Conditions suspensives ?

Le compromis de vente peut être assorti de condition(s) suspensive(s).

Il en est de même pour l’offre d’achat ainsi que pour le contrat d’option.
Le caractère définitif de la vente est dès lors subordonné à la survenance d’un événement futur et incertain. A défaut de réalisation, la vente (ou l’engagement unilatéral si offre ou option) sera nulle et non avenue.

Il peut exister des conditions suspensives de natures diverses: obtention d’un permis de bâtir, obtention d’un certificat relatif à la qualité du sol, etc.

La condition suspensive, pour être valable (en tout cas d’un point de vue fiscal: le droit proportionnel n’étant pas dû tant que la condition suspensive n’est pas réalisée), doit répondre aux critères suivants:

– Un événement futur et incertain,

– Un événement extérieur au contrat (pas une obligation pesant sur une partie comme le dépôt d’une garantie ou le paiement d’un acompte par exemple),

– Un événement possible et qui ne soit pas contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs,

– Un événement qui ne soit pas entièrement au pouvoir de l’une des parties,

– Un événement dont dépend l’exécution de la vente, pas un évènement qui la retarde simplement (c’est la différence entre la condition et le terme).

La condition suspensive rencontrée le plus fréquemment est celle relative à l’octroi d’un prêt hypothécaire en faveur de l’acquéreur (ou de l’offrant).

Contrairement à une idée reçue, cette clause n’est pas insérée d’office dans les contrats belges.

Il faut la demander expressément et, en outre, le faire savoir dès la négociation d’achat, de manière à ce que le vendeur puisse prendre attitude en connaissance de cause.

Bien sûr, une telle condition suspensive protège l’acquéreur pour qui il est indispensable d’obtenir une confirmation de l’obtention de son crédit hypothécaire. Bien sûr, une telle clause permet au vendeur d’éviter les désagréments d’une procédure judiciaire contre l’acquéreur devenu défaillant pour cause de refus du prêt. Mais, bien sûr aussi, un vendeur préférera vendre sans condition suspensive…, car « un tiens, vaut mieux que deux, tu l’auras »

Quel type de clause insérer ? Voir la question spécifique ailleurs à ce sujet dans la FAQ.