Une récente newsletter de l’IPI indiquait que « le Service Public Fédéral Finances demande aux agents immobiliers de rappeler à leurs clients l’obligation de déclarer les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique. »
Certes… mais de quoi s’agit-il ?
Cela concerne des plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un immeuble qui n’est pas le logement principal du vendeur, et donc, des hypothèses suivantes :
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d’un terrain qui a été acheté et qui est revendu dans les huit ans,
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d’un terrain qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les huit ans de l’acquisition par le donateur,
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d’un immeuble bâti qui a été acheté et qui est revendu dans les cinq ans,
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d’un immeuble bâti qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les cinq ans de l’acquisition par le donateur,
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d’un immeuble non bâti, acheté ou reçu, sur lequel la construction d’un bâtiment a débuté dans les cinq ans de l’acquisition par le contribuable ou par le donateur, et dont l’ensemble est revendu dans les cinq ans de la première occupation ou location de l’immeuble (art. 90, 8° et 10°, CIR/92),
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de tout immeuble lorsque l’opération sort du domaine de la gestion normale de patrimoine (art. 90, 1°).
Ces plus-values sont taxées aux taux distincts suivants (art. 171 CIR/92) :
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revente d’un terrain non bâti dans les cinq ans : 33 %,
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revente d’un terrain non bâti après cinq ans et dans les huit ans : 16,5 %,
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revente d’un terrain bâti dans les cinq ans : 16,5 %
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plus-value spéculative : 33 %.
Sur quel montant la taxe est-elle due ?
– La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l’achat de l’immeuble, et son prix de revente.
– Le prix d’achat est le montant payé au vendeur, majoré des frais que l’acquéreur a réellement payés, comme par exemple les droits d’enregistrement et les frais d’actes. Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d’achat. Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s’est écoulée entre les deux opérations.
Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés et effectués, pour autant qu’ils aient été réalisés par des entrepreneurs agréés. Les améliorations apportées à l’immeuble par le propriétaire personnellement, par sa famille, ou par une main d’œuvre « sympathique »… ne peuvent donc être prises en compte !
– Le prix de (re)vente est celui que le vendeur aura obtenu, diminué des frais qu’il aura payés pour mettre le bien en vente: frais de publicité, commission d’agence, divers honoraires de négociation.
Voici donc une base (non exhaustive) qui permettra de rencontrer la préoccupation de l’administration fiscale dont il est question au début de cet article…
(NB: cette question fait également l’objet d’un article dans la Pim’s FAQ. Voir ici)
Voir aussi le complément d’information publié en commentaires
Un commentaire pour Quelle taxation sur la plus-value réalisée par le propriétaire-vendeur (personne physique) ?
Suite à la pertinente remarque de l’agence immobilière « le Parcours du Propriétaire » (Bierges), Gilles Tijtgat tient à compléter l’information communiquée.
En effet, si les principes et les taux indiqués sont corrects, ils doivent être considérés comme les taux de base !
La plus-value réalisée par un propriétaire vendeur est imposée au taux de base de 16,5 % quels que soit le montant des revenus déclarés par le contribuable MAIS ce n’est pas tout…
Cette taxation sera encore majorée des additionnels communaux (dont vous pouvez trouver les taux en cliquant sur le lien suivant : http://www.uvcw.be/communes/finances/statistiques-ipp/index.htm ) qui sont, en fonction de la commune, susceptibles d’alourdir considérablement la facture…
Exemple concret : une plus-value de 5.000 € sur Namur sera taxée à 16,5 % + 8,5 % soit 25 % !
Toujours en vue de préciser l’article de la semaine passée, et pour répondre plus précisément à une question posée, il convient de préciser la notion de « spéculation »….
Une plus-value réalisée à la suite d’une spéculation est taxée au taux de 33 % (taux de base).
Il y a spéculation lorsque les bénéfices réalisés sont considérés comme étant issus d’une gestion « à risque », sans qu’il s’agisse d’une activité professionnelle.
Différents critères seront pris en considération par l’administration pour prouver qu’il y a eu spéculation.
Voici, présentés de manière non exhaustive, les critères dont l’administration doit faire la preuve, par toutes voies de droit, pour tenter d’établir une spéculation sortant des opérations de gestion normale du patrimoine privé.
Cette preuve pourra résulter de la combinaison de plusieurs présomptions qui pourront entraîner la taxation.
Ces principales présomptions sont les suivantes :
1. L’entrée du bien dans le patrimoine privé du contribuable lorsque le bien vendu n’est pas entré dans le patrimoine du particulier par succession, donation, épargne personnelle ou remploi de biens aliénés, il peut y avoir indice d’opération taxable.
2. Le délai entre l’acquisition et la revente : Un court délai entre l’achat et la revente avec plus-value peut constituer une présomption de spéculation.
3. Le recours à l’emprunt : Le financement des acquisitions au moyen d’un recours massif au crédit constitue un fait de nature à prouver la spéculation.
4. Les travaux de revalorisation : Les travaux de valorisation d’un terrain, le lotissement de celui-ci peuvent, par leur ampleur, démontrer que l’opération dépasse le cadre normal de la gestion privée.
5. La fréquence des opérations : Bien que l’article 90 du CIR/92 ne fasse aucune allusion à ce critère, le nombre d’opérations traitées peut révéler le caractère spéculatif de celles-ci.
6. L’achat en indivision : L’indivision créée volontairement en vue de l’achat d’un bien immobilier et la revente rapide de celui-ci avec bénéfice a été retenue à l’appui de la thèse de la taxation.
Attention, le fait que le contribuable soit en relation professionnelle avec le monde immobilier constitue « souvent » l’indice de départ du raisonnement de l’Administration.
Sont ainsi visés, en première lieu, les agents immobiliers, les dirigeants d’une société immobilière, mais encore les entrepreneurs, les architectes, les notaires…
Fort heureusement, il a déjà été décidé, à plusieurs reprises, que les personnes physiques qui travaillent professionnellement dans le secteur de l’immobilier pouvaient posséder des immeubles et les administrer dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé, tout comme les autres contribuables. En clair, des professionnels peuvient parfaitement gérer un patrimoine privé en dehors de leur patrimoine professionnel….mais la prudence et la pondération resteront de mise !