Achat (vente) par cession des parts d’une société ?

Un droit d’enregistrement de 12,5 % (ou de 10 % si Flandre) représente un coût très important lors de l’acquisition d’un bien immeuble.

Comme le principe du libre choix de la voie la moins imposée existe en matière de droits d’enregistrement comme pour tout autre impôt, certains acheteurs imaginent des mécanismes leur permettant, sans simulation, d’éviter le paiement de ces droits.

L’une des solutions fréquemment rencontrée est la vente d’actions d’une société possédant un (ou des) immeuble(s).

Certaines sociétés sont licitement constituées dans le seul but de posséder et de gérer un bien immeuble, parfois unique. On les appelle « sociétés patrimoniales ».

D’autres sociétés, après avoir exercé une activité, cessent parfois celle-ci et se retrouvent avec des actifs qui se limitent parfois, pour l’essentiel à un bien immeuble.

Dans ce cas, il peut être intéressant de vendre les actions de la société plutôt que l’immeuble.

Le vendeur y trouve son compte en matière d’impôts sur les revenus, parce que la plus-value réalisée sur les actions, dans le cadre d’une opération normale de la gestion du patrimoine privé, n’est (actuellement) pas taxable dans son chef, alors que la plus-value qui aurait été réalisée par la société, sur l’immeuble, aurait été imposable dans le chef de celle-ci. Et après liquidation de la dite société, il ne reste plus grand-chose dans la poche des actionnaires…

Quant à l’acheteur, il évite les droits d’enregistrement et frais de notaire, parce qu’il n’acquiert que des actions, non passibles de ces droits et frais, et non l’immeuble lui-même. Il aura cependant à supporter les probables frais de conseillers spécialisés.

Certains ont soutenu que, lorsque la société est « à prépondérance immobilière », une telle opération simule une vente de l’immeuble. Cette conception est tout à fait inexacte : les effets juridiques d’une vente d’actions sont en effet tout à fait différents de ceux d’une vente d’immeuble, puisque, en cas de vente d’actions, l’immeuble ne change pas de propriétaire, tandis que les actions font l’objet d’un transfert de propriété.

Ceci empêche également de requalifier l’opération conformément aux articles 344, §1er du Code des Impôts sur les Revenus et 18 du code des droits d’enregistrement , puisque les effets juridiques de la qualification « vente d’actions » diffèrent de ceux de la qualification « vente d’immeuble ».

Le seul fait de vendre des actions plutôt que de vendre l’immeuble ne peut donc être critiqué par l’administration, même si elle risque de tenter de le faire…

Il n’en va autrement que dans le cas où un immeuble appartenant à une personne est, à un moment où il existe déjà un accord avec un acheteur, d’abord mis en société, par voie d’apport, pour qu’ensuite les actions soient cédées par le vendeur à l’acheteur. Dans ce cas, l’opération, qui vise à ne payer que le droit d’apport de 0,5 %, plutôt que le droit de vente de 12,5 % (ou 10 %) est considérée par la jurisprudence comme simulée.

Il faut clairement distinguer l’opération considérée comme simulée, mentionnée ci-dessus, de la simple vente d’actions d’une société immobilière : lorsque l’immeuble n’a pas été préalablement apporté en société, à un moment où l’acheteur et le vendeur étaient déjà en négociation pour la détermination du prix, il n’y a aucune raison de considérer qu’il y a simulation.

L’idéal, c’est donc que l’immeuble soit « en société » depuis quelques années déjà.

Si ce type de transaction peut paraître attractif pour toutes les parties, il faudra cependant également tenir compte des éléments suivants :

• risque éventuel de « passif occulte » dans la société rachetée (risque contre lequel il est cependant possible de se prémunir)
• financement de l’opération plus difficile à organiser : le traditionnel « prêt hypothécaire » réglementé ne fonctionne évidemment pas, l’immeuble appartenant à la société. Il s’agit de financer un achat d’actions et pas l’achat d’un immeuble… (qui ne pourra pas être donné en garantie). Mais, il faut savoir que si vous disposez déjà d’un profil favorable auprès de votre banque, celle-ci fera certainement preuve d’imagination… Il conviendra donc de recourir à un « crédit d’investissement » qui ne bénéficie pas des protections du prêt hypothécaire classique (notamment pour les indemnités de remploi).
• audit comptable
• société à gérer (comptes annuels, etc.)
• en cas de cession ultérieure, quasi obligation de trouver à nouveau un acheteur des actions, au lieu d’une vente d’immeuble. A défaut d’utiliser le même mode opératoire, la société connaîtra, à son tour, la taxation sur plus-value… alors que, dans l’intervalle, l’immeuble aura été davantage amorti (et donc que sa « valeur comptable » aura baissé… rendant la plus-value plus importante). Il faut donc tenir compte, lors de la fixation du prix de cession des parts, de cette « plus-value latente »

ce qui risque de refroidir l’enthousiasme de certains…, mais ne devrait pas en décourager d’autres !

Consultez les autres explications au chapitre « cession de parts d’une société patrimoniale » de notre FAQ.

Si vous désirez céder les parts sociales de votre société, n’hésitez pas à prendre contact avec Pim.be