord de son conjoint, ce dernier peut demander l’annulation du contrat.

Bien entendu, tout ce qui précède ne vaut que pour les couples mariés ou, dans le cadre de la cohabitation légale, pour les partenaires qui ont fait la déclaration de cohabitation. Dans cette dernière hypothèse, la loi a prévu une protection semblable.