Accrochez-vous bien: il y avait déjà des variétés entre les types de baux (résidence principale, résidence secondaire, bureaux, commerciaux, etc.) et les petites variations juridiques en fonction de la localisation de l’immeuble. Voici une fameuse grosse petite couche supplémentaire: jusqu’à présent, les règles régissant les baux relevaient de l’Etat Fédéral et étaient exclusivement prévues par le Code Civil. Mais, voici ce qui résulte de la 6e réforme de l’Etat : les règles relatives aux baux d’habitation sont de la compétence des Régions.
Et, une fois n’est pas coutume, c’est la région de Bruxelles-Capitale qui ouvre la danse: ces nouvelles règles sont principalement contenues dans le « Code bruxellois du logement » dont les dispositions ont été adoptées par une ordonnance du 27/7/2017 (MB du 30/10/17), qui, en pratique, entrent en vigueur ce 1er janvier 2018 !
On y retrouve notamment les principes fondamentaux relatifs à l’état du bien loué, la durée du bail, les possibilités de congé, la cession du bail, la sous-location, l’indexation ou encore la révision éventuelle du loyer. Ce Code contient aussi d’importantes innovations en matière de colocation, de bail étudiant et de bail glissant.
Le site portail régional bruxellois « logement-brussels » vient de publier une brochure juridique informative (format pdf, 65 pages…), « Un mauvais bail, ça peut faire mal« , brochure également disponible ici sur Pim, assez complète et qui deviendra bientôt la bible des relations contractuelles pour les baux d’habitation à Bruxelles.
On y trouvera en effet réponse à la plupart des questions que vous vous posez, que vous soyez bailleur ou preneur.
En résumé, on y apprend, sur base de sa table des matières:
Que devez-vous savoir avant tout ?
Qu’est-ce qu’un contrat de bail ?
A quels baux s’applique le Code ?
a) A quels contrats ?
b) A partir de quand ?
Quelle est la différence entre une règle impérative et une règle supplétive ?
Sous quelle forme le contrat de bail doit-il être établi et quelles mentions doit-il contenir ?
a) Quelle est la différence entre un bail écrit et un bail verbal ?
b) Les baux doivent-ils être écrits ?
c) Le bail verbal est-il néanmoins valable ?
Quelle est la différence entre un bail enregistré et un bail qui ne l’est pas et qu’est-ce qu’un bail à « date certaine » ?
a) Qu’est-ce que l’enregistrement ?
b) Comment enregistrer ?
c) Qui doit faire enregistrer le bail, dans quels délais et quelles sont les sanctions en cas de retard ou de non enregistrement ?
d) Quel est le montant des droits d’enregistrement ?
e) Quelle valeur a un bail non enregistré ?
f) Qu’est-ce qu’un bail à « date certaine et quel est l’intérêt d’une telle date ?
Quelle est la durée du bail ?
Lorsque le bail est affecté au logement d’un couple marié ou de cohabitants légaux, qui est le preneur ?
Quand le délai de préavis commence-t-il à courir ?
Quelles sont les règles générales applicables à tous les baux d’habitation ?
Qui peut conclure un contrat de bail ?
Quelles informations le bailleur peut-il demander au candidat preneur avant de conclure le contrat, sans le discriminer ?
a) À quel moment le bailleur peut-il requérir des informations de la part du candidat preneur sélectionné ?
b) Quels sont les informations et justificatifs qu’un bailleur peut solliciter ?
c) Quelle est la sanction si un contrat de bail ne respecte pas les principes d’égalité et de non-discrimination ?
Quelles informations obligatoires doivent être fournies par le bailleur ?
Dans quel état le bien doit-il être loué ?
Les parties doivent-elles établir un état des lieux et comment ?
a) L’état des lieux est-il obligatoire ?
b) Qui peut faire l’état des lieux ?
c) Que se passe-t-il si le bien loué est modifié après l’état des lieux ?
d) Que se passe-t-il à la fin du bail ?
Quelles sont les obligations du bailleur et du preneur en matière de réparation et d’entretien ?
Quels documents doivent obligatoirement être annexés au bail ?
Qui supporte le précompte immobilier ?
Quels sont les travaux que peut faire le bailleur en cours de bail ?
Quel est le principe de base ?
Quelles sont les règles particulières prévues par le Code ?
Dans quels cas le preneur peut-il procéder à des rénovations en cours de bail ?
a) Qu’est-ce qu’un bail de rénovation ?
b) Quelles mentions doivent figurer dans le bail de rénovation ?
c) A quels baux s’appliquent les règles relatives aux baux de rénovation
d) Qu’en est-il des exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement ?
e) Quels services administratifs le bailleur doit-il informer ?
f) Quels sont les droits du bailleur à l’égard du preneur ?
Est-il possible de céder le bail ou de sous-louer le bien ?
a) Quelles sont les règles applicables à la cession du bail ?
b) Quelles sont les règles applicables à la sous-location ?
Que devient le bail en cas d’aliénation ?
a) Que se passe-t-il lorsque le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué ?
b) Que se passe-t-il lorsque le bail n’a pas de date certaine à l’aliénation du bien loué ?
Que devient le bail en cas de décès du preneur ?
Comment calculer le loyer et les charges au sens large?
a) Le loyer peut-il être librement fixé ?
b) Qu’est-ce que l’indexation ?
(i) Quel est le principe de base ?
(ii) Comment se calcule l’indexation ?
(iii) Comment connaître les indices pour le calcul de l ’indexation des loyers ? (ça, les pimonautes le savent bien)
(iv) Qu’en est-il de la prescription ?
c) Peut-on revoir le montant des charges ?
d) Comment le preneur peut-il récupérer les sommes payées en trop ?
e) Quelles sont les diverses possibilités de réduction du précompte immobilier ?
f) Que se passe-t-il en cas d’intervention d’un tiers dans le cadre de la location ?
Quel est le régime applicable aux baux de résidence principale ?
Quand se trouve-t-on en présence d’un bail de résidence principale ?
a) Quelles sont les conditions requises pour l’application du régime ?
b) Le bailleur peut-il s’opposer à l’affectation du bien à la résidence du preneur ?
c) Existe-t-il des exceptions à l’application du régime ?
d) Que se passe-t-il si le preneur loue un bien sans y installer sa résidence principale, puis décide plus tard, en cours de bail, d’affecter désormais les lieux à sa résidence principale ?
e) Que se passe-t-il si l’affectation à la résidence principale prend fin ?
Quelles sont les règles spécifiques à la sous-location en matière de résidence principale ?
a) Quels sont les principes ?
b) Y a-t-il des exceptions aux principes ?
Quelle est la durée du bail de résidence principale ?
a) La durée de principe est de neuf ans
b) Comment le bailleur peut-il mettre fin au bail avant son échéance ?
(i) L’occupation personnelle
(ii) Des travaux importants
(iii) Sans motif, moyennant versement d’une indemnité
c) Comment le preneur peut-il mettre fin au bail ?
d) Un bail peut être conclu pour une courte durée
(i) Les règles de base du Code
(ii) Le bail d’une durée de moins de six mois ne peut être résilié anticipativement
(iii) Le bail d’une durée égale ou supérieure à six mois peut être résilié dans certaines conditions
(iv) En cas d’absence de congé avant la fin du bail, celui-ci se poursuit
e) Bail de longue durée
f) Le bail à vie est autorisé
g) Synthèse des facultés de résiliation anticipée
Le décès du bailleur ou du preneur entraîne-t-il la fin du bail ?
Que se passe-t-il en cas de vente du bien loué ?
Peut-on prévoir une clause de résolution sans intervention du juge en cas de faute d’une partie ?
Le preneur peut-il demander une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles ?
a) Quel est le principe de base ?
b) Dans quelles conditions le preneur peut-il demander une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles ?
c) Combien de prorogations le preneur peut-il solliciter ?
Dans quel cas le loyer est-il plafonné ?
a) Le principe
b) Que se passe-t-il en cas d’augmentation illégale ?
c) Comment le preneur peut-il vérifier si son loyer est trop élevé ?
Comment réviser le loyer ?
a) Quelles sont les conditions de forme ?
b) Quelles sont les conditions de fond ?
Quelles sont les garanties que peut demander le bailleur ?
a) Le compte individualisé
b) La garantie bancaire permettant au preneur de constituer progressivement la garantie
c) La garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre le CPAS et une institution financière
d) Que se passe-t-il en fin de bail ?
e) Quelles sont les aides publiques à la constitution des garanties locatives ?
Qu’est-ce qu’un bail étudiant ?
Qu’entend-on par « bail étudiant » ?
Quelles sont les conditions pour conclure un bail étudiant ?
Comment prouver sa qualité d’étudiant ?
Qui peut conclure un bail étudiant ?
Quelles sont les règles applicables au bail étudiant ?
Qu’est-ce que le label « logement étudiant de qualité » ?
a) Pourquoi un label étudiant ?
b) Qui peut introduire une demande pour l’obtention du label ?
c) Quelles sont les conditions que doit remplir un logement étudiant pour pouvoir bénéficier du label ?
d) Combien de temps un label est-il valable ?
e) Où trouver les informations relatives au label ?
f) Comment vérifier si un logement s’est vu octroyé le label ?
Quelle est la durée d’un bail étudiant ?
a) Quel est le principe ?
b) Comment renouveler un bail étudiant ?
Comment met-on fin au bail étudiant ?
a) Comment le bailleur peut-il mettre fin au bail ?
b) Comment l’étudiant peut-il mettre fin au bail ?
c) Que se passe-t-il si l’étudiant souhaite résilier le bail avant son entrée dans les lieux?
Comment faire une colocation ?
Qu’entend-on par « colocation » ?
Comment formaliser les aspects de la vie en communauté ?
Le pacte de colocation
a) Pourquoi conclure un pacte de colocation ?
b) Quelles sont les conséquences de la conclusion d’un pacte de colocation ?
c) Que doit prévoir le pacte de colocation ?
d) Faut-il modifier le pacte de colocation en cas de départ d’un copreneur ?
Quelles sont les règles applicables à la colocation ?
a) Quelles sont les règles générales ?
b) Quelles sont les règles spécifiques ?
c) Comment le régime de la colocation se combine-t-il avec le bail étudiant ?
Les copreneurs sont-ils solidaires les uns des autres ?
a) Quelles sont les conséquences de la solidarité des copreneurs ?
b) La solidarité s’applique-t-elle pour les obligations qui résultent du pacte de colocation ?
Comment mettre fin ou sortir de la colocation ?
a) Que se passe-t-il lorsque tous les copre-neurs souhaitent sortir de la colocation ?
b) Comment un ou plusieurs copreneurs peuvent-ils sortir de la colocation ?
c) Comment le copreneur sortant peut-il être libéré de ses obligations ?
d) Qu’entend-on par « recherche active et suffisante » dans ce cadre-ci ?
e) Comment le bailleur peut-il mettre fin à la colocation ?
Qu’est-ce qu’un bail glissant ?
A qui s’applique-t-il et comment fonctionne-t-il ?
a) Qui sont les parties prenantes d’un bail glissant ?
b) Comment fonctionne le bail glissant ?
Quelles sont les mentions qui doivent figurer obligatoirement dans le bail glissant ?
Quelle est la durée du bail de résidence conclu entre le bailleur et la personne responsable de l’accompagnement social ?
Quelles sont les modalités relatives à l’accompagnement social ?
Quelles sont les possibilités de résolution des conflits ?
1. Quels sont les modes alternatifs de résolution des conflits ?
a) La médiation
b) La conciliation
c) Dans quels cas peut-on recourir à l’arbitrage ?
2. Comment se déroule la procédure judiciaire ?
3. Qu’est-ce que l’Aide juridique et l’assistance judiciaire et comment les obtenir ?
