La loi relative au bail de résidence principale autorise une révision du loyer, à la hausse ou à la baisse, moyennant le respect de conditions très strictes.
Les parties peuvent convenir amiablement d’une majoration ou d’une minoration du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat. La preuve de l’accord peut être apportée par un acte sous seing privé (simple document écrit), un échange de correspondance, une quittance de paiement de loyer adapté…
Si aucun accord n’a pu intervenir, il y a lieu de recourir au Juge de Paix en temps voulu pour obtenir la révision judiciaire avant le début du prochain triennat.
Attention, un accord qui interviendrait en dehors de ce délai, de même qu’un accord anticipé ou tardif conclu sous la pression sont nuls.
Le principe est donc bien que le montant du loyer peut être revu tous les trois ans, tant à la hausse qu’à la baisse. Cela ne s’applique bien évidemment qu’au bail de longue durée.
Deux solutions sont donc possibles :
– soit une révision amiable ou conventionnelle. Les parties marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant dans le délai indiqué ci-dessus.
– soit une révision judiciaire. : Dans ce cas, le juge de paix peut accorder la révision du loyer s’il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de l’introduction de la demande. Le magistrat peut également accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de 10 % au moins du loyer exigible au moment de l’introduction de la demande, en raison de travaux.
Quels travaux ? Ceux effectués aux frais du bailleur dans le bien loué à l’exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Le juge de paix doit statuer en équité.
L’action doit impérativement être intentée entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat en cours.
Ce délai suit directement le délai imparti pour arriver à un accord amiable.
La valeur qui sert de base de comparaison lors d’une augmentation ou d’une diminution du loyer est la valeur locative normale. C’est le loyer payé dans un quartier pour un immeuble ayant un standing et un équipement correspondant ou le prix que proposerait un locataire moyen pour le bien considéré et qui est déterminé sur la base des données du marché et d’une comparaison de la valeur locative de biens similaires situés dans les environs.
Je le rappelle, toutes ces dispositions ont un caractère impératif, ce qui signifie que les parties ne peuvent valablement y renoncer et qu’il faut vous méfier des « bons accords » du style : « pendant les deux premiers mois, le loyer sera de 100 € et à partir du troisième mois, il passera à 200 € ».
Une telle clause est contraire aux dispositions impératives protégeant le locataire et le loyer initial restera le plus bas…. Dès lors, si un geste veut (ou peut) consentir un geste sur les premiers mois, il sera bien inspiré d’indiquer que le montant du loyer est de (par exemple) 500 € et d’ajouter dans le contrat de bail, une condition particulière indiquant que pendant deux mois le locataire pourra se libérer moyennant un paiement de 200 € (« qui peut le plus peut le moins… »)
