L’article 1743 du Code civil, comme l’article 9 de la loi du 20 février 1991, organisent une subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations locatives du vendeur.
Cela signifie que, vis-à-vis du locataire, l’acquéreur devient le bailleur.
Que se passe-t-il en cas de vente de l’immeuble, lorsque le locataire a remis une somme d’argent en garantie locative au bailleur primitif ?
Le locataire en fin de bail, s’il se trouve en droit d’obtenir restitution de la garantie, peut-il la réclamer à l’acquéreur ou doit-il la réclamer au bailleur primitif ?
À suivre l’article 1743 du Code civil, c’est à l’acquéreur venant aux droits et obligations du bailleur – vendeur, que le locataire peut s’adresser.
En réalité, les choses sont moins simples.
S’il s’agit d’une garantie bancaire, celle-ci ne disparaît pas et le jugement en ordonnera la libération au profit du locataire.
Le problème ne se pose que s’il s’agit d’une garantie donnée en argent au bailleur primitif.
Si ce dernier a fait suivre les fonds à l’acquéreur, par application de l’article 1692 du Code civil, c’est l’acquéreur qui en devra compte au locataire.
Cette disposition, couplée à l’article 1743, permet du reste à l’acquéreur d’exiger du vendeur qu’il lui remette le montant de la garantie des intérêts.
Le devoir de conseil du notaire implique qu’il se soucie de cette question en préparant la vente.
En revanche, si les fonds n’ont pas été transmis à l’acquéreur, qui doit restituer la garantie au locataire ?
Certains auteurs posent que l’acquéreur et le vendeur doivent solidairement la garantie au preneur (Ph. Van de Wiele, « La vente d’immeubles », De Boeck, Bruxelles, 2001, p. 268).
Il faut être plus nuancé.
La « subrogation » comme dit plus haut est une substitution qui n’opère que pour l’avenir.
La matière est balisée par un arrêt de la Cour de cassation du 29 février 1980 (Pas., I, 1980, p. 808).
Dans cet arrêt, la Cour de cassation voit dans l’article 1743 bien plus qu’une simple cession de créance avec stipulation pour autrui d’entretien du bail.
La Cour de cassation reconnaît que la loi substitue véritablement l’acquéreur au bailleur originaire ayant vendu le bien, dans les droits et obligations que comporte l’exécution du bail, à laquelle l’acquéreur est tenu postérieurement à la vente.
On notera la précision « postérieurement » à la vente.
Un autre arrêt, du 27 juin 1946 (Pas., I, 1946, p. 267 et la note R.H.) est à l’origine de cette précision : « … l’article (1743) n’a pas pour objet de permettre au locataire de prendre prétexte de la vente pour rendre l’acquéreur débiteur d’une obligation inexécutée du bailleur ; (…) il a pour objet d’empêcher que la vente ne prive le preneur de sa jouissance et du bénéfice ultérieur du bail ; (…) les seules obligations qui pèsent sur l’acquéreur sont celles dont l’inexécution devait avoir lieu postérieurement à la vente, et exige dorénavant l’intervention de l’acquéreur ; »
La question est donc de savoir si la restitution de la garantie locative doit être exécutée après la vente et exige l’intervention de l’acquéreur.
Or cette dernière condition n’est pas rencontrée si le vendeur a conservé par devers lui la garantie remise en argent.
C’est donc le vendeur bailleur primitif qui doit restituer la garantie au locataire et non l’acquéreur (A. Cruquenaire, C. Delforge, I. Durant et P. Wéry, « Précis des contrats spéciaux », Kluwer, Waterloo, 2015, p. 468 ; Y. Merchiers, « Le bail en général », Larcier, Bruxelles, 2015, p. 320).
Cette solution est-elle applicable au bail de résidence ? Je le pense car l’article 9 de la loi du 20 février 1990 est un aménagement et non une dérogation à l’article 1743 du Code civil.
Ceci étant, dans le bail de résidence, la garantie en argent doit être versée sur un compte individualisé ouvert au nom du preneur (art. 10, § 1, alinéa 3). Le problème ne devrait donc pas se poser.
Une autre question est délicate : le preneur débiteur de dégâts locatifs peut-il opposer à l’acquéreur une exception de non restitution de sa garantie ?
À suivre ce qui vient d’être dit, il faut répondre de façon négative (M. La Haye et J. Vankerckhove, « Le louage de chose – les baux en général » Les Novelles, Volume I, Larcier, Bruxelles, 2000, op. 394), même si c’est choquant.
Monsieur Louveaux enseigne cependant « le preneur doit cependant, à notre sens, pouvoir se prévaloir de son paiement dans le cadre des comptes avec l’acquéreur » (B. Louveaux, « Le droit du bail – régime général », De Boeck, Bruxelles, 1993, p. 280).
Cela me paraît exact et la raison se trouve dans la différence entre l’action en restitution du dépôt de garantie, dont le vendeur est débiteur, et l’exception d’inexécution qui caractérise tout contrat synallagmatique et qui procède de l’interdépendance fondamentale des obligations de tels contrats.
Cette position n’est cependant pas soutenue par la jurisprudence, du moins à ma connaissance.
On peut aussi soutenir que l’acquéreur qui ne réclame pas la garantie locative fait preuve de négligence.
Si la solvabilité du vendeur disparaît (faillite, par exemple), l’acquéreur peut ainsi engager sa responsabilité envers le preneur.
Enfin, pour les garanties qui n’ont pas été constituées en argent, ne perdons pas de vue qu’en matière de cautionnement nominatif et littéral, la caution pourra refuser de s’exécuter en faveur de l’acquéreur.
De même, les garanties bancaires à première demande contiennent souvent une clause interdisant la cession de la garantie.
Les banques opposent (à tort, à mon avis) cette clause pour prétendre à la perte de la garantie après la vente de l’immeuble loué.
Le notaire doit être attentif à tout cela. L’agent immobilier aussi. Ils doivent offrir aux parties un dispositif contractuel qui rencontre l’ensemble de ces questions.
La matière n’est pas impérative ; elle peut et doit même être réglée par des clauses de l’acte de vente.
