S’il est vrai que le devoir d’information de l’agent immobilier a été considérablement renforcé par l’arrêté royal du 12 janvier 2007 et par d’autres dispositions réglementaires, il ne faut pas oublier que l’obligation d’information de ce dernier trouve également son corollaire dans le chef du propriétaire vendeur qui devra, de bonne foi, communiquer toutes les informations et les documents nécessaires et utiles à la bonne réalisation de la mission qu’il confie.
Le devoir d’information du propriétaire porte notamment sur les défauts, même s’ils sont « moins visibles », dont est atteint l’immeuble et dont il aurait connaissance ainsi que sur les éventuels travaux qui auraient été réalisés récemment dans l’immeuble dans la mesure où ces derniers peuvent engendrer d’importantes conséquences fiscales et urbanistiques…
Mais qu’en est-il de « caractéristiques » qui n’affectent pas la structure même de l’immeuble ? Je pense par exemple aux relations avec les voisins…
Si ces relations sont « tendues », le propriétaire vendeur doit-il en informer les éventuels acquéreurs ou cela relève-t-il uniquement de la sphère subjective ?
Voici l’extrait d’une décision de la Cour d’Appel de Liège ((3ème ch.), Arrêt du 13 février 2006 JLMB 2006, p. 843) qui donne une orientation claire à la réponse à apporter à la question ci-dessus.
« Pour agir raisonnablement et honnêtement, un propriétaire en litige avec ses voisins, qui envisage de vendre son immeuble, doit, préalablement à la vente, informer loyalement et complètement les futurs acquéreurs de l’ensemble des pièces constituant le dossier qui l’oppose à ses voisins.
Le propriétaire qui, espérant se débarrasser à bon compte de son immeuble et par la même occasion du litige tendu qui l’oppose depuis des années à ses voisins, ment et minimise l’ampleur du litige trompe volontairement les futurs acquéreurs.
Dès lors qu’il est certain que les acquéreurs auraient contracté à d’autres conditions financières s’ils avaient eu connaissance de l’ampleur et de l’actualité du litige avec les voisins, la demande de dommages et intérêts comme sanction du dol incident est fondée en son principe.
L’appel non fondé dirigé par le vendeur contre les acquéreurs est téméraire et vexatoire dans la mesure où un premier jugement parfaitement motivé établissait dans son chef l’existence incontestable d’un dol incident et où, en degré d’appel, il persiste à soutenir son argumentation de mauvaise foi, dans le but de retarder sans raison légitime l’issue de la procédure. En agissant de la sorte, il ne se comporte pas comme tout homme normalement prudent et raisonnable se comporterait. Sa faute est en relation causale nécessaire avec le préjudice des acquéreurs qui doivent supporter de la sorte une procédure d’appel avec tout le préjudice moral et matériel que cela implique. Le préjudice des acquéreurs sera réparé de façon adéquate par l’octroi de xxx euros. »
Tel est pris…
Attention, car dans la mesure où l’agent immobilier a été correctement informé par le propriétaire ET qu’il cache également cette information, il est actuellement acquis en doctrine et en jurisprudence qu’une réticence ou un silence peut, en certaines circonstances, être considéré comme une manœuvre dolosive lorsqu’il existe une obligation de divulguer telle ou telle information à l’autre partie. Ceci étant, le dol ne se présumant pas, la partie préjudiciée doit établir que le silence a été observé afin précisément de l’induire en erreur sur tel ou tel aspect de la convention, sous peine de confondre la mauvaise foi et la négligence..
Pour limiter la mise en cause éventuelle de la responsabilité de l’agent immobilier, ce dernier sera bien inspiré d’ajouter, dans sa mission l’article suivant : « la responsabilité de l’agent immobilier ne pourrait, en aucune façon, être engagée pour tout dommage qui serait la conséquence d’information(s) erronée(s) et/ou dissimulée(s) par le commettant quant au bien offert à la vente »
