Il peut arriver qu’un époux en instance de divorce souhaite acheter un bien immobilier. Il est important de connaître la situation de ce bien acheté avant la transcription du jugement de divorce.
Dans cette hypothèse, plusieurs questions se posent, l’époux séparé peut-il acheter sans l’accord de l’autre époux ? L’autre époux doit-il intervenir dans l’achat du bien immobilier ?
Pour répondre à ces différentes questions, il faut distinguer le régime matrimonial choisi par les époux.
Si les époux sont mariés sous le régime de séparation de biens (pure et simple ou avec société d’acquêts), l’époux encore marié peut agir seul étant donné qu’il a le pouvoir d’administrer son patrimoine. 3 Par conséquent, l’époux séparé peut signer le compromis de vente et l’acte authentique. 4
Le bien immobilier acheté sera intégré dans le patrimoine personnel de l’époux séparé. En outre, l’époux peut également souscrire un prêt hypothécaire seul.
Ainsi, lorsque les époux séparés sont mariés sous le régime de séparation de biens, l’achat immobilier par un époux ne présente pas de difficultés, et ce, même si les époux se réconcilient par la suite.
A contrario, les choses sont plus compliquées lorsqu’il s’agit d’époux mariés sous le régime de communauté (universelle ou limitée aux acquêts). 5
En effet, pendant la procédure de divorce, les époux sont toujours considérés comme étant mariés de sorte que le régime matrimonial s’applique toujours. 6
Sur base de l’article 1418 du Code civil, le consentement des deux époux est requis pour :
– Acquérir, aliéner ou grever de droits réels les biens susceptibles d’hypothèque ;
– Acquérir, céder ou donner en gage des fonds de commerce ou exploitations de toute nature ;
– Conclure, renouveler ou résilier des baux de plus de neuf ans, consentir des baux commerciaux et des baux à ferme ;
– Céder ou donner en gage des créances hypothécaires ;
– Percevoir le prix de l’aliénation d’immeubles ou le remboursement de créances hypothécaires, donner mainlevée des inscriptions ;
– Accepter ou refuser un legs ou une donation lorsqu’il est stipulé que les biens légués ou donnés seront communs ;
– Contracter un emprunt ;
– Conclure un contrat de crédit, visé par la loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation, sauf si ces actes sont nécessaires aux besoins du ménage ou à l’éducation des enfants.
Par conséquent, un époux marié sous le régime de la communauté ne peut acquérir un bien immobilier pendant la procédure de divorce sans le consentement de l’autre époux. Si l’époux agit seul sans l’accord de l’autre époux, ce dernier pourra demander l’annulation de l’acquisition du bien immobilier. 7
En outre, le bien immobilier sera considéré comme faisant partie du patrimoine commun des époux. 8
Cette règle se justifie par le fait que cette acquisition se produit, sauf exception, pour le patrimoine commun.
Toutefois, si l’acquisition du bien immobilier sert à l’exercice de la profession d’un époux, cet achat ne nécessite pas le consentement de l’autre époux. Ce bien est néanmoins commun. 9
Une autre exception est celle portant sur l’acquisition d’un bien par l’époux seul, et ce, par le biais d’un remploi de fonds propres. 10 C’est notamment le cas lorsque l’époux achète un bien en utilisant des fonds propres qui lui appartenaient déjà avant qu’il se marie. 11
La solution est donc de considérer que les biens achetés par l’époux séparé durant la procédure de divorce lui est propre car la présomption de communauté cesse d’agir mais également car le paiement ou remboursement se fait par les revenus personnels de l’époux séparé. 12
Cela étant, l’autre conjoint devra d’office intervenir lors de l’acquisition du bien immobilier, d’une part, pour donner son consentement, et d’autre part, pour que les biens acquis soient communs et la dette prise en charge par le patrimoine commun des époux, dans l’hypothèse où le divorce n’aboutirait pas. 13
Enfin, il est utile de préciser qu’à l’égard des tiers, le bien acquis pendant le divorce est considéré comme étant un bien commun aux époux. Cela signifie que les créanciers ont un recours contre ce bien, et ce, jusqu’à ce que la communauté des biens des époux ait été liquidée.
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1. H. DU FAUX., « Achat d’immeuble au cours de l’instance en divorce », Notarius, 1981, p. 57.
2. M. VAN MOLLE, « Acheter un immeuble pendant une procédure de divorce », Immobilier 2011, liv. 16, 1-5 ; L. MEULDERS., « Les difficultés rencontrées lors de l’acquisition d’un immeuble par un époux en instance de divorce (ou de séparation de corps) », Rev. not. b., 1988, 5-33.
3. Article 1466 du Code civil.
4. Voyez : L. WEYTS., La vente immobilière, Coll. Droit Notarial, Kluwer, 2002, n° 128.
5. J. Fr. TAYMANS., «L’acquisition d’immeubles par un époux durant la procédure de divorce», in Dix années d’application de la réforme des régimes matrimoniaux, Bruylant, 1987, p. 197.
6. Y-H. LELEU., «Examen de jurisprudence (1982-1996). Régimes matrimoniaux», R.C.J.B., 1998, p. 261, n° 113.
7. Article 1422 du Code civil.
8. Article 1405 du Code civil ; Voyez : D. CLAEYS., « Clause relative à l’achat par un époux commun en biens en instance de divorce (à insérer dans le compromis) »in CD-Rom Modèles et contrats immobiliers, Kluwer, Waterloo, 2013.
9. Article 1417 du Code civil.
10. Article 1403 du Code civil.
11. TAYMANS, J.-Fr., «Déclaration de remploi anticipé – intervention», Notarius, 1979, pp. 120 et 331.
12. Mons 10 janvier 1983, Rev. not. b., 1986, p. 367, note BEGUIN.
13. M. VAN MOLLE, « Acheter un immeuble pendant une procédure de divorce », Immobilier 2011, liv. 16, 1-5.
