Location et TVA (à partir du 01/01/2019)

Pour « résoudre » ce problème, un projet de loi du 31 juillet 2018 déposé pour approbation au Parlement vise à instaurer un système d’option permettant, à ceux qui le souhaitent, d’appliquer la TVA sur les locations immobilières, dans certaines circonstances et conditions décrites ci-après.

Il s’agit d’un système optionnel et donc non obligatoire, si les parties en font le choix (au moyen d’une déclaration pro fisco dans le contrat de location) la TVA sera portée en compte sur les loyers.

En contrepartie, la TVA sur les frais de construction ou d’acquisition de l’immeuble seront déductibles pour le bailleur. De plus, la TVA sur les loyers pourra, en principe, être également déduite par le locataire.

Le choix des parties s’appliquera pour toute la durée du contrat.

Quelles sont les locations qui pourront être soumises à la TVA ?

1. Un immeuble et, le cas échéant, le sol y attenant

La location devra porter sur un immeuble ou une fraction d’immeuble pour autant qu’elle puisse être exploitée de manière autonome et que l’on puisse y accéder depuis l’extérieur et, le cas échéant, le sol y attenant.
Les locations portant uniquement sur un terrain, sans bâtiment érigé dessus, ne pourront donc pas être soumises à la TVA.

2. il doit s’agir d’une location dans un contexte professionnel 

L’option ne sera possible que si l’immeuble loué est exclusivement utilisé par le locataire pour l’exercice de l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti.

Le nouveau régime ne concerne donc pas les locations à des particuliers, des non-assujettis, à des assujettis utilisant l’immeuble à des fins autres que celles de leur activité économique (par exemple, à des fins privées), ou encore à des organismes publics assujettis utilisant l’immeuble en dehors de leur activité économique.

L’immobilier résidentiel ne pourra, dès lors, en principe, pas bénéficier de l’option.

3. quels sont les bâtiments concernés ? 

Ce système optionnel s’appliquera uniquement aux contrats de location qui ont trait à des (fractions de) bâtiments pour lesquel(le)s la TVA sur les frais de construction, les travaux de rénovation profonde ou agrandissements sera exigible au plus tôt le 1er octobre 2018.

Il est également possible qu’un immeuble déjà existant en octobre 2018 fasse l’objet de modifications suffisamment importantes que pour être considéré comme étant « neuf » (modification des éléments essentiels de l’immeuble ou coût des travaux de rénovation atteignant 60% de la valeur de l’immeuble au moment de l’achèvement des travaux). Dans ce cas, la même règle sera applicable : la première cause d’exigibilité de la TVA sur la rénovation devra intervenir au plus tôt le 1^eroctobre 2018.

Attention, dès le 01^er janvier 2019, les locations d’une durée inférieure à 6 mois seront obligatoirement soumises à la TVA

Ce locations devront obligatoirement être soumises à la TVA (exemple : location pour des réunions, congrès, séminaires, fêtes, expositions, etc.). Il ne s’agit plus d’une option. La question de savoir si l’immeuble loué est neuf au 1^er octobre 2018 ou non n’est plus prise en compte.

Voici toutefois les exceptions à la taxation obligatoire :

• location de biens immobiliers à des fins de logement ;
• location à des personnes physiques qui utilisent les biens à des fins privées ;
• mise à disposition à des organisations sans but lucratif ;
• location à des organisations exerçant des activités socio-culturelles telles que définies à l’art. 44, §2 C. TVA

Il appartient au bailleur de prouver que le preneur fait partie de l’une des catégories…