Le Codt (Code du développement territorial) devrait entrer en vigueur sur le territoire Wallon ce premier juin 2017 et impliquera, pour les agents immobiliers et les propriétaires vendeurs, une attention particulière à la constitution du dossier pour éviter à ce dernier de subir d’importants retards.
D’après l’article D.IV.99 § 1er, il doit obligatoirement être fait mention dans tout acte sous seing privé ou authentique de vente (et donc d’un compromis) :
1° des informations visées à l’article D.IV.97 (dont le contenu est repris ci-dessous)
2° de l’existence, de l’objet et de la date des permis de lotir, des permis d’urbanisation, des permis de bâtir et d’urbanisme et d’urbanisme de constructions groupées, délivrés après le 1er janvier 1977 (heureusement car les communes ne sont plus en mesure de fournir des informations quant aux permis délivrés avant 1977 d’après l’Union des Villes et des Communes) , ainsi que des certificats d’urbanisme qui datent de moins de deux ans et, pour la région de langue française, des certificats de patrimoine valables;
3° des observations du collège communal ou du fonctionnaire délégué conformément à l’article D.IV.102 (dont le contenu est repris ci-dessous également);
4° que le ou les cédants ont, ou n’ont pas, réalisé des actes et travaux constitutifs d’une infraction en vertu de l’article D.VII.1, §1er, 1 , 2° ou 7°, et le cas échéant qu’un procès-verbal a été dressé.
Le compromis comporte en outre l’information :
1° qu’il n’existe aucune possibilité d’effectuer sur le bien aucun des travaux et actes visés à l’article D.IV.4, à défaut d’avoir obtenu un permis d’urbanisme;
2° qu’il existe des règles relatives à la péremption des permis;
3° que l’existence d’un certificat d’urbanisme ne dispense pas de demander et d’obtenir le permis requis.
L’obligation de faire figurer ces informations incombe directement au propriétaire vendeur (titulaire du droit cédé), qui, s’il n’en dispose pas, doit en solliciter l’obtention auprès des administrations intéressées… suivant les modalités déterminée par le Gouvernement Wallon… (inconnues à ce jour)
L’article D.IV.100 du Codt dispose, quant à lui, qu’à « défaut de réponse de l’administration intéressée dans le délai prévu (30 jours, sauf modification…NDLA), le titulaire du droit cédé, son mandataire ou l’officier instrumentant mentionne dans l’acte (sous seing privé ou authentique NDLA) la date de l’envoi contenant la demande d’informations ou du récépissé de la demande d’informations, indique que les informations n’ont pas été données et que l’acte est passé en dépit du défaut de réponse de l’administration. »
En résumé, et pour éviter d’être bloqué dans la rédaction du compromis à défaut de pouvoir y faire figurer les mentions obligatoires et d’être en phase avec le nouveau texte réglementaire, il convient de solliciter du propriétaire, dès l’obtention de la signature de la convention de courtage, les informations dont question ci-dessus et, s’il n’en dispose pas, de solliciter rapidement les administrations « intéressées » pour pouvoir appliquer l’article D.IV.100 du Codt !
Soit le propriétaire agira personnellement, soit il sollicitera de son agent immobilier (qui n’est, en général, pas son mandataire) qu’il obtienne lesdites informations. Dans ce dernier cas, il peut être utile de prévoir, dans la convention la mention selon laquelle le propriétaire autorise et mandate l’agent immobilier pour prendre contact avec les administrations intéressées en vue d’obtenir les informations prévues par l’article D.IV.99 §1er du Codt.
En tout état de cause, la demande formulée auprès de l’administration et plus particulièrement la date de son envoi, devra pouvoir être prouvée pour permettre de « passer au-delà du défaut de réponse »…
A ce jour, sans que cela ne puisse constituer une solution définitive à défaut d’autres informations, je propose, dès le premier juin 2017 que la demande soit formulée simplement (rédigé ici sous le « chapeau » de l’agent immobilier, mais adaptable aux propriétaires-vendeurs eux-mêmes), sur la base suivante:
« Madame, Monsieur,
J’ai l’avantage de vous adresser la présente en ma qualité d’agent immobilier chargé par Monsieur X de rechercher un acquéreur en vue de la vente de son immeuble sis à xxxxx.
Dans le cadre de ma mission, ce dernier m’a dûment autorisé à solliciter auprès de vos services l’ensemble des renseignements et informations dont il est fait état à l’article D.IV.99 § 1er du Codt, article dont je reproduis ci-dessous le contenu pour votre plus grande facilité.
« Art. D.IV.99 §1er. Dans tout acte entre vifs, sous seing privé ou authentique, de cession, qu’il soit déclaratif, constitutif ou translatif, de droit réel ou personnel de jouissance de plus de neuf ans, en ce compris les actes de constitution d’hypothèque ou d’antichrèse, à l’exception cependant des cessions qui résultent d’un contrat de mariage ou d’une modification de régime matrimonial et des cessions qui résultent d’une convention de cohabitation légale ou d’une modification d’une telle convention, relatif à un immeuble bâti ou non bâti, il est fait mention :
1° des informations visées à l’article D.IV.97;
2° de l’existence, de l’objet et de la date des permis de lotir, des permis d’urbanisation, des permis de bâtir et d’urbanisme et d’urbanisme de constructions groupées, délivrés après le 1er janvier 1977, ainsi que des certificats d’urbanisme qui datent de moins de deux ans et, pour la région de langue française, des certificats de patrimoine valables;
3° des observations du collège communal ou du fonctionnaire délégué conformément à l’article D.IV.102;
4° que le ou les cédants ont, ou n’ont pas, réalisé des actes et travaux constitutifs d’une infraction en vertu de l’article D.VII.1, §1er, 1 , 2° ou 7°, et le cas échéant qu’un procès-verbal a été dressé.
Chacun de ces actes comporte en outre l’information :
1° qu’il n’existe aucune possibilité d’effectuer sur le bien aucun des travaux et actes visés à l’article D.IV.4, à défaut d’avoir obtenu un permis d’urbanisme;
2° qu’il existe des règles relatives à la péremption des permis;
3° que l’existence d’un certificat d’urbanisme ne dispense pas de demander et d’obtenir le permis requis. »
Je vous remercie vivement de votre diligence et de la communication prochaine des documents sollicités. »
(fin de projet de courrier)
TEXTES
Art. D.IV.97 Le certificat d’urbanisme n° 1 communique et atteste les informations dont la liste suit, relatives aux parcelles cadastrales ou parties de parcelles désignées dans la demande : 1° les prescriptions du plan de secteur, y compris la zone, la carte d’affectation des sols, les tracés, les périmètres, les mesures d’aménagement et les prescriptions supplémentaires applicables; 2° si le bien immobilier est soumis, en tout ou en partie, pour des raisons de localisation, à l’application d’un guide régional d’urbanisme; 3° la situation au regard du projet de plan de secteur; 4° la situation au regard d’un schéma de développement pluricommunal, d’un schéma communal ou d’un projet de schéma de développement pluricommunal ou de schéma communal, d’un guide communal d’urbanisme ou d’un projet de guide communal d’urbanisme ou d’un permis d’urbanisation; 5° si le bien est soumis au droit de préemption ou repris dans les limites d’un plan d’expropriation et, selon le cas, la désignation des bénéficiaires du droit de préemption ou du pouvoir expropriant, ainsi que la date de l’arrêté du Gouvernement correspondant; 6° si le bien est : a) situé dans un des périmètres de site à réaménager, de réhabilitation paysagère et environnementale, de remembrement urbain, de revitalisation urbaine ou de rénovation urbaine visés respectivement aux articles D.V.1, D.V.7, D.V.9, D.V.12 ou D.V.13; b) inscrit sur la liste de sauvegarde visée à l’article 193 du Code wallon du patrimoine; c) classé en application de l’article 196 du même Code; d) situé dans une zone de protection visée à l’article 209 du même Code; e) localisé dans une zone figurant sur la carte du zonage archéologique ou dans un site repris à l’inventaire du patrimoine archéologique visés à l’article 233 du même Code; f) dans la région de langue allemande, s’il fait l’objet d’une mesure de protection en vertu de la législation relative au patrimoine; 7° si le bien bénéficie d’un équipement d’épuration des eaux usées et d’un accès à une voirie équipée en eau, électricité, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux; 8° les données relatives au bien inscrites dans la banque de données au sens de l’article 10 du décret du 5 décembre 2008 relatif à la gestion des sols; 9° si le bien est exposé à un risque d’accident majeur, à un risque naturel ou à une contrainte géotechnique majeurs ou s’il est situé dans une réserve naturelle domaniale ou agréée, une réserve forestière ou dans un site Natura 2000, s’il comporte une cavité souterraine d’intérêt scientifique ou une zone humide d’intérêt biologique, au sens de l’article D.IV.57, 2° à 4°; 10° si le bien est repris dans le plan relatif à l’habitat permanent. La commune et le Gouvernement peuvent compléter la liste des informations contenues dans le certificat. Le Gouvernement met à disposition des communes les informations visées ci-dessus dont il dispose.
Art. D.IV.102
- 1er. En cas de division d’un bien qui ne fait pas l’objet d’une demande de permis d’urbanisation et dont tout ou partie des lots à former sont destinés en tout ou en partie à l’habitation, le notaire communique au collège communal et au fonctionnaire délégué, trente jours au moins avant la date prévue pour la vente publique ou la signature de l’acte, le plan de division ainsi qu’une attestation précisant la nature de l’acte et la destination de chaque lot formé qui sera mentionnée dans l’acte.
Le collège communal ou le fonctionnaire délégué notifient, éventuellement, leurs observations à titre de renseignements. Celles-ci sont mentionnées dans l’acte, de même que les mentions prévues par l’article D.IV.99, §1er.
Au besoin, ces informations sont demandées aux administrations de la manière établie à l’article
D.IV.105, et, à défaut de réponse dans le délai, l’acte peut être passé.
Les actes sous seing privé et les actes authentiques qui constatent ces opérations contiennent la même déclaration et les mêmes mentions.
- 2. Le présent article vaut pour tout acte translatif, déclaratif ou constitutif d’un droit réel d’une partie non bâtie d’un immeuble.
(fin)
Un commentaire pour RW: nouveau Codt et incidence pratique pour les propriétaires-vendeurs
Intéressant !