Tous les travaux ne doivent pas être déclarés au Cadastre

Publié par Olivier de Clippele, le 17 février 2016 - Blog, Droit, Fiscalité, Infos immobilières, Urbanisme

Vous avez sans doute lu dans la presse ces dernières semaines que des communes procèdent à des « sondages » pour réévaluer certains revenus cadastraux.

Elles laissent croire que le propriétaire qui n’a pas déclaré des travaux est en tort.

Or, ce n’est pas nécessairement le cas : tous les travaux ne doivent pas être déclarés au cadastre.

La presse fait état ces derniers temps de sondages, envoyés par certaines communes (pas toutes !), pour enquêter auprès des propriétaires quant aux travaux effectués dans leurs biens.

Contrairement à ce qui se dit, ce ne sont que certains travaux qui sont susceptibles de provoquer une modification du revenu cadastral.

On l’oublie parfois, mais ce revenu cadastral peut être revu à la hausse comme à la baisse.

Que dit la loi ?
L’article 494, §1er, 2° donne à l’Administration générale de la documentation patrimoniale (SPF Finances) de procéder « à la réévaluation des revenus cadastraux des immeubles de toute nature agrandis, reconstruits ou notablement modifiés ».

Ce sont les mots « notablement modifiés » qui font l’objet de multiples interprétations, la loi ne retenant finalement que la notion de modifications notables qui sont susceptibles de provoquer une augmentation du revenu cadastral de 15 % minimum.

De quels travaux s’agit-il ?
Dans sa circulaire n°3/2010 du 22.02.2010, pour l’application de l’article 494, §1er, 2° du Code des impôts sur le revenu (C.I.R), l’administration admet que :

« les travaux qui s’inscrivent prioritairement dans la nécessité de faire des économies d’énergie n’entraînent pas à eux seuls une hausse du revenu cadastral. »

Ainsi, si les travaux menés par le propriétaire visaient uniquement une économie d’énergie dans son habitation, le revenu cadastral ne sera pas nécessairement augmenté.

Les travaux suivants ne sont d’ailleurs pas considérés comme des « modifications notables » au sens de l’article 494 :
le remplacement d’une ancienne chaudière par une chaudière à condensation (y compris les travaux de rénovation de la cheminée qui auraient été rendus nécessaires par l’installation d’une telle chaudière), par une chaudière au bois à chargement automatique, par une installation de micro-cogénération ou par une pompe à chaleur géothermique ;
l’installation d’un système de chauffage de l’eau par le recours à l’énergie solaire (pour autant qu’un système préalable de chauffage de l’eau existait avant travaux) ;
l’installation de panneaux photovoltaïques pour transformer l’énergie solaire en énergie électrique ;
le remplacement de vitrage par du double ou triple vitrage super-isolant;
l’isolation du toit, des murs et des sols ;
le placement d’une régulation d’une installation de chauffage central au moyen de vannes thermostatiques ou/et d’un thermostat d’ambiance à horloge ;
tous les travaux de rénovation d’une habitation ayant permis à cette dernière d’être certifiée « maison passive ».

Dans les cas précités, l’investissement du propriétaire a été réalisé dans le but principal de réaliser des économies d’énergie, sans adjonction véritable d’un nouvel élément de confort significatif pour l’occupant de l’immeuble, ou sans réelle possibilité de quantifier facilement l’impact dudit investissement sur la valeur locative du bien au 1er janvier 1975 (date de référence des revenus cadastraux).

Il s’agit d’une liste non-limitative.

Le revenu cadastral sera toutefois réévalué dans les cas de modification de la surface habitable et/ou de l’enveloppe extérieure du bâtiment (par exemple, ajout d’une véranda ou transformation d’un grenier en pièce habitable) ou de la division d’un immeuble en plusieurs logements.

Quand faut-il déclarer ces travaux ?

La question de l’échéance suscite moins d’interprétations que celle de la nature des travaux. Le contribuable est tenu de déclarer spontanément à l’Administration du cadastre, dans les 30 jours de l’évènement :

L’occupation ou la location, si celle-ci précède l’occupation, des immeubles nouvellement construits ou reconstruits ;
L’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés ;
Le changement au mode d’exploitation, la transformation ou l’amélioration des immeubles non bâtis.

Quelques conseils si vous recevez cette lettre

1. Tout d’abord, la demande doit venir de l’administration compétente, à savoir l’Administration fédérale du cadastre. Une demande émanant de la commune n’est pas prévue par la loi et vous n’êtes dès lors pas tenus d’y répondre.

Je vous conseille néanmoins d’utiliser la lettre type suivante :

Mesdames, Messieurs,

Recevez, Mesdames, Messieurs, l’assurance de nos sentiments distingués.

2. S’il est exact que l’immeuble a été modifié, je vous conseille de préparer un dossier précis à l’attention de l’Administration du cadastre reprenant toutefois uniquement les travaux qui sont indiscutablement susceptibles d’entraîner une modification du revenu cadastral.

Olivier de Clippele

PS de Pim: Ce sujet fait également l’objet de débats ici sur notre forum et est plus largement documenté par un ouvrage édité par le SNPC (voir notre rubrique « livres immobiliers utiles« ).