Vous êtes administrateur d’une société. Vous avez besoin de locaux pour étendre les activités de votre société. Vous avez trouvé la perle rare.
Vous allez trouver le vendeur.
Ce vendeur peut être un particulier ou une société.
Nous allons envisager, au travers de quelques exemples assez simples et sans entrer dans les détails de comptabilité, la manière d’envisager le cout total pour la société ou le gain total pour le vendeur.
Le vendeur est un particulier
Si le vendeur est un particulier et si nous ne sommes pas dans les 3 hypothèses définies dans le code d’impôts sur les revenus (Taxation des plus-values immobilières : plus-value anormale ou plus-value immobilière dans un certain délai, voyez à cet égard le rappel de quelques principes), la plus-value réalisée sera exonérée d’impôt.
L’intervention d’un notaire sera nécessaire.
Les droits d’enregistrements de 10% (région flamande) ou de 12,5% (régions de Bruxelles-capitale et Wallonne) seront dus.
Le vendeur est une société
Si la société vend l’immeuble dont elle est propriétaire. Deux hypothèses sont envisageables.
1ère hypothèse, la société vend l’immeuble
Soit la société vend un immeuble. Dans ce cas, la plus-value sera taxée au taux de 20% ou 25% selon qu’il s’agit d’une petite ou grande société.
L’intervention d’un notaire sera nécessaire. Les droits d’enregistrements de 10% (région flamande) ou de 12,5% (régions de Bruxelles-capitale et Wallonne) seront dus.
Dans cette hypothèse, les actionnaires pourront récupérer un dividende sur le prix de vente. Toutefois, un précompte mobilier de 30% sera prélevé et payé à l’Etat belge.
Autre hypothèse, ils devront, peut-être, liquider la société et donc un précompte mobilier de 30% sera également dû sur le boni de liquidation.
2ème hypothèse, la société, propriétaire du bâtiment, est à vendre
Soit c’est la société elle-même, propriétaire de l’immeuble, qui est à vendre. Dans ce cas, les actionnaires-vendeurs seront exonérés d’impôt sur la plus-value réalisée. La vente pourra se faire hors intervention du notaire. Un simple acte sous seing privé suffira.
Conséquence pour la société acquéreuse
La société acquéreuse devra, en cas d’achat de l’immeuble, le comptabiliser comme une «immobilisation corporelle» et l’amortir sur 25 ou 33 ans en principe et donc déduire le prix de vente de l’immeuble. Si ce sont les actions de la société qui font l’objet d’un achat, cela donnera lieu à une immobilisation financière non amortissable et donc non déductible.
Illustration
Pour bien comprendre les différentes hypothèses, une illustration s’impose.
L’immeuble est situé en Région de Bruxelles-capitale et a une valeur vénale de 500.000€.
1ère hypothèse : l’immeuble appartient à une personne physique et est vendu à une société
La personne physique fera une plus-value de 500.000€ non taxable.
La société devra payer les frais de notaire, mais également les droits d’enregistrement, soit 12,5% *500.000€= 62.500€.
Le cout pour la société : +/-5000€ (frais de notaire) + 62.500€ (frais d’enregistrement) + 500.000€ (prix d’achat)= 567.500€.
Si elle amortit le bien sur 33 ans, ce qui est la norme, elle déduira de son bénéfice annuelle la somme de 17.196,97€.
2ème hypothèse : l’immeuble appartient à une société et est vendu à une société
La société fera une plus-value de 500.000€, taxable à 20% si c’est une petite société, soit 100.000€, ou 25% si c’est une grande société, soit 125.000€.
Les actionnaires pourront s’attribuer un dividende, sur lequel une précompte mobilier de 30% sera retenu. Ils auront donc en poche la somme de 400.000 – 30%= 280.000€ ou 375.000- 30%= 262.500€.
Si la société venderesse fait l’objet d’une liquidation, le calcul sera identique.
La société acquéreuse devra payer les frais de notaire, mais également les droits d’enregistrement, soit 12,5% *500.000€= 62.500€.
Le cout pour la société : +/-5000€ (frais de notaire) + 62.500€ (frais d’enregistrement) + 500.000€ (prix d’achat)= 567.500€.
Si elle amortit le bien sur 33 ans, ce qui est la norme, elle déduira de son bénéfice annuelle la somme de 17.196,97€.
3ème hypothèse : l’immeuble appartient à une société, objet de la vente
La personne physique, actionnaire de la société vendue, fera une plus-value de 500.000€ non taxable.
La société acquéreuse ne devra ni payer les frais de notaire, ni les droits d’enregistrement.
Le cout pour la société : 500.000€ (prix d’achat) et elle ne pourra pas déduire le prix d’achat.
Tableau récapitulatif
| Dans le chef du vendeur | Montant net en poche |
| Personne physique- venderesse | 500.000€ |
| Société venderesse
Dividende net ou boni de liquidation dans le chef de l’actionnaire
|
400.000€ si petite société
375.000€ si grande société
280.000€ si petite société (400.000 – 30%)
262.500€ si grande société (375.000 – 30%) |
| Actionnaires de la société vendue | 500.000€ |
| Dans le chef de la société acquéreuse | Si achat d’un immeuble | Si achat d’une société |
| Prix d’achat | 500.000€ | 500.000€ |
| Frais de notaire | +/-5.000€ | 0€ |
| Droits d’enregistrement | +/-62.500€ | 0€ |
| déduction | Oui à concurrence de 17.196,97€ | non |
Notre conseil
Bien sûr l’achat d’un immeuble ne se résume pas en quelques lignes et devra faire l’objet d’une analyse approfondie (comptabilité de la société acquéreuse et de la société venderesse, liquidités, travaux de remise en état, cout et gain fiscal,…).
La meilleure solution doit être analysée avec votre conseil, votre notaire, votre expert-comptable et votre réviseur d’entreprises.
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