Prévalence de l’acte authentique sur le compromis… rien n’est moins sûr !

Le compromis de vente est une convention et la convention fait la loi des parties (article 1134 du code civil).

Ce document finalise les négociations du vendeur et de l’acheteur sur les modalités de la vente, et, en conséquence, sauf accord de ces derniers, son contenu ne peut plus être modifié.

Il n’est cependant pas rare de constater que l’acte authentique ne reproduise pas fidèlement le compromis….

Cela résulte, notamment, de l’utilisation « d’un modèle » contenant des clauses-types, certes fréquentes et utiles, mais qui ne correspondent pas nécessairement aux particularités de la situation que constate le compromis…. La dangereuse « force de l’habitude »….

Contrairement à une « croyance » répandue : « On ne fait pas prévaloir l’acte authentique au seul motif qu’il est authentique » (Me Gilles CARNOY).

Entre parties, l’acte a la même force que le compromis de vente car le premier n’a pas pour objectif d’exprimer la volonté des personnes signataires mais bien de donner à l’accord une forme authentique pour en assurer la transcription…

Même, s’il reste raisonnable de considérer que lorsque l’acte est postérieur, il constitue le dernier accord des parties…. on ne peut l’affirmer de façon péremptoire !

En conséquence, en cas de litige généré par une divergence de contenu, c’est la commune intention des parties qui devra être recherchée.

La clause d’un acte qui « corrige » ou « contredit » le compromis peut faire la loi des parties et être considérée comme la dernière manifestation de leur volonté, SAUF s’il est prouvé que les parties n’ont vu dans l’acte qu’une étape purement formelle.

Cette absence de « prévalence automatique » de l’acte authentique sur le compromis renforce… les devoirs du Notaire qui intervient… lequel ne peut « ignorer » le compromis et donc y apporter de changements sans information préalable et sans le consentement des parties sauf à générer une insécurité juridique…

Attention, s’il est établi que le contenu du compromis peut être valablement modifié entre parties… ces modifications ne doivent pas négliger les conséquences fiscales générées par la signature du compromis initial ! Mais, ça, c’est une autre histoire