Lexique pratique de droit immobilier
Le droit immobilier est complexe et, comme toutes les branches du droit, fait appel à un vocabulaire spécialisé qu’il est impossible de reproduire in extenso.
C’est pourquoi, seuls les mots qui nous ont semblé les plus utiles à sa compréhension ont été repris dans ce lexique.
Dans un souci de clarté, leur définition revêt plus un caractère pratique et concret que strictement juridique.
- Abandon d’immeuble
laisser un immeuble inoccupé peut occasionner à son propriétaire une taxation. La définition de la notion d’abandon, ainsi que les conditions d’application de la taxe varient suivant les réglementations et villes et communes, à l’exception de celles situées en Région wallonne qui s’est doté d’un système cohérent.
- Abattement
diminution de la base taxable accordée par l’administration fiscale à certaines conditions. Il existe notamment des abattements en matière de droits de succession, de précompte immobilier ou de droits d’enregistrement à acquitter lors d’une acquisition immobilière.
- Ab intestat
se dit d’une succession dans laquelle le défunt n’a pas fait de testament.
- Abus de droit
utilisation d’un droit à des fins détournées de son utilité première, généralement dans le but de nuire.
- Accession
Le droit d’accession permet au propriétaire d’un terrain de devenir automatiquement propriétaire des bâtiments et plantations y respectivement érigées ou plantées, même par un tiers. Les éventuels dédommagements sont réglés par la loi.`
- Acompte
somme versée au vendeur d’un bien immobilier par son acquéreur, destinée à mieux garantir ses engagements et qui viendra en déduction du prix.
- Acte d’avocat
acte sous seing privé (compromis, reconnaissance dette, contrat…) contresigné par les avocats qui représentent les différentes parties et revêtu du sceau de l’avocat responsable de l’acte. Ainsi, ce document revêtira une plus grande force probante qu’un acte sous seing privé. Cette forme d’acte n’a pas encore fait l’objet d’une loi mais est à l’étude.
- Acte de base
acte notarié qui constate la volonté d’un propriétaire de diviser juridiquement son bien en diverses parties privatives et communes aux fins de les placer sous le régime de la copropriété. L’acte de base constitue la charte de l’immeuble et comporte le règlement de copropriété et très souvent le règlement d’ordre intérieur.
- Acte de notoriété/d'hérédité
document par lequel deux personnes ou plus attestent devant notaire ou un juge de paix qu’ils savent et qu’il est notoire que quelqu’un est décédé et qu’à leur connaissance, il laisse les héritiers dont la liste suit. Produit auprès d’une institution bancaire par les héritiers, il impose à celle-ci de débloquer au profit de ceux-ci les avoirs du défunt conservés chez eux. En pratique, c’est le notaire qui a reçu l’acte qui contactera les organismes bancaires.
- Acte incomplet
acte dans lequel les parties omettent intentionnellement des informations susceptibles d’engendrer des effets juridiques indifférents ou complémentaires, généralement non souhaités. Ainsi, par exemple, l’article 204 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de Greffe des trois Régions précise que lorsque la convention constatée dans un acte et que cet acte est incomplet ou inexact, en ce sens qu’il ne révèle pas tous les éléments de cette convention, «il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties.»
- Additionnels
se dit des impôts qui viennent augmenter un impôt de base. L’exemple classique est le précompte immobilier qui se voit majoré des additionnels communaux, provinciaux et régionaux.
- Adjudication
attribution par un Officier public à un adjudicataire du droit d’acquérir un bien mis en vente publique. Il y a également adjudication lorsque le maître de l’ouvrage, généralement sur proposition de l’Architecte qui a sollicité des devis auprès de quelques entrepreneurs, choisit celui qui présente les conditions les plus intéressantes.
- A.E.V.
audit énergétique volontaire. Tout propriétaire peut le faire réaliser par un expert énergétique de type B (auditeur, architecte ou ingénieur). Des primes et avantages fiscaux sont octroyés par les régions.
- Agence Immobilière Sociale (AIS)
ASBL qui a pour objectif de socialiser une partie du parc locatif privé d’une Région en réalisant une médiation entre le propriétaire et le locataire.
- Animus donandi
expression latine pour désigner la volonté de donner. C’est l’une des conditions essentielles pour qu’une donation soit valable
- Antichrèse
contrat par lequel un débiteur remet un bien immobilier à son créancier pour sûreté de la dette. L’antichrèse et est tombé en désuétude depuis bien longtemps.
- Apposition de scellés
dans le cadre d’une succession, procédure initiée par le juge de paix à la demande de toute personne qui souhaite protéger l’un ou l’autre bien de cette succession (meubles qui garnissent le domicile du défunt, valeurs au coffre, etc.). Le juge de Paix apposera les scellés sur tout bâtiment, coffre ou autre endroit d’où pourrait disparaître un bien de la succession. Il suffit de démontrer un intérêt à la succession pour disposer du droit de requérir le juge de paix d’apposer les scellés. Cette procédure est souvent sollicitée très rapidement par un héritier qui craint qu’un autre ne soustraie des biens à la succession.
- Arbitrage
clause qui figure dans un contrat sous seing privé ou notarié et qui désigne, avant ou pendant un litige, un ou plusieurs arbitres chargé(s) de le résoudre. Cette possibilité est expressément prévue par notre Code Judiciaire (notamment les articles 1676 et suivants)
- ARERT
Assoc iation su Réseau Européen des Registres Testamentaires qui permet à chaque citoyen européen de retrouver les dispositions testamentaires laissées par un défunt, quelque soit l'Etat membre où cette disposition a été enregistrée
- Arrhes
gage qui sera versé au propriétaire par l’acquéreur qui souhaite se ménager ainsi une possibilité de se désister de toute obligation. S’il décide d’user de cette possibilité, il lui suffira d’abandonner les arrhes versées pour solde de tout compte. Si c’est le propriétaire qui se dégage, il lui incombera de verser à l’acquéreur le double des arrhes reçus. A ne pas confondre avec l’acompte.
- Ascendant
personne à qui l’on doit la vie (père, mère, grands-parents, …)
- Ascendants privilégiés
père et mère du défunt, par opposition aux ascendants ordinaires (grands-parents, arrières-grands-parents, …).
- ASRD
assurance solde restant dû : Dans le cadre d’un crédit hypothécaire, tant pour rassurer l’organisme prêteur que l’emprunteur, ce dernier peut souscrire auprès d’une compagnie d’assurance une ASRD. Contre le paiement régulier d’une prime, il est alors assuré qu’en cas de décès, le solde non encore remboursé à ce moment sera versé par la compagnie à la société prêteuse qui s’en trouvera ainsi désintéressée. Les héritiers de l’emprunteur décédé ne devront plus payer de mensualités sur l’immeuble hérité.
- Assermenté
se dit d’une personne qui a prêté serment, comme les huissiers ou les notaires.
- Assujetti occasionnel
une personne qui a fait construire un bien sous régime TVA et souhaite le revendre rapidement (par exemple suite à mutation professionnelle), peut demander à certaines conditions au bureau de TVA dont il dépend de récupérer à l’occasion de la revente cette TVA (qui s’élève quand même à 21 % de la valeur des constructions)
- Assurance
contrat par lequel, contre paiement d’une prime, un assureur va s’engager envers un assuré à fournir une prestation stipulée dans le contrat qui les lie au cas où un événement généralement incertain et non souhaité devait survenir.
- Assurance perte de revenus
assurance qui vise la suppression des revenus issue de la perte de sa situation professionnelle ou de la faculté de l’exercer. Durant la période de chômage ou d’inactivité, les primes seront payées par la compagnie d’assurance.
- Astreinte
somme d’argent dont le montant a été décidé conventionnellement ou judiciairement et qui sera due jour après jour à la partie lésée par la partie défaillante jusqu’à ce que cette dernière exécute ses obligations. En matière de construction, en cas de retard imputable à l’entreprise chargée des travaux, il est souvent prévu que cette dernière supporte une astreinte destinée au maître de l’ouvrage qui peut ainsi louer un logement jusqu’à la fin du chantier.
- Attestation de créancier
document qu’un créancier est amené à produire pour prouver l’existence effective de la dette contractée par son débiteur. Une telle attestation peut par exemple être demandée par le curateur dans le cadre d’une faillite ou le receveur de l’enregistrement dans le cadre d’une succession.
- Attestation de dévolution
document délivré gratuitement par le receveur du bureau d’enregistrement, sur demande des héritiers, afin de débloquer les avoirs d’importance moyenne qui appartenait au défunt dont ils héritent
- Attestation de sol
document qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. En Région flamande (le Bodemattest) et en Région bruxelloise, ce document est indispensable pour vendre un bien immobilier. En Région Wallonne, volr BDES
- Attribution de juridiction
clause qui figure dans un contrat sous seing privé ou notarié et qui désigne le tribunal qui sera compétent en cas de litige entre les parties. A défaut de l’insertion d’une telle clause, le Code judiciaire désigne la juridiction compétente. Or, dans beaucoup de cas, il est possible aux parties (maître de l’ouvrage, entreprise, acheteur, vendeur) de désigner de commun accord le lieu du Tribunal compétent. Parfois, il est également possible aux parties de désigner une personne précise, telle, par exemple, «le Président du Tribunal de première Instance à Bruxelles».
- Aval
voir "caution"
- Avancement d’hoirie
se dit d’une donation qui constitue une avance sur héritage, au sens où elle sera imputée sur la part du donateur à la succession du donataire, imputation qui n’a pas lieu lorsque la donation a été effectuée par préciput et hors part.
- Bail à vie
contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) donne en location à un locataire un bien immobilier jusqu’au décès de ce dernier. Ce bail doit faire l'objet d'un acte notarié.
- Bail commercial
est considéré sous l’empire d’un bail commercial tout immeuble ou partie d’immeuble qui, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée du locataire, soit de l’accord exprès des parties en cours de bail, est affecté principalement par le locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact avec le public.
- Bail de rénovation
convention selon laquelle le locataire s’engage à effectuer à ses frais des travaux dans les lieux et en contrepartie, le bailleur s’oblige à diminuer ou supprimer le loyer durant une période déterminée. La loi réglemente les conditions.
- Bail emphytéotique
l’emphytéose permet à celui qui en bénéficie (appelé emphytéote) de disposer de la pleine jouissance d’un bien immobilier appartenant à autrui (appelé le bailleur emphytéotique) moyennant le paiement, à intervalles réguliers à ce dernier d’une somme d’argent appelés redevance ou canon. L’emphytéose, d’une durée minimale de 27 années et maximale de 99 années, est souvent utilisée pour des raisons fiscales.
- Bailleur
personne qui donne en location. Il peut s’agir du propriétaire mais également d’un locataire qui sous-loue ou, de manière plus générale, de toute personne titulaire du droit de donner en location.
- BDES
en Région Wallonne, banque de données d'état du sol, qui doit, depuis 2019, être consultée avant toute vente immobilière.
- Bénéfice d’inventaire
droit pour un héritier de ne supporter les dettes successorales que dans la limite de l’actif qu’il recueille.
- Bodemattest
attestation qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. En Région flamande, ce document est indispensable pour vendre le bien immobilier.
- Bouquet
somme payée au vendeur par l’acquéreur en viager d’un bien immobilier lors de la signature de l’acte notarié et qui vient en déduction du prix qui sera converti en une rente viagère.
- Breyne
la loi Breyne, du 9 juillet 1971, notamment réformée par la loi du 3 mai 1993, est une loi de référence dans le secteur de la construction. Elle apporte à l’acquéreur d’un bien immobilier sur plan une plus grande sécurité. Ainsi, par exemple, elle impose le payement par le maître de l’ouvrage à l’entreprise que de ce qui a été effectivement construit. Elle renforce également les garanties de solvabilité des firmes de construction.
- Brownfields
ensemble de terrains situés en Région flamande négligés ou sous-exploités qui sont pollués au point de ne pouvoir manifestement être utilisés ou réutilisés que par le biais de mesures structurelles. Pour encourager une nouvelle affectation de ces terrains, le gouvernement flamand offre la gratuité de la cession de ces biens (nouvel art. l6l, 14° du Code des droits d’enregistrement flamand).
- Brûler un bien
terme de métier qui signifie que si un bien fait l’objet de trop d’annonces de vente en même temps et n’a pourtant pas trouvé preneur, il peut inquiéter les candidats qui pourraient penser qu’il existe un problème qui empêche la vente.
- Cadastre
registre public dans lequel sont définis l’emplacement, la valeur et la surface des propriétés foncières. Le cadastre est un relevé détaillé de toutes les propriétés immobilières du Royaume, ainsi que de toutes les personnes à qui elles appartiennent. On appelle aussi «cadastre», l’Administration du cadastre qui sert à assurer la taxation immobilière et à identifier les propriétaires de chaque bien
- Cahier des charges
dans le cadre d’une vente publique, il s’agit de l’acte notarié qui reprend les conditions de la vente. Dans le cadre d’une construction, il s’agit des documents rédigés par l’architecte (devis, plans, métré éventuel) et adressés par lui à divers entrepreneurs en vue d’obtenir de leur part une offre de prix.
- Casco
terme d’immobilier qui qualifie la vente d’un immeuble inachevé, dans l’état où il se trouve. Il s’agit souvent d’un gros œuvre fermé, mais dont les aménagements intérieurs n’ont pas été réalisés. Ce terme est également utilisé en matière d’assurance automobile.
- Caution
se porter aval ou caution, c’est accepter de garantir les engagements d’une autre personne, au risque de se voir sollicité si cette personne n’exécute pas ses obligations. On peut limiter son implication, dans le temps ou dans les montants. Il existe différents degrés d’engagement (caution simple, solidaire, indivisible, hypothécaire).
- Caution hypothécaire
personne qui accepte d’affecter en hypothèque un ou plusieurs biens immeubles pour mieux garantir les engagements contractés par une autre. En cas de défaillance de cette dernière, la caution hypothécaire ne sera sollicitée que jusqu’à concurrence du ou des immeubles ainsi mis en gage, le reste de son patrimoine étant à l’abri
- Certificat d’hérédité
dans le cadre d’une succession de minime importance (743,68 EUR maximum), document produit par l’administration communale qui suffira à débloquer les avoirs au profit des héritiers.
- Certificat d’urbanisme
document délivré par la Commune qui confirme ou infirme la possibilité de construire sur un terrain et, très souvent, mentionne des prescriptions urbanistiques à respecter (servitudes urbanistiques comme la présence d’une ligne à haute tension ou l’obligation de laisser un passage public, etc.) Il peut aussi arriver que la commune impose des limitations en ce qui concerne la construction elle-même (dimensions, zone de retrait de la voirie, type de briques, couleurs en façade, etc.).
- Certificat énergétique
document qui est imposé sous peine d’amende à tout propriétaire pour toute vente, construction ou location d’un bien immobilier. Le certificat énergétique est obligatoire dans les trois Régions. Il est établi par expert et vise à déterminer le rendement énergétique du bien vendu en son état actuel (déperditions, calculs divers, …) et à prodiguer des conseils en vue de l’améliorer.
- Charges communes
dépenses utiles de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.
- Clause de maison mortuaire
clause de partage par laquelle la portion qui dépasse la moitié des biens communs reviendra à un époux déterminé si la communauté existante entre les époux venait à se dissoudre pour quelque raison que ce soit.
- Cluster
groupe de professionnels (entrepreneurs, architectes, bureaux d’études, … ) qui se sont engagés à respecter l’environnement dans le cadre de leurs activités. Il en existe dans chaque Région.
- Cobat
Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire.
- Codicille
acte postérieur à un testament existant, qui le modifie, le clarifie, ou le complète. Lors de la succession, il doit être considéré comme faisant partie intégrante du testament
- CoDT
Code du développement territorial (remplace le Cwatup), réunissant l'ensemble des règles applicables en matière d'aménagement du territoire, en Région Wallonne
- Cohabitant
suivant les régions, la définition légale de la cohabitation varie et peut fortement influer sur l’aspect fiscal d’une succession selon que le cohabitant survivant peut ou ne peut légalement être assimilé à un époux.
- Cohabitants légaux
personnes qui ont fait constater leur volonté de vivre ensemble par le biais d’une déclaration écrite, remise à l’officier de l’état-civil de la commune dans laquelle le domicile retenu est situé.
- Collatéraux
personnes qui possèdent avec le défunt un auteur commun, comme les frères et sœurs, par exemple.
- Collatéraux privilégiés
ce sont frères et sœurs du défunt, par opposition aux collatéraux ordinaires (tantes, oncles, …)
- Colocation
situation dans laquelle un bailleur donne en location son bien immobilier à différents locataires, lesquels acceptent de vivre simultanément sous le même toit, en respectant un règlement de vie commune. La région bruxelloise a légiféré en la matière.
- Command
il y a déclaration de command lorsque l’acheteur (en droit, le commandé) se réserve expressément dans le procès-verbal d’adjudication, le compromis (ou, à défaut de compromis, dans l’acte notarié) l’opportunité de désigner ultérieurement, dans un délai déterminé, une tierce personne (le command), inconnue du vendeur, comme acquéreur définitif. Pour être valide, la désignation de l’acquéreur définitif (opération que l’on appelle l’élection de command) doit figurer dans un acte notarié sans que les conditions de la vente ne s’en trouvent modifiées. En matière fiscale, pour qu’une déclaration de command soit valable, il faut que la déclaration, faite par acte authentique, soit notifiée par exploit d’huissier de justice au receveur de l’enregistrement ou que l’acte soit présenté à la formalité, au plus tard le premier jour ouvrable (cinquième jour ouvrable en Flandre depuis un décret du 23 novembre 2007, Moniteur belge du 3 janvier 2008) qui suit celui de l’adjudication ou du contrat.
- Commodat
contrat par lequel l’une des parties livre à titre gratuit à l’autre une bien (immobilier) pour s’en servir, à la charge pour le preneur de le rendre après usage. (v. article 1875 du Code Civil).
- Compromis de vente
convention sous seing privé qui prévoit l’ensemble des droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur d’un bien immobilier. Ce document contient en conséquence la volonté des parties et est irrévocable dans la mesure où l’acte notarié ne pourra qu’en refléter l’exacte teneur.
- Condition suspensive
l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties (article 1181 du Code Civil). L’exemple le plus connu est celui de la signature d’un compromis d’achat d’un immeuble sous la condition d’obtenir son crédit hypothécaire. En cas de refus, le compromis sera considéré comme nul et non avenu, en vertu de l’effet rétroactif qu’engendre la survenance du fait visé par les parties (dans ce cas, le refus du crédit). On ne confondra pas la condition suspensive avec la condition résolutoire. A titre d’exemple, les compromis prévoient souvent qu’une vente peut être résiliée lorsque l’acheteur ne signe pas l’acte authentique dans les quatre mois.
- Conseil de copropriété
uniquement composé de copropriétaires, cet organe est obligatoire en présence de toute copropriété de plus de 20 lots (hors caves, garages et parkings) et facultatif en deçà. Il assiste le syndic. Depuis le 1er septembre 2010, le conseil de gérance a été remplacé par le conseil de copropriété.
- Contrat de vie commune
acte notarié par lequel les cohabitants peuvent apporter des précisions, et, de manière plus générale, stipuler tout ce qu’ils souhaitent pourvu qu’ils ne portent pas atteinte à l’ordre public ou aux bonnes mœurs ou au droit de l’autorité parentale. Ce contrat sera annexé à la déclaration de cohabitation auprès de l’office de l’état-civil de la commune.
- Contre-lettre
convention qui ne reflète pas celle qui a été véritablement conclue entre les parties. Le plus souvent, une contre-lettre est rédigée lorsque les parties souhaitent tromper l’administration fiscale. Ainsi, par exemple, l’article 204 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de Greffe des trois Régions précise que «Lorsque la convention constatée dans un acte n’est pas celle qui a été conclue entre les parties… il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties.»
- Convention obsèques
contrat individuel en vertu duquel, moyennant le paiement d’une prime fixe ou variable, un assureur s’engage envers le preneur d’assurance à couvrir au décès de ce dernier l’ensemble des frais des funérailles
- Coordinateur de sécurité
personne qui, depuis le 1er mai 2001, doit impérativement être engagée par le maître de l’ouvrage afin de coordonner les différents intervenants en matière de sécurité sur le chantier. Une formation préalable est obligatoire.
- Copermutant
désignation de chacune des deux parties qui procèdent à un échange de biens immobiliers (lots)
- Copropriété
propriété qui appartient indivisément à plusieurs personnes. Un immeuble à appartements multiples est placé sous le régime de copropriété forcée
- Crédit d’impôt successoral
depuis le 1er janvier 2009, un crédit d’impôt est instauré lorsque des biens légués reviennent au donateur et font ainsi l’objet de deux taxations successives : une le jour de l’enregistrement de la donation, une lors de la succession. Un article 67 bis a été inséré dans le Code des droits de succession. Il prévoit qu’il n’est pas tenu compte de la valeur des biens qui ont été antérieurement donnés entre vifs au défunt par un héritier, légataire ou donataire, pour la liquidation des droits de succession et de mutation par décès dus par cet héritier, légataire ou donataire, mais à certaines conditions.
- CWATUPE (CWATUP) --> CODT
Code Wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme du Patrimoine et de l’Energie. Et devenu le CODT (Code de Développement Territorial)
- Date certaine
un bail a date certaine s’il a été passé devant un notaire (acte authentique). S’il est rédigé sous seing privé, il acquiert date certaine lorsqu’il a été enregistré ou à partir du jour du décès de l’une des parties signataires.
- Déclaration de mutation par décès
lorsque le défunt résidait à l’étranger, les héritiers doivent déposer une déclaration de mutation par décès, qui concerne exclusivement les immeubles sis en Belgique.
- Déclaration de succession
document destiné à l’administration fiscale par lequel les bénéficiaires d’une succession déclarent l’actif et le passif de celle-ci, ainsi que la part revenant à chacun, afin que puisse être déterminé la base taxable et ce qui est fiscalement du par chacun.
- Déconfiture
état qui qualifie la situation d’un débiteur devenu insolvable. On dit également que ce débiteur est en état de faillite personnelle.
- De cujus
terme latin pour désigner le défunt
- Degré de parenté
le degré de parenté détermine l’importance de la proximité entre deux personnes de même famille. Plus le nombre obtenu est petit, plus le lien de parenté est proche.
- Délivrance de legs
les légataires particuliers n’entrent pas en possession de leur legs de manière automatique. Ils doivent la demander aux héritiers légaux ou aux légataires.
- Descendant
personne qui doit la vie à ses ascendants. Les descendants privilégiés sont les fils et filles du défunt. Les autres sont appelés descendants ordinaires (un petit-fils, arrière-petit-fils…).
- Descendants privilégiés
fils et filles du défunt.
- Détecteur de fumée
appareil qui réagit au développement de fumées en cas d’incendie en produisant un signal sonore aigu. Il existe à l’heure actuelle deux types de détecteurs : l’optique et l’ionique. Seul le détecteur optique a été retenu comme acceptable par les trois régions. Ce dernier réagit à une modification de l’exposition lumineuse causée par la présence de fumées. Lorsque les faisceaux lumineux sont réduits (ou réfléchis par réfraction ou diffraction avant d’atteindre le senseur), l’alarme est donnée immédiatement par connexion électronique.
- Dévolution
en matière successorale, action de déterminer les héritiers.
- Dispense de rapport
lorsque le donateur donne un bien mobilier ou immobilier à l’un de ses héritiers, il peut le faire en avancement d’hoirie ou avec dispense de rapport. Dans ce dernier cas, il avantage le donataire, futur héritier, et rompt l’équilibre entre les héritiers puisque celui-ci ne devra plus rapporter le bien à la succession pour le calcul de sa part.
- Dissimulation
en matière fiscale, la dissimulation vise une infraction qui consiste à céler à l’administration une partie du prix d’une transaction taxable. L’article 203 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de Greffe des trois Régions prévoit que : «En cas de dissimulation au sujet du prix et des charges ou de la valeur conventionnelle, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celle-ci est dû indivisiblement par toutes les parties».
- Dol
voir "Vices de consentement"
- Donation
acte par lequel une personne appelée donateur se dépouille volontairement et irrévocablement, sans la moindre contrepartie, d’un bien mobilier (espèces, titres, etc.) ou immobilier au profit d’une autre personne qui accepte, appelée donataire. La donation d’argent, titres, obligations, mobilier, bijoux est imposable, mais ne requiert pas le passage chez le notaire, à l’inverse d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain, etc.). (v. aussi "don manuel")).
- Don manuel
don d’un ou plusieurs biens mobiliers (espèces, titres au porteur, tableaux, etc.) qui ne sera pas taxable si certaines règles sont respectées. Le don manuel ne concerne pas les immeubles ou des titres nominatifs.
- Dossier d’intervention ultérieure (DIU)
dossier qui contient les mesures utiles en matière de sécurité et de santé à prendre lors de l’exécution de travaux ultérieurs.
- Droits d’enregistrement
droits perçus par l’Etat lors de l’acquisition d’un bien immobilier et, de manière plus générale, lors de la signature de la quasi-totalité des actes notariés.
- Droit d’habitation
un propriétaire peut décider de conférer, oralement ou par convention, à un usager un droit d’habitation sur son bien immobilier. Le droit d’habitation ne peut être cédé ou loué et se restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui ce droit est concédé, et de sa famille.
- Droits de succession
sommes perçues par le Trésor à l’occasion d’un décès et calculée sur l’actif net du défunt, lequel s’obtient comme suit : • Actif brut : ensemble des valeurs (titres, espèces, obligations, immeubles, …). • Passif : ensemble des dettes (emprunts hypothécaires et personnels, loyers impayés, frais d’enterrement, etc.). • Actif net : l’évaluation de ce qui reste (actif brut moins le passif).
- Echange
lorsque le prix de la vente d’un bien immobilier est constitué d’un autre bien immobilier, il y a échange (articles 1702 et suivants du Code Civil). Si les biens vendus (appelés lots) n’ont pas la même valeur, la différence peut être payée en espèces. En droit, elle s’appelle une soulte. Pourtant, en matière fiscale, il n’y aura pas deux taxations mais une, calculée sur le lot dont la valeur est la plus élevée.
- Echelle (droit d’)
le droit d’échelle est celui conféré à un propriétaire de plantations (arbres, arbustes) de se rendre sur la propriété voisine afin de satisfaire à son obligation d’élaguer toute branche qui a dépassé la limite mitoyenne.
- Eco-construction
technique de construction qui respecte l’environnement et celui des générations futures, tout en offrant un maximum de confort aux occupants. Les matériaux de construction seront écologiques et les énergies renouvelables.
- Entrepreneur
celui qui construit, rénove, réhabilite, modifie ou détruit pour compte du maître de l’ouvrage, en contrepartie d’un prix convenu. Un entrepreneur doit respecter des obligations légales, notamment en matière d’agréation, d’enregistrement, ou de cautionnement.
- Entreprise générale
lorsque l’entrepreneur assume la totalité du chantier, il agit comme entreprise générale
- Envoi en possession
procédure que les légataires universels doivent introduire auprès du Tribunal de Première instance pour entrer en possession des biens dont ils ont hérité.
- Etat des lieux
document qui va décrire de manière détaillée l’état dans lequel se trouve un logement au moment de l’entrée du locataire dans les lieux ou de sa sortie. On va, en quelque sorte, figer par écrit et à un moment donné l’ensemble des aspects positifs et négatifs des lieux. Ce document peut être rédigé entre bailleur et locataire ou par expert (géomètre-expert, agent immobilier, architecte, etc.). Il doit être enregistré avec le bail concerné.
- Expédition (ou "titre de propriété")
c’est une copie certifiée conforme par le notaire de l’acte d’acquisition envoyée à l’acquéreur quelques mois après la signature de cet acte. L’original, appelé la minute, reste archivée en l’étude du notaire instrumentant.
- Expertise immobilière
évaluation d’un ou plusieurs biens immobiliers. La plupart des expertises s’effectuent par agent immobilier, géomètre-expert, architecte ou notaire. Lorsqu’elle est judiciaire, l’expertise s’effectue par un expert assermenté, désigné par le Tribunal.
- Expertise préalable
expertise initiée dans le cadre d’une succession, à la demande des héritiers, auprès de l’administration fiscale en vue de la lier sur des valeurs ultérieurement incontestables par cette dernière.
- Expropriation
procédure utilisée par l’autorité publique aux fins de procéder à la suppression forcée et totale de la propriété du bien immobilier d’autrui (terrain, maison, appartement, etc.), à charge pour ce dernier de recevoir une juste et préalable indemnité. Il est indispensable qu’une cause d’utilité publique motive une expropriation.
- Facilitateur
personne ou organisme chargé de guider la personne morale ou physique qui souhaite se renseigner ou agir en différentes matières, dont celles qui touchent à l’économie d’énergie ou à la protection de l’environnement.
- Fente
scission légale de la succession en deux parties égales, chacune à l’attention d’une ligne (paternelle et maternelle).
- Fidéicommis
disposition testamentaire par laquelle le stipulant désigne un bénéficiaire apparent, avec mission de retransmettre ce qu’il a reçu à une tierce personne désignée dans le testament.
- Folle enchère
lorsqu’un adjudicataire d’un bien mis en vente publique s’est porté acquéreur de celui-ci et n’a pu en acquitter le prix, le bien est remis en vente publique en folle enchère.
- Fonds
terrain
- Fonds de commerce
non défini par la loi, il est notamment composé du matériel utilisé par le commerçant, de son stock, de sa clientèle, de ses liquidités et de ses emprunts mais aussi de sa structure commerciale, de ses livres de commerce, des contrats en cours, des autorisations légales, licences, certificats divers (comme celui des denrées alimentaires), de l’enseigne d’exploitation et de la raison commerciale (le nom commercial de l’affaire).
- Fonds de réserve et de roulement
• fonds de roulement : somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques (chauffage, conciergerie, etc.). • fonds de réserve : il porte sur les dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage ou de l’ascenseur, la pose d’une nouvelle toiture, etc.
- Franchise
participation de l’assuré lors de la survenance d’un sinistre. Elle se déduit de l’indemnité versée par l’assureur. Lorsqu’elle est fixe, deux cas peuvent se présenter. Soit elle est absolue et l’assuré devra toujours assumer une dépense fixe, quel que soit le montant du préjudice subi. Soit elle est relative et cette franchise représente alors une limite à partir de laquelle l’indemnisation sera totale. Dans ce dernier cas, on parle également de franchise anglaise. En dessous, aucune indemnité n’est perçue. Au-delà, aucune franchise n’est supportée par l’assuré. Lorsque la franchise est proportionnelle, elle laisse à charge de l’assuré un pourcentage de l’indemnité fixée. A l’inverse de la franchise fixe, le montant exact de cette franchise ne peut donc être connu avant le calcul de l’indemnité puisqu’elle dépend de l’importance du sinistre.
- Garantie décennale
ans le cadre d’une construction d’immeuble, dès la signature du procès-verbal de réception provisoire, un délai de dix années va commencer à courir durant lequel le maître de l’ouvrage peut demander réparation auprès de l’architecte et/ou de l’entreprise générale chargée des travaux, de vices découverts durant cette période.
- Garantie locative
somme d’argent déposée par un locataire pour mieux conforter les engagements pris vis-à-vis du propriétaire dans le cadre d’un contrat de bail. La garantie peut également se composer de titres ou d’une lettre bancaire.
- Gardiennage
service offert par des sociétés qui, moyennant finances, veillent à ce que une maison ou un appartement que son occupant doit temporairement quitter ne devienne pas pour autant inoccupée. Généralement, un gardien occupera gratuitement la maison en bon père de famille et veillera à ce que le bien immobilier présente tous les signes caractéristiques d’une maison animée et vivante.
- «Génération skipping»
Le testament avec «génération skipping» est celui qui prévoit qu’un grand-parent lègue la totalité de son patrimoine à ses petits-enfants.
- Globalisation
méthode de calcul en matière successorale : en lieu et place d’appliquer le calcul des taux (et sa progressivité) sur la part nette revenant à chacun, on applique le taux sur et légataires, au prorata de leurs droits. Inutile de préciser que cette méthode engendre des droits plus conséquents à acquitter au Trésor que celle du calcul de la part nette individuelle.
- Habitat groupé
ensemble d’habitations dont les habitants affichent leur volonté de vivre ensemble, dans le cadre d’un un projet commun. Ils présentent presque toujours une certaine diversité, mais dans une relative homogénéité socio-culturelle.
- Habitation modeste
en droit fiscal, c’est une habitation dont le revenu cadastral n’excède pas 745 EUR. A certaines conditions, les droits d’enregistrement à supporter par l’acquéreur, calculés sur la valeur du bien acquis, seront alors réduits.
- Héritier
personne qui succède au de cujus en raison du lien de parenté qui le relie à ce dernier. Le lien peut être issu de la filiation ou de l’adoption plénière. Le conjoint survivant est légalement considéré comme héritier légitime, même s’il ne répond pas à la définition.
- «Home staging»
technique née aux USA en 1972 qui consiste, pour un agent immobilier ou un particulier désireux de vendre un bien immobilier, de faire appel à une entreprise qui, dans cet esprit, qui se chargera de donner à ce bien une apparence optimale.
- Hypothèque
sûreté réelle qui permet à un créancier de prendre inscription auprès du bureau des hypothèques compétent sur un bien apporté en garantie par son débiteur. En cas de défaillance de ce dernier, cette procédure lui assurera d’être payé sur le produit de la vente du bien, de gré à gré ou publiquement.
- Hypothèque «omnibus»
(pour toutes sommes) : sûreté hypothécaire apparue récemment qui garantit toutes les dettes actuelles ou futures du débiteur à l’égard de l’institution financière et ce quelle que soit la nature de la dette contractée.
- Identifin
ASBL créée en 2008 dont la mission est d’identifier les bénéficiaires «d’avoirs dormants» auprès des organismes bancaires et d’assurances afin de les restituer à ces derniers (ou à leurs héritiers ou légataires).
- Imputabilité
voir "reportabilité"
- Indemnité de remploi
somme que doit verser à titre de sanction à l’organisme prêteur un emprunteur qui rembourse de manière anticipative son hypothécaire. Pour les crédits hypothécaires aux particuliers, il s’agit d’une indemnité fixe de quelques mois d’intérêts (généralement trois mois).
- Indivision
un bien immobilier se trouve en indivision lorsque plusieurs personnes disposent à son égard de droits de même nature (droits en pleine propriété ou en usufruit ou en nue-propriété). En droit, ces personnes sont appelées coindivisaires.
- Inscription hypothécaire
lorsqu’un immeuble doit être grevé d’une hypothèque, il est pris inscription au bureau des hypothèques compétent. S’il s’agit de la première inscription, on dit que celle-ci sera prise en premier rang. D’autres inscriptions existent, comme par exemple celle que le Trésor peut prendre en matière successorale, 18 mois après le décès, avec effet rétro-actif au jour de celui-ci.
- Institut professionnel des agents immobiliers (I.P.I. ou IPI)
organisme chargé de veiller au bon fonctionnement de la profession d’agent immobilier, lequel doit d’ailleurs être agréé auprès de l’IPI pour pouvoir exercer. L’I.P.I. veille notamment au respect de la déontologie, à la bonne formation professionnelle de ses membres, à l’organisation des stages pour les jeunes agents immobiliers, à trancher les litiges qui opposent ces membres à des tiers, à une bonne information de ses membres et au dépistage des agents clandestins (non inscrits).
- Insuffisance
lorsque le prix déclaré est estimé trop bas d’au moins 1/8 par rapport à sa valeur vénale, l’administration peut estimer que des droits complémentaires doivent être acquittés, outre des amendes.
- Intuitu personae
un contrat est conclu «intuitu personae» lorsqu’il est conclu en fonction de la personne. Par exemple, le viager ou le bail à vie sont conclus intuitu personae. Cette précision peut engendrer des conséquences juridiques.
- Inventaire
acte authentique qui, dans le cadre d’une succession, reprend l’identité des parties, la composition active et passive, les déclarations et la prestation de serment des parties.
- Journal de coordination
documents tenus par le coordinateur de sécurité et qui rassemble les annotations et données collectées par ce dernier.
- Leasing immobilier
convention par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier, appelé «lessor» s’engage à mettre de dernier à disposition d’une personne appelée «lessee», qui accepte de le prendre en leasing moyennant le versement de loyers. En fin de leasing, le «lessee» peut devenir propriétaire du bien. Le leasing immobilier est souvent utilisé pour des raisons fiscales.
- Légataire
par testament on peut instituer quelqu’un légataire universel (tout lui revient), à titre universel (une quote-part lui revient) ou particulier (un ou plusieurs biens déterminés lui reviennent).
- Legs
bien ou ensemble de biens mobiliers et immobiliers qu’un testateur destine à une personne appelée légataire
- Legs de residuo
disposition testamentaire par laquelle le legs conféré à une personne est réalisée sous la condition qu’à son décès, elle transmette à son tour par testament, à une tierce personne que le testateur désigne, ce qu’il a reçu. Ce legs est principalement utilisé pour des raisons fiscales.
- Legs en duo
legs fiscalement intéressant lorsque un testateur veut, en présence d’héritiers lointains ou de proches non liés à lui par, désigner comme légataire une oeuvre caritative. Plus l’héritier ou le légataire est éloigné, plus les droits de succession sont élevés. Par contre, les droits de succession à supporter par les fondations et associations caritatives légataires sont bien plus abordables.
- Lessor
propriétaire d’un bien, également appelé le donneur, qui va s’engager de manière irrévocable à mettre son bien immeuble à disposition d’une personne appelée «lessee» (preneur), ainsi nommé parce qu’il accepte de prendre ce bien en leasing.
- Libéralité
donation
- Licitation
vente publique
- Liquidation-partage
opération qui consiste à dresser les comptes entre les parties, et à déterminer qui est créancier ou débiteur de l’autre et à concurrence de quelle somme. En matière matrimoniale (divorce) et successorale, s’il n’y a pas accord entre les parties, ces opérations sont réalisées par un ou plusieurs notaire(s) désigné(s) par un juge.
- Location-financement immobilière
cfr leasing immobilier
- Loi Peeters
loi de 2017 imposant depuis juillet 2018 aux entrepreneurs de souscrire une assurance destinée à couvrir pendant la durée de la garantie décennale certains vices, certaines fautes, omissions, carences par eux commises
- Lot
ensemble constitué d’une partie privative et des parties communes y afférentes dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée
- Lot
n matière successorale, part revenant à un héritier ou un légataire suite à partage, éventuellement avec paiement ou réception d’une soulte
- Mainlevée
acte notarié destiné à radier une inscription hypothécaire qui grève un bien immobilier. Le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente d’un bien immobilier grevé d’une hypothèque est obligé de procéder à la mainlevée de cette inscription hypothécaire afin de délivrer à l’acquéreur un bien quitte et libre de toute inscription. Pour ce faire, une provision sera demandée par le notaire au vendeur.
- Maison passive
construction qui peut remplir son rôle d’habitation sans système de chauffage actif (absence de chaudière, de radiateurs ou de tout autre système traditionnel de chauffage), notamment grâce à l’énergie solaire et la à récupération de la chaleur corporelle, de celle libérée par la ventilation mécanique et des déperditions de chaleur des appareils électriques.
- Maître de l’ouvrage
personne qui fait appel à un entrepreneur et/ou un architecte aux fins de faire ériger, rénover, détruire, réhabiliter ou transformer une construction sur son terrain.
- Mandat hypothécaire
un emprunteur peut bénéficier d’un crédit hypothécaire en proposant à son organisme bancaire de donner à ce dernier mandat aux fins de prendre hypothèque si cela se justifie dans le futur (en cas de non-paiement ou de saisie par un tiers, par exemple). De cette manière, aucune hypothèque ne grève le bien acquis et les frais de notaire sont nettement réduits.
- Médiation
mode de résolution de conflit dans lequel le médiateur n’est pas un juge (articles 1724 à 1733 du Code judiciaire). Il existe toutefois également la médiation judiciaire (article 1734 à 1737 du Code judiciaire).
- Mitoyenneté
propriété commune, accessoire et forcée des clôtures (palissades, haies, treillis, murs, etc.) qui séparent deux biens immobiliers appartenant à des propriétaires différents.
- Multipropriété
régime juridique dans lequel des personnes achètent le droit d’occuper, à titre de locataire ou propriétaire, un même bien immobilier, mais à des périodes différentes.
- Nantissement
contrat par lequel un débiteur remet un bien mobilier à son créancier pour sûreté de la dette.
- Natura 2000
projet européen qui vise à préserver certaines espèces ainsi que les milieux naturels qui les abritent afin de leur permettre de se développer harmonieusement. Des zones ont donc été désignées selon des critères précis et font l’objet de soins particulièrement attentifs, et d’avantages fiscaux, dont une exemption des droits de succession.
- Niveau E
nombre qui indique la quantité d’énergie nécessaire pour qu’un bien immobilier fonctionne normalement. Au plus il est élevé, au moins le degré de performance énergétique est satisfaisant.
- Niveau K
nombre qui indique le degré d’isolation thermique globale d’un bien immobilier. Au plus il est élevé, au moins l’habitation est isolée
- Nue-propriété
il s’agit d’une partie du droit de propriété. Lorsque usufruit et nue-propriété d’un bien immobilier sont réunis, il y a pleine propriété. Ce droit est en devenir dans la mesure où ce n’est qu’au décès de l’usufruitier que le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien immobilier. La nue-propriété et l’usufruit peuvent également porter sur des biens meubles, comme par exemple un portefeuille-titre.
- Option
convention aux termes de laquelle le vendeur consent de vendre un bien immobilier à un prix donné et endéans un délai précisé. Durant le laps de temps convenu, l’acheteur dispose de la faculté de refuser ou d’accepter l’achat. Le bien ne peut donc plus être présenté à la vente auprès d’autres personnes durant la période convenue et il est loisible au vendeur de demander une indemnité de blocage du bien. Dans ce cas, on parle d’option payante.
- Option cessible
option d’achat consentie par le propriétaire d’un bien à un tiers (généralement un agent immobilier) pour une période précise, à un prix déterminé. Durant ce délai, l’agent dispose du pouvoir de trouver acquéreur et de céder l’option à ce dernier. Ensuite, il ne restera plus au candidat acquéreur que de lever l’option et au tiers à empocher la différence entre le prix déterminé et le prix finalement proposé par le candidat acquéreur. Ce procédé est déontologiquement peu recommandable.
- Ordre
en matière successorale, afin de mieux déterminer les droits revenant à chacun, on parle d’«ordres». Plus le numéro de l’ordre est petit, plus il concerne des proches du défunt. Ainsi, le premier ordre porte sur les descendants (enfant, petits-enfants, etc.). Le deuxième sur les ascendants (parents) et collatéraux privilégiés (frère, sœur, etc.). Le troisième sur les ascendants ordinaires (exemple : grands-parents) et le quatrième sur les collatéraux ordinaires (tante, oncle, etc.)
- Ordre du jour
liste exhaustive des points qui seront abordés lors de l’assemblée générale de copropriétaires. Ceux-ci le reçoivent en même temps que la convocation à l’assemblée.
- Pacte de non sortie d’indivision
des personnes en indivision peuvent décider de ne pas rompre cette indivision en s’engageant par la signature d’un pacte en ce sens. L’article 815 du Code civil limite à 5 ans, délai renouvelable, la durée maximale de validité d’une telle convention.
- Partage d’ascendant
la loi a prévu que les père et mère et autres ascendants pourront faire, entre leurs enfants et descendants, la distribution et le partage de leurs biens. Ces partages pourront être faits par actes entre vifs ou testamentaires, avec les formalités, conditions et règles prescrites pour la donation entre vifs et testaments (articles 1075 à 1080 du Code civil).
- Partage judiciaire
en matière successorale, lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage, ou s’il s’élève des contestations, soit sur le mode d’y procéder, soit sur la manière de le terminer, le partage a lieu judiciairement.
- Partie privative
est privative la partie qui, dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée, est attribuée par l’acte de base à la propriété exclusive d’un copropriétaire. Exemples : un appartement, une cave, un emplacement de parking.
- Parties communes
sont communes les parties, qui, dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée, ne non pas attribuées privativement. Exemples : le terrain sur lequel l’immeuble est construit, les fondations, les toitures, les canalisations.
- P.E.B.
certificat de performance énergétique (aussi appelé CPE) qui indique notamment la quantité d’énergie dont une habitation a besoin, ainsi que le coût prévisible de cette énergie.
- Permis d’environnement
document délivré par le Collège des Bourgmestre et Echevins de la Commune qui autorise l’exploitation d’une activité ou d’une installation susceptible d’avoir des incidences sur l’environnement.
- Permis d’urbanisme
document délivré par le Collège des Bourgmestre et Echevins de la Commune ou de la Ville, qui statue sur la possibilité de construire ou de placer sur un terrain une installation fixe. Toute démolition, reconstruction, réhabilitation ou transformation requiert la plupart du temps un permis. Anciennement appelé "permis de bâtir", mais délivrer un 'permis de bâtir' pour autoriser une démolition...
- Permis d’urbanisation
terme qui, en région wallonne, depuis le 1er septembre 2010, remplace le permis de lotir
- Plan de sécurité et de chantier
ensemble de documents qui analysent les risques d’un chantier et les mesures de prévention à prendre.
- Plus-value immobilière
lorsqu’un bien immobilier est revendu endéans un certain délai en dégageant une plus-value, cette dernière peut être taxée (détails dans notre FAQ)
- Possession
situation de fait par laquelle une personne se comporte au jour le jour et aux yeux de tous comme propriétaire d’un bien mobilier ou immobilier ne lui appartenant pas. (v. prescription acquisitive).
- PPA
Plan Particulier d’Aménagement.
- Préciput et hors part
se dit d’une donation que le donataire ne devra pas rapporter à la succession du donateur. Il l’a reçue de manière définitive, en plus de sa part successorale.
- Précompte immobilier
impôt foncier qui se calcule sur base du revenu cadastral d’un bien.
- Préemption
celui qui bénéficie d’un droit de préemption sur un bien immobilier peut, à prix égal avec tout acquéreur, acheter par priorité ce bien. Le droit de préemption peut être conventionnel ou légal.
- Preneur
personne qui accepte de prendre en location ou en leasing. Il peut s’agir d’un locataire ou d’un sous-locataire
- Prescription
moyen légal, après l’écoulement d’un laps de temps déterminé, de se débarrasser d’une obligation, comme une dette, après un temps déterminé ou de devenir propriétaire (prescription acquisitive). Les délais de procédure judiciaire sont souvent soumis à prescription.
- Prescription acquisitive
voir "usucapion"
- Président du bureau
désigné par les statuts ou par vote au début de l’assemblée générale des copropriétaires, il gouverne le bureau et ne doit pas être confondu avec le président du conseil de copropriété
- Primo accédant
terme qui vise les personnes physiques qui procèdent à leur première acquisition, généralement dans le but de leur octroyer un avantage fiscal.
- Primo-accession
terme qui vise le premier achat immobilier par une personne physique, souvent appelée pour cette raison primo-accédante. Ce terme est généralement utilisé dans un contexte fiscal ou social, dans le but de faciliter cette première acquisition. (remplace primo acquisition) .
- Privilège
un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires (article 2071 et suivants du Code Civil). Les privilèges priment les hypothèques.
- Procès-verbal de dires et difficultés
dans le cadre d’une procédure de liquidation-partage, parmi les points soulevés par les parties, il en est que le notaire ne pourra résoudre. Dans ce cas, le notaire dressera un procès-verbal de dires et difficultés qui reprendra ces points à l’attention du juge, lequel devra trancher afin de permettre au notaire de continuer sa mission. Le notaire précise son avis dans ce procès-verbal.
- Procès-verbal d’ouverture des opérations
en matière successorale, le notaire désigné par le juge réunit toutes les parties, présente les différentes voies que l’on peut suivre et tente d’éviter le partage judiciaire. A l’occasion de cette réunion, les points litigieux seront soulevés par les héritiers (ou leur avocat) et consignés dans ce procès-verbal qui marque l’ouverture des opérations de liquidation-partage.
- Quitus
cte par lequel l’assemblée des copropriétaires marque son approbation des comptes pour l’exercice annuel et décharge syndic et conseil de copropriété. Ce terme est utilisé en pratique mais n’est pas repris dans la loi sur la copropriété
- Quorum
limite imposée en matière de présence minimale ou de puissance votale, par exemple lors du vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
- Quotité disponible
portion de la masse successorale qui peut être attribuée aux héritiers et légataires, après calcul de la réserve qui revient de plein droit à certains héritiers.
- Rapport (immeuble de)
un immeuble de rapport appartient souvent à un seul propriétaire, est composé de plusieurs logements, parfois avec un rez-de-chaussée commercial et est acquis dans le but exclusif d’obtenir un rendement efficace (bénéfice issu de la différence entre les loyers perçus et les charges afférentes).
- Rapport en moins prenant
lorsque le rapport à la succession d’un immeuble n’est plus possible (suite à vente, par exemple), le rapport s’effectue en moins prenant. Cela signifie que l’héritier qui a reçu l’immeuble et l’a vendu recevra moins dans la succession du défunt.
- Rapport successoral
lors du calcul de la masse successorale soumis aux droits de succession, on ajoute fictivement à l’actif brut les biens que le défunt a donnés de son vivant. Cet ajout se dénomme le rapport des biens à la succession et permet notamment de s’assurer que chaque héritier réservataire a bien reçu la part minimale à laquelle il a droit.
- Réception définitive
lorsque tous les manquements et imperfections constatés lors de la réception provisoire ont disparu, l’on procède à la réception définitive de la même manière que lors de la réception provisoire. Le délai maximal entre les deux réceptions est généralement d’une année
- Réception provisoire
lorsqu’un immeuble en construction est sur le point d’être terminé, une rencontre a lieu entre architecte, entrepreneur et maître de l’ouvrage. Chaque pièce sera visitée par tous avec soin et tous les manquements et imperfections constatés seront consignés dans un procès-verbal contradictoire, signé par tous. Très souvent, ce procès-verbal constitue le point de départ de la garantie décennale.
- Récompense
lors de la dissolution du régime matrimonial, il est dû récompense par chaque époux à concurrence des sommes qu’il a prises sur le patrimoine commun pour acquitter une dette propre et généralement toutes les fois qu’il a tiré un profit personnel du patrimoine commun. Si c’est le patrimoine commun qui a bénéficié des fonds propres d’un époux, il devra récompense à ce dernier (articles 1432 et suivants du Code civil).
- Réduction
lorsque, dans le cadre d’une succession, des donations trop importantes effectuées en son temps par le défunt mettent en danger le droit à la réserve, elles sont réduites. En droit, on parle de réduction des libéralités excessives.
- Régisseur
administrateur ou gestionnaire de biens ou de droits immobiliers qui lui sont confiés sous le régime du mandat, généralement écrit. A l’égard des locataires, le régisseur se comporte comme le propriétaire du bien loué (rédaction des baux, garanties locatives, indexations, rappels, poursuite judiciaire éventuelle, prises d’assurances diverses, perception des loyers, choix et surveillances des travaux, etc…).
- Registre central des contrats de mariage (RCCM)
banque de données destinée à contenir tous les contrats de mariage établis en Belgique. Les notaires disposent de trois années à dater du 1er janvier 2012 pour inscrire au registre tous les contrats de mariage et actes modificatifs passés devant eux et pour lesquels les deux conjoints sont encore en vie et ce, même si ces derniers sont divorcés depuis.
- Registre central des dispositions de dernières volontés (en abrégé CRT)
Base de données dans laquelle figure de manière confidentielle l’identité de toutes les personnes qui ont rédigé un testament et accepté son enregistrement dans le registre. S'y ajoutent toutes autres dispositions qui produisent leurs effets après le décès.
- Registre national des gages
banque de données qui centralise tous les gages mobiliers et leur gestion. Depuis le 1er janvier 2018, tout notaire chargé de rédiger un acte de vente immobilière doit consulter ce site.
- Règlement de copropriété
acte qui fait partie intégrante de l’acte de base et destiné à régler tout ce qui touche à la division de la propriété, la conservation, l’entretien et la reconstruction de l’immeuble. Le fonctionnement de l’assemblée générale et du conseil de copropriété et les règles propres au syndic (nomination, pouvoirs, durée du mandat) y sont également mentionnés.
- Règlement d'ordre intérieur (ROI)
acte qui, depuis 2019, doit être rédigé et qui prévoit la manière dont les copropriétaires doivent vivre ensemble (par exemple: interdiction de professions libérales, d'animaux, nettoyage, etc.)
- Réméré
il y a pacte de réméré lorsqu’un vendeur d’un bien immobilier prévoit, en accord avec l’acquéreur, dans l’acte notarié une faculté de rachat de sa maison au plus tard dans les 5 ans de la vente (art. 1659 du Code civil).
- Reportabilité
disposition fiscale propre à la Région flamande selon laquelle les droits d’enregistrement payés à l’occasion du premier achat d’un bien immobilier peuvent être récupérés sur les droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition d’un autre bien immobilier lorsque le premier bien est vendu. Les deux logements (ancien et nouveau) doivent se situer en région flamande. La vente du premier logement peut avoir lieu avant ou après l’acquisition du nouveau bien. Dans le premier cas, on parle de reportabilité des droits par imputation (v. «Imputabilité») de ceux-ci et, dans l’autre, par restitution.
- Représentation
si une personne qui, normalement, aurait dû hériter, est prédécédée, ses descendants, frères ou soeurs peuvent quand même venir à la succession par représentation de cette personne prédécédée.
- Réseau écologique flamand (VEN)
une liste des immeubles non bâtis telle que visée dans le décret du 21 octobre 1997 concernant la conservation de la nature et le milieu naturel, sera exemptée de droits de succession. En région wallonne, le projet Natura 2000 répond à des objectifs similaires.
- Réserve
portion de la masse successorale qui revient d’office à certains héritiers, qualifiés de réservataires, comme les enfants ou le conjoint survivant du de cujus
- Restitution
lorsqu’une personne revend un bien immobilier dans les deux ans de son acquisition, à certaines conditions, il peut bénéficier d’une restitution partielle (60 % et 36 % dans la Région de Bruxelles-Capitale) des droits d’enregistrement acquittés lors de l’achat. En région flamande s’applique le système de la reportabilité.
- Revenu cadastral
montant fictif, censé correspondre au revenu locatif annuel d’un bien immobilier
- Saisine
fait pour les héritiers de disposer, dès le décès du défunt, de la possession de tous les biens qui dépendent de la succession.
- Sale and lease back
afin d’obtenir des liquidités, il peut arriver qu’une personne physique ou morale cède la propriété d’un immeuble déjà amorti à une société qui lui donne immédiatement après en leasing. Cette technique permet de générer d’une part une plus-value immunisable et de recréer d’autre part, à partir du bien amorti, une nouvelle base d’amortissements fiscalement déductibles.
- Scrutateur
il n’existe pas de définition légale de cette fonction. En matière de copropriété, le scrutateur est l’un des membres du bureau. Il est nommé par vote de l’assemblée si les statuts ne prévoient rien. Il est surtout là pour s’assurer, sous le contrôle du président, que les choses se passent dans les règles (contrôle du travail du secrétaire, de la régularité de la feuille de présence, du décompte des voix, etc.).
- Secrétaire
en matière de copropriété, le secrétaire est l’un des membres du bureau. Son rôle est de rédiger la feuille de présence, d’effectuer le décompte des voix des présents, représentés et absents et de dresser le procès-verbal. Depuis le 1er septembre 2010, la loi mentionne le syndic comme le secrétaire, sauf accord contraire de l’assemblée.
- Servitude
charge imposée à un bien immobilier, appelé «fonds servant», qui appartient à une personne pour l’usage et l’utilité d’un autre bien immobilier, appelé «fonds dominant», propriété d’une autre personne. Exemples : servitude de passage, d’écoulement des eaux pluviales, de bon père de famille.
- Soulte
montant en espèces qui doit être acquitté par celui qui, à l’occasion d’un partage, se voit attribuer un lot d’une valeur supérieure à la part lui revenant. Une soulte peut également se dégager à l’occasion d’un échange immobilier.
- Sous-traitant
corps de métier (plombier, électricien, etc.) désigné par l’entrepreneur général pour la réalisation de certains travaux qu’il ne veut ou peut assumer.
- Statuts d’un immeuble
les statuts d’un immeuble sont formés de l’acte de base, du règlement de copropriété et, très souvent, du règlement d’ordre intérieur. Ces trois documents régissent la copropriété de cet immeuble et s’imposent à tous ceux qui possèdent ou possèderont des droits dans cette dernière.
- Stipulation pour autrui
convention par laquelle il est convenu entre les parties que c’est un tiers, pourtant non signataire, qui bénéficiera des avantages du contrat.
- Substitution
• le législateur n’a pas voulu que les enfants d’une personne jugée indigne d’hériter soient pénalisés. Ils peuvent venir à la succession par substitution de l’indigne. • faculté conférée par un mandant au mandataire de désigner un tiers habilité à remplir à sa place sa mission.
- Successeur irrégulier
par opposition aux héritiers légitimes, l’Etat est appelé successeur irrégulier
- Succession anomale
succession qui n’obéit pas aux règles normales de dévolution, notamment en raison de la provenance de certains biens qui les prédestinent légalement à une personne définie, par priorité à tous les autres héritiers.
- Succession en latence
succession dans laquelle l’ensemble des héritiers n’a pas encore été trouvé.
- Succession vacante
une succession qui s’ouvre en l’absence de testament et personnes susceptibles d’hériter est déclarée vacante.
- Sui generis
se dit d’un contrat qui ne rentre dans aucune catégorie juridique connue et constitue donc une œuvre novatrice.
- Superficie (droit de)
le droit de superficie consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le terrain d’autrui durant une période déterminée. A son expiration, le propriétaire du terrain devient également propriétaire de tout ce qui a été construit, à charge pour lui de les payer à leur valeur du moment. Le droit de superficie, d’une durée maximale de 50 ans, est souvent utilisé pour des raisons fiscales.
- Surenchère
lorsqu’on un bien immobilier a été adjugé sous réserve de surenchère, il est possible d’initier une nouvelle vente en se rendant chez un huissier pour y consigner une somme précisée, qui va constituer une nouvelle enchère. L’huissier la signifiera ensuite au notaire qui organisera une nouvelle vente publique. Depuis le 1er janvier 2010, la seconde séance est supprimée, tant pour les ventes publiques volontaires que forcées.
- Sursol
tout bien immobilier qui est fixé au sol, ainsi que l'air qui surplombe le tout
- Synallagmatique
se dit d’une convention qui prévoit, à l’attention de chacun des cocontractants ayant des intérêts opposés, l’exécution de prestations réciproques. Exemples : bail ou vente.
- Tacite reconduction
se dit d’un contrat oral ou écrit dont le délai prévu a expiré, mais qui continue à produire ses effets suite à l’absence de réaction des parties. Un bail peut être reconduit si le locataire continue à payer son loyer après le délai mentionné et que le bailleur accepte ce loyer sans avoir manifesté le moindre signe de faire valoir le terme du bail pour demander le départ du locataire.
- Testament
document écrit par lequel une personne dispose de la manière dont ses biens seront distribués après son décès. Il existe 3 formes de testament : authentique, olographe ou international.
- "Testament de vie"
appelé à tort testament, il s’agit d’une déclaration notariée destinée à mieux informer les héritiers et toute personne concernée sur la volonté du déclarant sur des sujets délicats (acceptation ou non de l’euthanasie, du prélèvement d’organe, etc.).
- Testateur
personne qui a rédigé ou fait rédiger par notaire un testament
- Tontine
lorsque plusieurs personnes achètent en indivision un bien immobilier en insérant dans l’acte notarié une clause de tontine, le décès de l’une d’entre elle va accroître la part des autres d’autant. La particularité de ce type de clause, qui peut porter sur la pleine propriété ou l’usufruit est qu’elle rétroagit au jour de la signature de l’acte, en manière telle que tous les autres acheteurs survivants seront juridiquement censés être propriétaire de leur part ainsi accrue depuis ce jour et non depuis le décès de l’une d’entre elle. Par ce biais, des droits de succession parfois très importants, peuvent être légalement évités. Cette clause est le plus souvent utilisée par les concubins mais peut aussi intéresser deux sœurs ou frères, une tante et son neveu, etc.
- Tradition
condition très ancienne imposée pour qu’une donation de biens meubles soit effective. Pour une maison, la remise de la clé au donataire en symbolisait la donation. Actuellement, la tradition est encore exigée pour la validité d’un don manuel d’espèces, ce qui se traduit par un évitement d’un virement bancaire des fonds donnés entre donateur et donataire. Les fonds sont retirés du compte du premier pour être simultanément déposés sur le compte du second. L’administration fiscale admet toutefois de plus en plus le virement.
- Transcription hypothécaire
pour être rendus opposables aux tiers, une série d’actes notariés qui portent sur des immeubles doivent être transcrits. Citons les baux à vie ou qui présentent une durée supérieure à 9 ans, les apports d’immeubles en société, leur vente, échange, acquisition, partage ou donation, ainsi que les actes de base et les pactes de non sortie d’indivision.
- Tréfonds
volume de terre qui se trouve sous la surface du sol dont une personne est propriétaire (sous-sol).
- Usucapion
mode d’acquisition également dénommé «prescription acquisitive» qui s’établit par la possession d’un bien immobilier appartenant à autrui. Pour qu’elle puisse déboucher sur la propriété pour le possesseur, ce dernier doit exercer la possession de manière continue et non interrompue, paisible, non équivoque, et publique (en se comportant aux yeux de tous comme propriétaire). Le délai minimal pour devenir propriétaire est de 10 ans, mais il peut atteindre 20, ou même 30 ans. Il peut être suspendu ou interrompu.
- Usufruit
celui qui vit dans un immeuble peut l’occuper en tant qu’usufruitier. A ce titre, «il peut se comporter comme propriétaire» (art. 578 du Code Civil) mais à charge de conserver l’immeuble dans son état. La plupart du temps, l’usufruitier peut occuper l’immeuble durant toute la vie. Ce sera par exemple souvent le cas lorsque, dans une famille, l’un des époux décède sans avoir fait de testament. Le conjoint survivant disposera de plein droit de l’usufruit de l’immeuble familial, tandis que les enfants bénéficieront de la nue-propriété. Seul le décès de l’époux (ou épouse) survivant permettra aux enfants de réunir usufruit et nue-propriété et ainsi devenir en indivision propriétaire du bien.
- Varebo
liste des terrains qui, en Flandre, présentent un risque de pollution
- Vente en viager
contrat notarié par lequel une personne qui vend son bien immobilier (maison, appartement, …), appelée crédirentier, se réserve la faculté de continuer à l’occuper toute sa vie, mais accepte aussi que le prix de vente ne lui soit pas versé à la signature de l’acte notarié, mais transformé en une rente mensuelle et indexée que l’acquéreur (appelé débirentier) doit assumer durant toute la vie du crédirentier ou durant une période convenue. Si le débirentier dispose de la faculté d’occuper les lieux ou les louer à un tiers, le montant de la rente sera majoré en conséquence.
- Vente publique immobilière
vente d’un bien immobilier organisée sous la présidence d’un notaire chargé d’adjuger le dit bien au plus offrant par le biais d’enchères
- Viager hypothécaire
nouvelle formule d’emprunt qui permet de bénéficier d’une rente ou d’un capital moyennant hypothèque au profit de celui qui verse ces montants. Le bénéficiaire reste propriétaire. Déjà adoptée en France, elle devrait bientôt voir le jour en Belgique.
- Vices cachés
lorsque, après l’acquisition d’un bien immobilier, l’acheteur découvre un vice caché (dont un examen des lieux réalisé en bon père de famille normalement diligent n’aurait pu présager sa présence), il ne pourra obtenir dédommagement en justice que s’il démontre un préjudice, agit à bref délai et prouve la mauvaise foi du vendeur (en l’occurrence qu’il ne pouvait ignorer la présence du vice en question). En cas de découverte de ce type de vices ou de vices graves (qui soient de nature à compromettre la solidité ou stabilité du bâtiment), les architectes et les entreprises de construction sont tenus à une obligation spéciale de réparation.
- Vices de consentement
un accord est vicié lorsqu’il a été obtenu de manière anormale : • par la force (contrainte). • par erreur sur l’objet ou la cause. • lorsqu’il y a disproportion manifeste entre les prestations des parties (lésion). • lorsqu’une des parties a usé de manœuvres telles que si elles avaient été portées à la connaissance de l’autre partie, elle n’aurait pas contracté (dol principal) ou alors à des conditions différentes (dol incident).
- Woningpass (laissez-passer)
depuis 2019 en région flamande, passeport numérique gratuit qui centralise un lot d'informations administratives liées à l'immeuble que l'on veut vendre. Ce laissez-passer est appelé à se compléter par l'apport de nouvelles attestations en 2020 et 2021. (https://woningpas.vlaanderen.be/)
Ce lexique est largement inspiré par celui publié dans le Guide Pratique de l’Immobilier, ouvrage recommandé dans notre page « Livres utiles ». Merci à l’auteur et à son éditeur pour leurs autorisations de reproduction.
