Secret professionnel ou devoir de discrétion ?

L’agent immobilier est en réalité soumis à un devoir de discrétion qui porte sur les confidences qui lui sont faites par son client ou des informations personnelles qui lui sont confiées à titre confidentiel.

Ce devoir de discrétion devra être assumé tout en respectant l’obligation d’information et de loyauté qui pèse sur l’Agent Immobilier.

L’agent doit en effet informer les candidats des informations nécessaires relatives au bien pour lequel il intervient.

Le tribunal de 1^ère instance de Bruxelles indique dans un jugement du 08.05.2006 que « L’agent immobilier doit se comporter comme tout professionnel de la même spécialité normalement prudent et diligent et ne peut méconnaître les intérêts légitimes des tiers. A ce titre, il doit clairement informer le candidat acquéreur entre autres sur les caractéristiques du bien à vendre et plus généralement sur tous les éléments qui pourraient déterminer le consentement du futur acquéreur (RGDC 2006, p. 438). »

L’Agent Immobilier devra donc constamment jongler entre ce devoir de discrétion et son obligation d’informer les tiers des éléments qui concernent le bien.

Le propriétaire indélicat ne pourra, quant à lui, pas reprocher à l’agent immobilier une quelconque violation de son devoir de discrétion au motif que ce dernier aurait révélé aux candidats acquéreurs une information déterminante sur l’immeuble (exemple : une irrégularité urbanistique), information que le vendeur connaissait et qu’il ne souhaitait pas voir révélée…

De manière générale, l’agent ne pourra jamais fournir d’informations erronées en invoquant l’existence de son devoir de discrétion.

Par contre, pour ce qui est des considérations d’ordre privé et/ou totalement personnelles, l’agent immobilier ne peut les révéler que pour autant qu’il ait été expressément déchargé de son devoir de discrétion par la personne concernée…

Ainsi, avant de répondre à la sempiternelle question « Pourquoi vendent-ils ? », il y a lieu d’y être autorisé…

L’actuel article 34 du Code de Déontologie détermine les contours du devoir de discrétion :

Art. 34 L’agent immobilier est tenu au respect d’un devoir de discrétion, qu’il doit faire également respecter par les personnes travaillant sous son autorité.
Ce devoir de discrétion signifie que l’agent immobilier ne peut communiquer des données, faits et opinions relatifs à une mission à des personnes autres que celles qui sont autorisées à en prendre connaissance, et ce, aussi bien durant qu’après sa mission. 
Il n’y a pas de manquement disciplinaire au devoir de discrétion si des informations relatives à une mission sont données par l’agent immobilier, notamment :
– dans l’exercice de sa défense personnelle en matière judiciaire ou disciplinaire ; – lorsque et dans la mesure où il a été déchargé expressément de son devoir de discrétion par son commettant quant à des éléments qui concernent personnellement ce dernier; – lorsqu’il constate que l’on agit en fraude de ses droits ou de ceux de son  commettant et qu’il s’avère que la communication d’informations relatives à une mission doit être faite pour rétablir ou sauvegarder ces droits ; – lorsque des informations utiles ou nécessaires à l’exercice de la mission doivent être transmises ou échangées avec des personnes impliquées dans celle-ci, tels que les collaborateurs internes ou externes de l’agence immobilière, permanents ou occasionnels, ou des spécialistes.

En conclusion, sans être soumis au secret professionnel, l’agent immobilier n’est pas obligé de tout dire….