Si j’avais su…

L’erreur peut-elle justifier l’annulation d’une vente ?

L’acheteur peut-il se raviser et ne pas poursuivre l’acquisition de l’immeuble pour lequel il a fait offre ou pour lequel il a signé un compromis de vente sur base d’excuses telles que :

« si j’avais su… », « je croyais que… », « je n’avais pas vu… », « ce n’est pas exactement comme je l’avais pensé… » et donc invoquer avoir « commis une erreur » ?

Pour que l’engagement ou l’accord des parties soit valable, les consentements donnés ne doivent pas avoir été viciés. Si un vice est établi, l’annulation du contrat ou de l’engagement peut être poursuivie.

L’erreur est un vice de consentement qui est reconnue par l’article 1110 du code civil !

Cela veut-il dire que n’importe quel prétexte, qualifié en erreur, peut justifier que l’on arrête tout ?

Fort heureusement, non.

Le consentement est vicié par l’erreur lorsqu’elle porte sur un ou plusieurs éléments de l’opération et qu’elle n’a pas été causée par des manœuvres frauduleuses de l’autre partie (dol).

Pour poursuivre l’annulation de l’engagement ou du contrat, il faut que l’erreur soit substantielle, c’est-à-dire qu’elle doit porter sur « tout élément qui a déterminé principalement la partie à contracter, de telle sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu » (article 1110 du code civil).

Ce n’est pas tout, l’erreur doit avoir déterminé l’acheteur à donner son consentement sur l’objet de la vente et elle doit être commune aux deux parties, ce qui veut dire que l’erreur porte sur un élément du contrat dont la nature substantielle était bien admise par les deux parties.

Enfin, seule l’erreur excusable peut justifier l’annulation de l’engagement ou du contrat. L’erreur excusable est celle qu’aurait commise toute personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances (Cass., 20 avril 1978, J.T., 1978, p. 578).

Par exemple, celui qui achète un bien dont la cave présente d’importantes traces d’humidité et qui, en cas de forte pluie, est « inondé » ne peut se prévaloir d’une erreur viciant son consentement…

En clair, il appartient à l’acheteur de se renseigner sur le bien qui l’intéresse sous peine à défaut, il se prive de la possibilité d’invoquer l’erreur. Il faut raison garder, l’obligation de s’informer est appréciée au cas par cas et en fonction des circonstances de la cause et des informations reçues.

Pour éviter de nombreux avatars, il est conseillé à l’acheteur de procéder aux démarches nécessaires avant de s’engager et au vendeur, ainsi qu’à l’agent immobilier, de fournir toutes les informations utiles sur le bien.

Si tout a été fait dans « les règles de l’art », il pourra être répondu à l’acheteur qu’il ne faut pas confondre « erreur » et « prétexte » et qu’un engagement se respecte…