« En ma qualité de syndic, je suis confronté à la faillite de l’un des copropriétaires. Or, il existe également d’importantes dettes en souffrance à l’égard de la copropriété. Que puis-je ou dois-je faire comme syndic? L’association des copropriétaires (ACP) peut-elle encore récupérer (une partie de) la dette en souffrance? Qu’en est-il des montants à recouvrer prochainement? »
« Si un copropriétaire est déclaré en faillite, son appartement sera mis en vente par le curateur. Si ce dernier ne perçoit pas de revenus locatifs ou n’utilise pas les appartements pour poursuivre l’activité commerciale, les contributions aux charges communes après la faillite ne seront pas considérées comme une dette de la masse. Lors de la vente des appartements, le produit ira donc au créancier hypothécaire (généralement la banque). C’est seulement dans le cas où il subsiste encore une somme que le montant résiduel sera réparti entre les autres créanciers.
Les créances impayées de l’association des copropriétaires antérieures à la faillite ne sont pas non plus privilégiées. En l’occurrence, l’ACP est abandonnée à son sort. Les autres copropriétaires en font donc les frais, dans la mesure où ils sont tenus en définitive de régler la part non payée.
En cas de vente de l’appartement d’un copropriétaire négligent n’étant pas en faillite mais présentant des charges communes en souffrance, le notaire a l’obligation de retenir du prix le montant des arriérés dus par le cédant (art. 577-11/1 C.C.). Si le copropriétaire a de nombreuses dettes, cela ne sera pas toujours une solution, car dans ce cas également, le notaire est tenu de rembourser en priorité les créanciers hypothécaires et les créanciers privilégiés sur l’immeuble.En votre qualité de syndic, vous avez donc toujours l’obligation d’adresser dans les plus brefs délais au nom de l’ACP une déclaration de créance au curateur désigné. »
Si cette information est adressée par l’Ipi aux syndics professionnels, elle n’en reste pas moins utile et intéressante pour tous les copropriétaires concernés…
Et ceux qui ne se sentent pas concernés le seront assez rapidement, lorsqu’ils constateront qu’ils devront financièrement se substituer au copropriétaire défaillant…
(source: IPIMail n° 106 – 22/04/2015)
