Montage usufruit – nue-propriété : la valorisation à l’entrée sous la loupe fiscale
Parmi les trois règles fondamentales pour sécuriser un démembrement de propriété, la valorisation initiale de l’usufruit est une notion souvent négligée
Pendant des années, on s’est trop souvent contenté du « barème 80/20 » issu du Code des droits d’enregistrement.
Or, ce ratio purement fiscal ne suffit plus à satisfaire l’administration en matière d’impôts sur les revenus.
Deux jugements récents confirment l’importance d’une valorisation économique, rigoureuse et circonstanciée :
Le tribunal de première instance de Nivelles en 2023 a rappelé que la valorisation de l’usufruit devait refléter :
– l’état réel du bien,
– les travaux à effectuer,
– les frais de constitution,
– et surtout l’affectation économique réelle du bien.
En 2024, le tribunal de première instance d’Anvers a été plus loin : la méthode Ruysseveldt, souvent utilisée, n’est plus adaptée aux réalités économiques. Le tribunal préconise une valorisation fondée sur le rendement locatif net, plus fidèle aux équilibres entre usufruitier et nu-propriétaire. Il sanctionne une surévaluation de l’usufruit ayant mené à un avantage de toute nature imposable chez le dirigeant.
Conclusion : pour éviter une requalification fiscale et surtout un ATN (avantage de toute nature) chez le dirigeant (avec cotisations sociales) ou un AAB (avantage anormal ou bénévole) pour le conjoint, le montage doit être structuré avec rigueur dès l’entrée.
Pas de place pour l’approximation : seule une valorisation économique argumentée tiendra la route en cas de contrôle.
Je suis à votre disposition pour auditer, sécuriser et structurer vos montages
Illustration: Depositphotos
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