Bruxelles: quels droits d’enregistrement ? Quels abattements ?

Comme indiqué à la page « que faut-il ajouter au prix de vente ? » de notre FAQ, les droits d’enregistrement (notamment) sur une vente immobilière sont régionalisés.

Depuis le premier janvier 2003, la Région de Bruxelles-Capitale dispose donc de ses règles spécifiques différentes des autres régions (voir notre tableau de comparaison régionale dans cette FAQ).

Pour rester simple et intelligible, voici ce qu’il faut en savoir pour Bruxelles:

Règle générale : le taux des droits d’enregistrement reste fixé à 12,5 % de la valeur vénale de l’immeuble vendu.

Mais, à effet du 1er avril 2023, un abattement de 200.000 €  peut être appliqué, dans certaines conditions.

Un article 46bis, rédigé comme suit, est en effet inséré dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe :
« Art. 46bis. En ce qui concerne les ventes, la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 est réduite de 200.000 euros en cas d’acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, en vue d’y établir la résidence principale de l’acquéreur.

Cet abattement ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n’excède pas 600.000 €.
Le même abattement est applicable en cas d’acquisition par deux ou plusieurs personnes physiques de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation en vue d’y établir la résidence principale commune des acquéreurs.
Pour l’application de cet article, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. La date d’inscription dans ces registres vaut comme date d’établissement de la résidence principale.

Cette réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir.
Cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan.(ndlr: cad pour la partie « terrain » de cet achat. La construction quant à elle est sous le régime de la TVA, à savoir actuellement… 21 % !)
Les honoraires et frais notariaux doivent toujours être calculés sur la valeur totale de la vente (hors ristourne).

Conditions à remplir pour bénéficier de cette réduction de la base fiscale :
1° l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition (ndlr: en pratique: le compromis de vente), la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation;

2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :
a) déclarer qu’ils remplissent la condition visée au 1° de cet alinéa; (ndlr: ne pas être déjà propriétaire d’une autre habitation)
b) s’engager à établir leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis dans les trois ans :

– soit de la date de l’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement dans le délai prévu à cet effet;
– soit de la date limite pour la présentation à l’enregistrement, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement après l’expiration du délai prévu à cet effet;

c) s’engager à maintenir leur résidence principale dans l’immeuble ayant fait l’objet de l’abattement, pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de leur résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Vous avez lu ci-dessus que si vous êtes déjà propriétaire d’une habitation, vous ne pouvez pas disposer de la réduction. Il y a un petit correctif: la Région vous remboursera les droits trop versés si vous avez vendu l’immeuble qui a empêché la restitution, pour autant que cette vente intervienne dans les deux ans. S’il y avait plusieurs immeubles concernés, il faut qu’ils soient tous vendus. Voir à ce sujet l’article 212bis (nouveau).

Petite nouveauté pour l’abattement en cas d’achat d’un terrain à bâtir :

L’abattement sur les droits d’enregistrement concerne les 100.000 premiers euros, ce qui représente une économie fiscale de 12.500 euros étant donné que le taux des droits d’enregistrement est de 12,5% en Région de Bruxelles-Capitale.
Les terrains dont le prix est supérieur à 300.000 euros ne donneront droit à aucun abattement.