PEB-EPC: salades régionales

Publié par Erik Deckers, le 27 octobre 2022 - Blog, Infos immobilières

Ainsi donc, nos politiques veulent soulager les locataires de la « double peine » (augmentation du loyer sur base des indexations + augmentation des factures énergétiques) en décidant de « punir » les propriétaires d’immeubles qui présentent de mauvais certificats PEB (qui sont donc des vilaines « passoires énergétiques »): ils ne pourront – provisoirement ? – plus indexer ou à concurrence de 75 ou 50 %.

Dans le genre « amalgame », difficile de faire mieux. Rendre les propriétaires responsables de ces augmentations, sans tenir compte de leurs propres majorations (précompte immobilier, coût des travaux, assurances, etc.), c’est inique.

On a déjà pu relever que pour le même immeuble, présentant les mêmes caractéristiques énergétiques, on obtiendra un résultat PEB différent selon sa localisation régionale. « Peu importe ce qui se fait chez le voisin » répond en substance notamment Bruxelles Logement, « c’est une réglementation régionale et c’est celle-là que nous devons appliquer. »

Et dans la même logique, on ne va pas en rester là. Chaque région détermine son propre niveau de sanction:

Avec des dates d’entrée en vigueur différentes, et des pondérations régionales. Il est évident qu’une passoire classée D n’en est pas une à Bruxelles, mais qu’en Wallonie elle mérite une modération de l’indexation à 75 % et en Flandre 50 %.

Allez donc expliquer cela à un arrivant en Belgique qui aura droit, sur 10 km parcourus d’Uccle (Bruxelles) à Rhode-St-Genèse (Flandre) puis à Waterloo (RW), s’il est locataire, à des pondérations différentes. Et je vous fais grâce des différences fiscales notamment sur l’achat d’un immeuble (Si primo-acquéreur: Bxl: 12,5 % avec gros abattement, Flandre: 3 % – voire 1 % – ou 12,5 % en RW avec abattement rikiki).

Et ce n’est pas tout: pour ces loyers à pondérer (50 ou 75 %), le mode de calcul n’est pas le même non plus !

C’est expliqué de manière plus complète ici dans notre forum . En résumé: pour le calcul, à Bruxelles, on part du loyer de base. En RW, on  se réfère au dernier loyer indexé précédent. En Flandre, on fait un calcul en 3 étapes.

Chaque région renvoie à l’outil fédéral de calcul existant chez Statbel. Mais le dit outil ne tient pas compte de ces « spécificités » régionales.

J’ai pris contact avec Statbel qui m’a très courtoisement répondu (voir réponse complète ici) : « Il appartient en premier lieu à la région concernée de prendre les dispositions nécessaires pour informer et aider correctement le citoyen« …. On n’est pas sorti de l’auberge.

J’ai posé des questions pratiques à Bruxelles Logement (par différents canaux numériques): pas la moindre réponse, ni même accusé de réception. (upgrade du 27/10: réponse reçue ce jour à ma question posée lundi 24/10 et qui me confirme que c’est bien le loyer de base qu’il faut prendre en considération)
Quant à la région wallonne, on attend toujours la publication au Moniteur des textes de référence qui devraient être d’application dès le 1er novembre 2020.

En ce qui concerne notre propre calculateur du nouveau loyer indexé, je renonce à le rendre inintelligible et je laisse le calcul de base comme référence pour les 3 régions (jusqu’à nouvel ordre) qui continue donc à être indispensable pour pouvoir effectuer, manuellement, les différentes modérations « provisoires » requises, selon paramètres régionaux.

Et si nos nombreux utilisateurs de cet outil ne s’en sortent pas, j’ai ouvert un salon d’assistance ici sur notre forum. On tentera d’y apporter l’aide qui convient.

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