Revenu cadastral ? Précompte immobilier ? Cadastre ?

Le Ministère des SPF Finances dispose d’un département appelé « l’administration du cadastre ». Elle sert à assurer la taxation immobilière et l’identification des propriétaires de chaque bien. Le territoire belge, au niveau de chaque commune, est divisé en plusieurs divisions et sections cadastrales, numérotées.

L’administration attribue à chacune de ces parcelles cadastrales un revenu locatif théorique, que l’on appelle le revenu cadastral.

Le montant de ce revenu cadastral a des incidences fiscales importantes :

• il devra être ajouté, au titre de revenu, à la déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques (IPP) (une partie de ce revenu théorique reste toutefois exemptée d’impôts)
• il détermine la limite à la déductibilité des intérêts payés dans le cadre d’un emprnt hypothécaire
• il influe sur la taxation en « avantage en nature » due par le dirigeant d’entreprise occupant un immeuble appartenant à sa société
• il sert de base au calcul du précompte immobilier, impôt annuel à payer indépendamment de ses autres revenus taxables.

Le précompte immobilier résulte d’un pourcentage du revenu cadastral. Ce pourcentage varie selon la localisation de l’immeuble. L’impôt ainsi récolté est, en effet, ventilé entre l’Etat fédéral (pour une part très faible), la Région concernée et, enfin, la commune concernée (pour la part la plus importante de cet impôt). Le précompte immobilier peut atteindre, dans certains cas, 45 à 50 % du revenu cadastral !

Le revenu cadastral est actuellement indexé chaque année, ce qui génère un accroissement annuel du précompte immobilier dû.
« L’avertissement extrait de rôle » (càd invitation à payer, en langage administratif) est adressé une fois par an, à la fin de l’été/début de l’automne, aux contribuables. Il concerne la taxe due pour la période du 1er janvier au 31 décembre de l’année en cours.

Cet avertissement extrait de rôle mentionne le revenu cadastral (R.C.) de base ainsi que le R.C. indexé.

L’avertissement extrait de rôle est envoyé, par l’administration, à celui qui est propriétaire du bien à la date du 1er janvier.

Si un changement de propriétaire est intervenu en cours d’année, ce n’est pas le problème de l’administration…

Les ventes n’intervenant pas toutes un 31 décembre, il convient de prévoir, dans le compromis de vente, que le vendeur et l’acquéreur supporteront cet impôt prorata temporis, les dates de référence étant, généralement, celles d’entrée en jouissance.

Si au moment de l’acte authentique notarié de vente, le montant du précompte immobilier précis dû pour l’année concernée n’est pas encore connu, il est prudent de prévoir le paiement par l’acquéreur au vendeur d’un montant provisionnel, à la date de l’acte, calculé sur base du précompte immobilier de l’année précédente.