Nul n’ignore qu’un achat immobilier suivi d’une vente avec plus-value de ce même bien emporte éventuellement la taxation de cette plus-value. Tout le monde a en tête un délai, mais personne ne peut le donner avec certitude.
Nous allons, dans ces quelques lignes, énoncer les principes concernés.
Après avoir énoncé les règles juridiques en la matière, nous exposerons les délais et la méthode de calcul de ces plus-values ainsi que le taux de taxation. Nous illustrerons ces principes afin qu’ils ne restent pas des formules obscures.
Les principes dégagés dans cet article concernent uniquement les personnes physiques, agissant dans un cadre privé. Ne sont donc pas visées, les sociétés ou les personnes physiques, professionnelles en la matière, qui vendent un bien immobilier avec plus-value.
La plus-value sera taxée non pas au taux progressif par tranches comme pour les revenus professionnels, mais suivant un taux distinct, en principe, plus favorable au contribuable, soit 16,5 % ou 33 %. Les taux d’imposition distincts sont à majorer des centimes additionnels (sans possibilité de versements anticipés).
Par ailleurs, les lignes qui suivent ne concernent pas les plus-values immobilières des terrains et immeubles obtenus par héritage et vendus ultérieurement. Le commentaire administratif (Article 90/44 Com. I.R.) prévoit, en effet, que : « le caractère d’acquisition à titre onéreux porte sur tous les biens dont le cédant est devenu propriétaire en vertu d’une convention à titre onéreux : achat, échange, attribution à l’occasion de la liquidation d’une société ou d’un partage partiel de l’avoir social, partage de biens indivis autres que les biens successoraux recueillis par plusieurs personnes ensemble et les biens reçus en donation par plusieurs personnes ensemble». Dans ce cas, l’éventuelle plus-value n’est pas taxable. Cette position administrative est répétée aux articles 90/48 et 90/50 du Com. I.R.
Les dispositions légales sont visées à l’article 90 du CIR/92. Trois hypothèses sont envisagées par le législateur.
A.- Plus-values immobilières – Terrains non bâtis situés en Belgique
- Siège de la matière
L’article 90, 8°, du CIR/92 envisage la taxation des plus-values immobilières des terrains non-bâtis situés en Belgique en ces termes : « les plus-values réalisées, à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles non bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu’un droit d’emphytéose ou de superficie ou qu’un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu’il s’agisse :
- a) de biens qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les huit ans de la date de l’acte authentique d’acquisition ou, à défaut d’acte authentique, de la date à laquelle tout autre acte ou écrit constatant l’acquisition a été soumis à la formalité d’enregistrement ;
- b) de biens qui ont été acquis par voie de donation entre vifs et qui sont aliénés dans les trois ans de l’acte de donation et dans les huit ans de la date de l’acte authentique d’acquisition à titre onéreux par le donateur ou, à défaut d’acte authentique, de la date à laquelle tout autre acte ou écrit constatant l’acquisition à titre onéreux par le donateur a été soumis à la formalité d’enregistrement ».
1ère hypothèse – article 90, 8°, a, du CIR/92
Un terrain est acheté, pour un prix de 100.00 €, le 25 octobre 2016[1]. Il est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 26 octobre 2024. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.
Dès lors que plus de 8 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.
2ème hypothèse – article 90, 8°, a, du CIR/92
Un terrain est acheté, pour un prix de 100.00 €, le 25 octobre 2016. Il est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 20 octobre 2024. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.
Dès lors que moins de 8 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente, la plus-value de 100.000 € sera taxée.
La date à laquelle la vente du terrain a lieu est importante. En effet, si la vente intervient dans les 5 ans de l’acte d’achat (soit au plus tard le 25/10/2021), alors la plus-value sera taxée au taux de 33 % (Article 171, 1°, b, du CIR/92).
Si la vente a lieu entre le 26/10/2021 et le 25/10/2024, le taux d’imposition de la plus-value est de 16,5 % (Article 171, 4°, d, du CIR/92).
3ème hypothèse– article 90, 8°, b, du CIR/92
Un terrain est acheté, par l’oncle André de Monsieur X, pour un prix de 100.000 €, le 25 octobre 2016. L’oncle André fait donation de ce terrain le 20 octobre 2020. Le terrain est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2024. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.
Dès lors que plus de 3 ans se sont écoulés entre la donation et la vente, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.
4ème hypothèse– article 90, 8°, b, du CIR/92
Un terrain est acheté, par l’oncle André de Monsieur X, pour un prix de 100.000 €, le 25 octobre 2016. L’oncle André fait donation de ce terrain le 20 octobre 2022. Le terrain est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2025. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.
Dès lors que plus de 8 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente, la plus-value de 100.000 € ne sera pas taxée.
5ème hypothèse– article 90, 8°, b, du CIR/92
Un terrain est acheté, par l’oncle André de Monsieur X, pour un prix de 100.000 €, le 25 octobre 2016. L’oncle André fait donation de ce terrain le 20 octobre 2018. Le terrain est vendu, pour un prix de 200.000 €, le 5 avril 2020. Le montant de la plus-value s’élève à 100.000 €.
Dès lors que moins de 3 ans se sont écoulés entre la donation et la vente ET que moins de 8 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente du terrain, la plus-value de 100.000 € sera taxée.
La date à laquelle la vente du terrain a lieu est importante. En effet, si la vente intervient dans les 5 ans de l’acte d’achat (soit au plus tard le 25/10/2021, mais moins de trois ans après l’acte de donation), alors la plus-value sera taxée au taux de 33 %.
Si la vente a lieu entre le 26/10/2021 et le 25/10/2024 (mais moins de trois ans après l’acte de donation), le taux d’imposition de la plus-value est de 16,5 %.
2. Calcul et taux d’imposition de la plus-value
- Principe
Le montant imposable de la plus-value est, suivant l’article 101, § 1, du CIR/92, égal à la différence entre :
– le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur vénale qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement. Ce prix ou cette valeur est, le cas échéant, diminué des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l’aliénation du bien (frais de publicité, commissions versées à des intermédiaires, …) ;
– le prix pour lequel le bien a été acquis à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur, suivant que le bien est vendu ou, si elle est supérieure, la valeur vénale qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement.
Le total ainsi obtenu est alors :
– augmenté de 5 % (La majoration de 5 % n’est accordée que pour chaque année entière écoulée entre la date de l’acquisition et la date de l’aliénation – les fractions d’années étant négligées), pour chaque année écoulée entre la date d’acquisition et la date de constatation de l’aliénation du bien ;
– diminué, le cas échéant, de l’indemnité perçue en exécution de la législation organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme (cette indemnité est notamment celle que le propriétaire peut exiger de l’Etat (au sens large) lorsqu’une parcelle de terrain qui avait la nature de terrain à bâtir, a perdu cette nature en raison de l’entrée en vigueur du plan de secteur) que le propriétaire a perçue.
A défaut d’éléments probants fournis par le contribuable, les frais d’acquisition ou de mutation et les impenses sont fixés forfaitairement à 25 %, soit du prix d’acquisition du bien par le cédant ou par le donateur, soit de la valeur vénale du bien lorsque c’est cette valeur qui doit être retenue.
Sont déductibles en principe à titre de frais et d’impenses justifiés par des pièces probantes : les frais inhérents à l’acquisition du bien aliéné et qui concourent normalement à la détermination de sa valeur d’investissement, ainsi que les dépenses faites pour ce bien entre l’acquisition et l’aliénation, dans la mesure où ces frais et dépenses n’étaient pas susceptibles d’être déduits à un titre quelconque, pour la détermination du revenu global imposable du cédant ou de son auteur, en cas de donation avec taxation dans le chef du donataire.
Sont donc notamment déductibles : les droits d’enregistrement, de donation ou de succession – y compris les majorations et amendes éventuelles – les honoraires notariaux, les commissions, etc., payés lors de l’acquisition du bien par le cédant ou par son auteur ; les frais d’actes d’emprunts hypothécaires contractés en vue de l’acquisition du bien ; les dépenses de plantation, de clôture, de drainage, d’entretien et autres dépenses analogues ; les frais exposés pour rendre le terrain « bâtissable » ; le coût des constructions éventuellement érigées sur le terrain ; les taxes rémunératoires communales payées jusqu’à la date de l’aliénation.
Ne sont, par contre, pas déductibles, le précompte immobilier ; les intérêts hypothécaires, même dans la mesure où ils n’ont pas pu être déduits des revenus immobiliers du cédant ou de son auteur.
2. Illustration
- Cas de la deuxième hypothèse (vente intervenant moins de 5 ans après l’achat)
Monsieur X acquiert un terrain, lors d’une vente publique, le 25/10/2016 pour le prix de 100.000 € (frais non compris) et le vend le 20/10/2019 pour 200.000 €. Monsieur X ne justifie pas de frais d’acquisition ni d’impenses supérieurs au forfait de 25 %.
Calcul de la plus-value
Premier terme de la différence : Prix de vente : 200.000 €
Second terme de la différence : 137.500€ se décomposant comme suit :
– Prix d’acquisition : 100.000 €
– Frais d’acquisition et impenses (forfait de 25 %) : 25.000 €
– Majoration 5 % – 125.000 € x 10 % (5 % × 2 ans) = 12.500 €
Montant imposable de la plus-value : 200.000 € – 137.500 € = 62.500 €
Taxation de la plus-value : 62.500 € × 33 %= 20.625 €
La plus-value de 62.500 € devra être déclarée au code 1205 (case XVI) de la déclaration fiscale
- Cas de la deuxième hypothèse (vente intervenant plus de 5 ans après l’achat, mais avant l’expiration du délai de 8 ans)
Monsieur X acquiert un terrain, lors d’une vente publique, le 25/10/2016 pour le prix de 100.000 € (frais non compris) et le vend le 20/10/2024 pour 200.000 €. Monsieur X ne justifie pas de frais d’acquisition ni d’impenses supérieurs au forfait de 25 %.
Calcul de la plus-value
Premier terme de la différence : Prix de vente : 200.000 €
Second terme de la différence : 168.750 € se décomposant comme suit :
– Prix d’acquisition : 100.000 €
– Frais d’acquisition et impenses (forfait de 25 %) : 25.000 €
– Majoration 5 % – 125.000 € x 35 % (5 % × 7 ans) = 43.750 €
Montant imposable de la plus-value : 200.000 € – 168.750 € = 31.250 €
Taxation de la plus-value : 31.250 € × 16,5 %= 5.156,25 €
La plus-value de 43.750 € devra être déclarée au code 1206 (case XVI) de la déclaration fiscale.
- Cas de la cinquième hypothèse (vente intervenant moins de 5 après l’achat)
L’oncle de Monsieur X a acquis un terrain le 25 octobre 2016 pour le prix de 100.000 €. Par acte de donation passé devant notaire le 26 octobre 2018, la propriété du bien est transférée à Monsieur X. Les frais relatifs à cet acte s’élèvent à 15.000 €. Le 10 mars 2020, Monsieur X vend le terrain pour 200.000 €.
Calcul de la plus-value
Premier terme de la différence : Prix de vente : 200.000 €
Second terme de la différence : 143.750 € se décomposant comme suit :
– Prix d’acquisition par le donateur : 100.000 €
– Frais d’acquisition et impenses (forfait de 25 % supérieur aux frais afférents à la donation) : 25.000 €
– Majoration 5 % – 125.000 € x 15 % (5 % × 3 ans) = 18.750 €
Montant imposable de la plus-value : 200.000 € – 143.750 €= 56.250 €
Taxation de la plus-value : 56.250 € × 33 %= 18.562,50 €
La plus-value de 56.250 € devra être déclarée au code 1205 (case XVI) de la déclaration fiscale.
- Cas de la cinquième hypothèse (vente intervenant plus de 5 ans après l’achat, mais avant l’expiration du délai de 8 ans)
L’oncle de Monsieur X a acquis un terrain le 25 octobre 2016 pour le prix de 100.000 €. Par acte de donation passé devant notaire le 25 octobre 2019, la propriété du bien est transférée à Monsieur X. Les frais relatifs à cet acte s’élèvent à 15.000 €. Le 10 mars 2022, Monsieur X vend le terrain pour 200.000 €.
Calcul de la plus-value
Premier terme de la différence : Prix de vente : 200.000 €
Second terme de la différence : 156.250 € se décomposant comme suit :
– Prix d’acquisition par le donateur : 100.000 €
– Frais d’acquisition et impenses (forfait de 25 % supérieur aux frais afférents à la donation) : 25.000 €
– Majoration 5 % – 125.000€ x 25 % (5 % × 5 ans) = 31.250 €
Montant imposable de la plus-value : 200.000 € – 156.250 €= 43.750 €
Taxation de la plus-value : 43.750 € × 16,5 %= 7.218,75 €
La plus-value de 43.750 € devra être déclarée au code 1206 (case XVI) de la déclaration fiscale.
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(fin de la partie 1. A suivre dans la partie 2: Plus-values immobilières: terrains bâtis situés en Belgique et aussi « gestion anormale du patrimoine »)
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[1] Pour des raisons de facilités, nous retiendrons, dans tous nos exemples, la date du 25 octobre 2016 comme date de point de départ, soit la date de la passation des actes authentiques de l’achat du bien immobilier ou à défaut, la date de l’enregistrement des actes sous seing privé.
NB: article publié initialement dans Le Cri (SNPC) de décembre 2016
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