L’offre (ou pollicitation) est une déclaration unilatérale de volonté adressée par une personne à une autre et par laquelle l’offrant propose la conclusion d’un contrat.
L’offre doit être ferme et précise, il n’y a plus qu’à obtenir l’acceptation de son destinataire pour que le contrat se forme. L’offre doit porter sur tous les points sur lesquels l’accord des parties est indispensable pour que le contrat puisse voir le jour.
L’offre a un caractère obligatoire pour l’offrant pendant le délai endéans lequel il s’engage à maintenir son offre.
Pendant ce délai, le vendeur n’est, quant à lui, pas tenu à quoi que ce soit… il réfléchit ! Mais tant qu’il n’a pas marqué son acceptation, il n’est pas lié par l’offre et peut donc librement décider de l’accepter, de la refuser ou de ne pas y répondre du tout…(sous réserve d’une faute précontractuelle liée à la rupture abusive des pourparlers).
Le vendeur conserve-t-il la même liberté si l’offre est émise au prix sollicité dans l’annonce ?
Et bien oui, le vendeur conserve son « pouvoir de décision » et n’est pas soumis à une obligation de vendre car « Il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat. » (7ième chambre de la Cour d’Appel de Bruxelles : arrêt du 23 juin 2011 (rôle n° 2008/AR/1795)
Il ne suffit donc pas que ce prix soit accepté par le premier candidat-acquéreur pour former une vente parfaite !
Une question se pose encore : si plusieurs offres sont émises par divers candidats qui proposent le même montant, l’antériorité d’une offre confère-t-elle à celle-ci une quelconque priorité ?
En langage juridique, on parle du « prix de la course » !
Le prix de la course vise un créancier qui gagnera au sprint devant les autres créanciers. « Pendant que certains créanciers attendent le paiement ou acceptent de repousser l’échéance, celui qui court le plus vite met toutes les chances de son côté. »
Mais le vendeur n’est, au stade de l’offre, pas un créancier, et l’offre ne le lie pas tant qu’il ne l’a pas acceptée…. En conséquence, et hors certaines exceptions (droit de préférence), l’antériorité d’une offre ne confère à celle-ci aucune priorité.
Si la situation peut être « juridiquement claire », elle l’est beaucoup moins dans l’esprit du premier offrant qui voit sa proposition refusée… et qui reporte sa déception (et parfois sa colère) sur l’agent immobilier qui, faut-il le rappeler, agit le plus souvent en qualité de courtier et n’a donc pas le pouvoir de décider à la place du propriétaire vendeur !
C’est malheureusement souvent le messager qui apporte les mauvaises nouvelles qui est fustigé… pas celui qui a pris la décision.
Il est parfois bon de le rappeler !
