Que devient le ‘bonus logement’ ?

Publié par Gilles TIJTGAT, le 9 octobre 2019 - Blog, Fiscalité, Infos immobilières

Le « bonus logement » est l’appellation donnée à la « réduction d’impôt régionale pour l’habitation unique ».
Il s’agit d’un avantage fiscal accordé aux personnes ayant contracté un emprunt hypothécaire pour acheter, construire ou rénover leur habitation.
Cette matière étant devenue de compétence régionale, quel sera le nouveau régime applicable à compter de ce 1er janvier 2016 ?

Conditions d’octroi du « bonus logement » (avant 01/01/2016):

L’habitation doit être unique et propre (pas de résidence secondaire ou d’habitation destinée à la location) ;

Le crédit doit porter sur l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation ;

La durée du crédit doit être de minimum 10 ans ;

Le crédit doit être garanti par une inscription hypothécaire.

Champ d’application :

Le bonus logement porte sur :

Les intérêts et remboursements en capital de l’emprunt hypothécaire ;

Les primes de l’assurance solde restant dû.

Le propriétaire emprunteur peut déduire fiscalement les remboursements de capital, les intérêts et les primes de l’assurance solde restant dû à concurrence d’un montant maximum de 2280 € par an.
Durant les dix premières années, le montant de 2280 € est augmenté de 760 €. Cette augmentation est supprimée lors de l’achat d’une deuxième maison.

Si l’emprunteur a trois enfants ou plus à sa charge au 1er janvier de l’année qui suit la signature de l’acte, le montant est encore majoré de 80 € les 10 premières années.

Exemple : si un couple emprunte pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une maison, le montant maximum déductible sera de 6080 € par an durant les 10 premières années (2280 € + 760 € x 2) ou de 6240 € s’ils bénéficient en plus de la majoration de 80 € (2280 + 760 + 80 x 2).

Reste à savoir à quels taux vous pouvez déduire ces montants.

Sous l’ancien régime et donc avant le 1er janvier 2015, le bonus logement variait de 30% à 50%, selon les revenus de chacun.
Il s’agissait d’un régime de déduction fiscale proportionnel au taux d’imposition : si vous étiez taxé à 30%, vous déduisiez 30%.
Si vous étiez taxé à 50%, vous déduisiez 50%. Dans l’exemple exposé plus haut, le couple pouvait donc faire une économie fiscale allant jusqu’à 50% de 6240 € (= 3120 €) par an.

Mais, cette compétence est devenue régionale depuis le 1er janvier 2015.

Pour tous les actes authentiques portant sur un emprunt hypothécaire signés à compter du 1er janvier 2015, le bonus logement a pris la forme d’une réduction d’impôt qui varie selon les régions.

Quel sera le « Nouveau régime » régional à compter du 01er janvier 2016 ?

En Région wallonne, le bonus logement est supprimé à partir du 1er janvier 2016 et remplacé par le « Chèque Habitat ».

En Région flamande, le bonus logement est fixé au taux forfaitaire de 40%, quels que soient les revenus.

En Région de Bruxelles-Capitale, le bonus logement sera supprimé en 2017.

Dans l’intervalle, une réduction d’impôt au taux de 45% est applicable en Région bruxelloise.

Voici le détail des la Région Wallonne et pour la Région bruxelloise.

Région Wallonne

Chèque-habitat : le nouvel avantage fiscal lié au logement.

Le Gouvernement wallon vient de décider la suppression du bonus logement à partir du 1er janvier 2016. A partir de cette date, cette réduction d’impôt sur le crédit hypothécaire sera désormais remplacée par un nouveau dispositif baptisé « Chèque Habitat ».

L’objectif serait de booster l’accès à la propriété pour tous.

Concrètement, voici les implications de cette décision :

Pour les contrats conclus jusqu’au 31 décembre 2015 :

Le bonus logement (et autres régimes antérieurs) est maintenu en y apportant toutefois les modifications suivantes :

–          Les plafonds ne seront plus indexés et seront fixés, pour tous les contrats existants, à ceux du 1er janvier 2015.

–          Depuis le 1er novembre 2015, le bonus logement est limité à la « durée de l’emprunt » entendue comme la durée du dernier contrat de prêts hypothécaire ou de la dernière convention. Il n’est donc plus possible de prolonger la durée du bénéfice du bonus logement en allongeant la durée de remboursement de l’emprunt.

Pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2016 : mise en place du dispositif « Chèque Habitat »

 Conditions d’octroi : 

 L’emprunt relatif au financement de l’habitation doit être d’une durée minimale de 10 ans et couvert par une inscription hypothécaire ;

Il doit concerner l’acquisition d’un bien immobilier (habitation) en Wallonie. Il est nécessaire de devenir propriétaire d’une habitation, même à titre partiel, attestée par la passation d’un acte de propriété en principe le 31 décembre de l’année de la conclusion du crédit. Un emprunt hypothécaire contracté pour financer des travaux n’ouvre donc le droit au Chèque-habitat que s’ils sont concomitants à l’achat ;

L’habitation doit être « propre » (c’est-à-dire qu’elle doit être occupée personnellement par son propriétaire) et le rester. Des exceptions existent et sont prévues par la législation fiscale (ex : travaux…) ;

L’habitation doit être unique : au 31 décembre de l’année de la conclusion du crédit, le propriétaire ne peut pas, à côté de l’habitation en question, posséder d’autres habitations dont il est (co)propriétaire, nu-propriétaire, usufruitier, superficiaire, emphytéote ou possesseur.

Il existe néanmoins des exceptions : pour la copropriété, nu-propriété et usufruit d’une habitation reçue en héritage, pour une autre habitation si celle-ci est mise en vente au 31 décembre de l’année de conclusion du crédit pour autant qu’elle soit effectivement vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivante et pour les habitations louées via une Agence immobilière sociale (AIS) ou par une société de logement public.

Si l’habitation ne reste pas unique (si l’unicité est rencontrée au moment de la conclusion du crédit, mais pas après), l’avantage est réduit et porté à celui existant à partir de la 11e année (50 %).

Principales modalités d’octroi :

L’avantage fiscal octroyé est individualisé, sous la forme d’une réduction d’impôt convertible en crédit d’impôt ;

L’avantage fiscal est accordé dès l’exercice d’imposition qui suit l’année de conclusion du crédit ;

Durée de l’avantage : 20 ans maximum. Le nombre de réduction (ou crédit) d’impôt auquel à droit le contribuable au cours de sa vie est fixé à maximum 20 réductions (= 20 « droits de tirage »);

Si la condition de propriété n’est plus rencontrée, le droit est suspendu.

L’avantage n’est octroyé que pour les revenus inférieurs à 81.000 €. Par revenu, on entend ici le revenu net imposable. Il se compose des revenus de biens immobiliers, des revenus de capitaux et biens mobiliers, des revenus nets professionnels et des revenus divers, déductions faites des charges professionnelles et des rentes alimentaires et constitue la base de calcul de l’impôt.

Calcul de l’avantage :

L’avantage est composé de deux parties :

• un montant forfaitaire « enfant », à savoir 125 €/enfant. Ce montant est accordé une seule fois par enfant et est réparti entre les deux parents ;

• un montant variable calculé sur base des revenus du contribuable. Le montant variable de référence (montant variable maximal – MVM – 1520€) est octroyé pour les revenus nets imposables allant jusque 21.000 €.

Pour les revenus nets imposables supérieurs à ce montant, l’excédent par rapport à 21.000 € est multiplié par un coefficient (1,275%) et déduit du montant variable maximal.

Par ailleurs, il est soumis aux conditions suivantes :

L’avantage est octroyé les 10 premières fois. Il est réduit de 50 % les 10 dernières années ;

Son montant de l’avantage est limité à la somme des remboursements de l’année en intérêts et capital et de la prime d’assurance vie individuelle liée à l’emprunt hypothécaire ;

L’octroi de l’avantage est indépendant du bénéfice ou pas d’un régime antérieur, mais cela suppose le respect de l’ensemble des conditions ;

Il est procédé à une vérification du respect des conditions annuellement.

Il est donc « clair »  qu’en région Wallonne, l’avantage fiscal incitant l’accès à la propriété n’est plus lié à l’immeuble et à l’emprunt hypothécaire mais bien au niveau des revenus de la personne qui contracte ledit emprunt (ce n’est donc plus un forfait).

Bruxelles

Dans la Région de Bruxelles-Capitale,  le grand basculement va s’opérer en 2017. Il sera assez spectaculaire puisqu’à partir de cette date, le bonus logement disparaîtra purement et simplement.

 En contrepartie, les candidats acquéreurs qui seront dans les conditions pour bénéficier de l’abattement payeront moins de droits d’enregistrement à l’achat de leur premier bien.

L’abattement actuel de 60.000 euros (75.000 euros dans certaines zones de redéveloppement), qui est le montant sur lequel on ne paie pas de droits d’enregistrement de 12,5%, sera relevé à 175.000 euros.

En clair, le coup de pouce au premier achat passera d’un rabais de droits dus de 7.500 euros aujourd’hui à 21.875 euros en 2017. Une aide pratiquée pour les biens d’entrée et de moyenne gamme (prix de vente/achat jusqu’à 500.000 €).

Mais ce qui semblera moins populaire est que dans les communes de la Région bruxelloise, le précompte immobilier augmentera de 10 à 12% en moyenne à partir de 2016, via une hausse des centimes additionnels régionaux. En moyenne, parce que dans les communes qui appliquent déjà une taxe foncière relativement élevée (comme Schaerbeek, Anderlecht ou Jette par exemple), l’effet de cette décision du gouvernement se fera un peu moins sentir.

Pour ne pas pénaliser les ménages qui sont propriétaires d’une seule habitation (par rapport aux multipropriétaires), un rabais forfaitaire de 120 euros sera toutefois appliqué à partir de 2017, et même dès 2016 pour les ménages défavorisés.

Quant aux (multi-) propriétaires non-bruxellois, ils n’auront droit à aucune déduction et paieront donc 120 euros de plus par an et par bien…

À suivre donc …

Flandre

(info ajoutée en octobre 2019)

L’information fait grand bruit dans la presse néerlandophone, le bonus au logement « woonbonus » sera bientôt supprimé. Cet avantage fiscal, qui est octroyé à celui qui emprunte pour l’achat d’une maison ou d’un appartement en Flandre, disparaîtra en 2020.

Il s’agit d’une mesure prise par le nouveau gouvernement flamand, qui a l’intention de réduire les droits d’enregistrement en guise de compensation. Ainsi, les droits d’enregistrement pour l’achat d’une maison familiale passeront de 7 à 6%. En cas de lourdes rénovations ou de travaux entrepris pour faire baisser la facture énergétique, les droits seront réduits à 5%. En procédant de la sorte, le gouvernement encouragera désormais l’acquisition d’un logement et non d’une simple possession supplémentaire. En effet, les droits restent fixés à 10% pour l’achat d’un terrain à bâtir ou pour l’achat d’un bien d’investissement.

Les personnes propriétaires de leur logement et profitant du bonus au logement ne sont pas concernées par cette suppression. En revanche, ceux qui souhaiteraient encore en bénéficier cette année devront faire en sorte que l’acte de crédit soit passé au plus tard le 31 décembre 2019.