Il n’y a pas d’accord valable si l’on constate qu’une des parties n’a pas la capacité de marquer valablement son accord…
- location d’immeuble par un époux….
Pour qu’un époux puisse louer seul un immeuble, il faut évidemment qu’il en soit le seul propriétaire. Si une maison appartient aux deux, même dans des proportions différentes pour chacun, l’accord des deux est indispensable pour réaliser la location.
Si cette maison appartient en propre à un des deux époux, il peut la louer sans l’accord de son conjoint, pour autant qu’il ne s’agisse pas de la résidence principale de la famille (article 215 du code civil)
Nous assimilons tous la famille au ménage et à la maison. La résidence familiale est le lieu privilégié où la famille se loge, mange, partage ses loisirs : là où elle vit, et où chacun peut s’épanouir. Il ne s’agit pas nécessairement du domicile. Ainsi pour des raisons fiscales, un époux pourrait avoir un domicile (où il exerce son activité professionnelle), et une résidence (où il habite avec son épouse et ses enfants): seule la résidence est protégée. Il s’agit du lieu où la famille habite réellement à titre principal. Ne sont donc pas visés les appartements à la côte, ou les chalets en Ardenne.
La loi interdit à un des époux de vendre cette résidence familiale sans l’accord de l’autre. Par exemple, Madame, seule propriétaire, ne peut plus annoncer à son mari: « Mon chéri, je te signale que nous déménagerons prochainement, que tu le veuilles ou non, parce que j’ai vendu la maison. » Chacun a le droit de décider. Bien entendu, s’il n’existe aucune ombre, et que les deux époux sont parfaitement d’accord, le prix obtenu reviendra à celui qui était propriétaire.
D’autres actes sont interdits. La loi ne vise pas seulement la vente, mais également d’autres actes comme la donation, une hypothèque ou même un contrat de bail.
Cette protection est indépendante du régime matrimonial : elle est valable pour tous les couples mariés sous le régime de communauté (avec ou sans contrat de mariage), ou sous le régime de la séparation de biens.
Cette disposition joue même dans le cas d’une mésentente. Elle continue même si l’un des époux quitte cette résidence. Si l’époux propriétaire « déserte » la résidence, son conjoint et ses enfants doivent être protégés. Mais, même, si à la suite d’une violente dispute, Monsieur quitte la maison de Madame, cette dernière ne pourra pas la louer sans son accord. Si Monsieur est rancunier, et que cette dispute dure des semaines, des mois, ou même des années, Madame sera bloquée.
Si l’époux propriétaire loue sans l’accord de son conjoint, ce dernier peut demander l’annulation du contrat.
Bien entendu, tout ce qui précède ne vaut que pour les couples mariés ou, dans le cadre de la cohabitation légale, pour les partenaires qui ont fait la déclaration de cohabitation. Dans cette dernière hypothèse, la loi a prévu une protection semblable.
2. Le bailleur est une société
Si le bailleur est une société, l’agent immobilier sollicitera les statuts de cette dernière afin de vérifier les possibilités de représentation de son interlocuteur tant au moment de la signature de sa convention de courtage qu’au moment de la signature du contrat de bail.
Attention : dans une SPRL le gérant dispose normalement de tous les pouvoirs pour engager valablement la société, dans une SA, l’administrateur délégué ne dispose, normalement et sauf dispositions statutaires contraires, que des pouvoirs limités à la gestion courante. En conséquence, la location d’un immeuble (surtout s’il s’agit d’un bail commercial ou de plus de 9 ans) devra, à notre sens, être avalisée par un procès-verbal d’assemblée générale désignant les représentants de la société mandatés pour réaliser ladite opération.
3. Location de l’immeuble d’une personne placée sous administration provisoire
Principe : la personne majeure qui, en raison de son état de santé, est totalement ou partiellement hors d’état de gérer ses biens, fût-ce temporairement, peut en vue de la protection de ceux-ci, être pourvue d’un administrateur provisoire. C’est ce dernier qui aura la « capacité » pour signer un contrat de bail valable.
Toute décision du Juge de Paix portant désignation d’un administrateur provisoire fait l’objet d’une publication par extraits au Moniteur belge dans les 15 jours du prononcé.
La décision de désignation d’un administrateur provisoire rétroagit au jour du dépôt de la requête visant à obtenir sa désignation.
Comment (tenter de) savoir si une personne est placée sous administration provisoire ?
Adresse : http://www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech_f.htm
Dans l’onglet « mot(s) du texte », indiquez le nom de la personne dont vous souhaitez savoir si elle est placée sous administration.
4. La personne surendettée ne peut plus disposer de ses biens… Peut-elle le louer ?
Rien n’empêche, à notre sens, une personne placée en règlement collectif de dettes de signer, en qualité de partie bailleresse, un contrat de bail parfaitement valable sous les réserves ci-après exprimées.
Lorsque la demande de règlement collectif a été acceptée, et au moins pendant toute la durée d’établissement du plan de remboursement, la personne surendettée ne peut plus percevoir elle-même son salaire, ses allocations de chômage, ses loyers…
Tous ces paiements doivent se faire entre les mains du médiateur de dettes.
5. L’enfant mineur peut-il louer son bien ?
Pour pouvoir déterminer si un enfant est mineur, il faut se référer à sa nationalité: les enfants belges sont majeurs à l’âge de 18 ans ; les enfants d’autre nationalité peuvent atteindre la majorité avant ou après cet âge.
Rien ne s’oppose à ce qu’un enfant mineur soit propriétaire d’un bien immobilier.
Toute personne peut contracter si elle n’en est pas déclarée incapable par la loi (Code Civil : art. 1123).
Or sont incapables de contracter les mineurs non émancipés (Code Civil : art. 1124).
L’émancipation n’est possible qu’au profit des mineurs qui ont atteint l’âge de 16 ans.
Le principe est donc qu’un mineur non émancipé est incapable de contracter au regard des règles du code civil.
Il faut donc que le bail soit signé ou contresigné par les parents de ce mineur.
Pour la sanction applicable il faut distinguer selon la gravité de l’acte, c’est-à-dire selon qu’il s’agit d’un acte de disposition ou d’un acte d’administration.
Un acte de disposition passé par un mineur est nul du seul fait qu’il est passé par un mineur : tel est le cas pour un emprunt, une vente d’immeuble. Il n’y a pas lieu de rechercher un préjudice.
La situation est différente pour les actes d’administration. La nullité qui affecte ces actes est une nullité relative. Ce qui signifie que seul le mineur peut l’invoquer et sous réserve que l’acte ait été lésionnaire pour lui (Code Civil : art. 1305).
