Dans un arrêt rendu l’année passée, la cour d’appel d’Anvers estimait qu’un accord sur le prix d’une maison ou d’un appartement dégagé par courrier électronique n’avait aucune valeur juridique. La cour s’était basée sur la loi sur le commerce électronique de 2003, qui fait une exception pour l’immobilier.
Cet arrêt, isolé et critiqué, avait néanmoins créé pas mal de remous et inquiété le monde de l’immobilier quant à la valeur probante du mail…
La loi du 20.09.2018 « visant à harmoniser les concepts de signature électronique et de support durable et à lever des obstacles à la conclusion de contrats par voie électronique » tend à répondre à cette dernière question.
Cette loi est en vigueur depuis le 20 octobre 2018.
Petit rappel : l’article 1341 du code civil assure la prééminence de l’écrit comme moyen de preuve.
Le mail est-il un écrit ? la réponse est positive, l’article 8 de la loi du 20.09.18 précise : « l’exigence d’un écrit est satisfaite par un ensemble de signes alphabétiques ou de tous autres signes intelligibles apposés sur un support permettant d’y accéder pendant un laps de temps adapté aux fins auxquelles les informations sont destinées et de préserver leur intégrité, quels que soient le support et les modalités de transmission »
Le mail est-il un support durable ? la réponse est également positive, l’article 3 de la loi du 20.09.2018 indique : « support durable : tout instrument permettant à une personne physique ou morale de stocker des informations qui lui sont adressées personnellement d’une manière lui permettant de s’y reporter aisément à l’avenir pendant un laps de temps adapté aux fins auxquelles les informations sont destinées et qui permet la reproduction à l’identique des informations stockées.
Peut constituer un support durable, lorsque ces fonctions sont préservées, le papier ou, dans l’environnement numérique, un courrier électronique reçu par le destinataire ou un document électronique enregistré sur un dispositif de stockage ou attaché à un courrier électronique reçu par le destinataire. »
OK, le mail est donc un écrit mais peut-il être utilisé comme preuve de l’accord des parties dans une transaction immobilière ?
La réponse se trouve dans l’article 9 de la loi, lequel énonce : « Art. 9.Dans l’article XII.16, du même Code, inséré par la loi du 15 décembre 2013, les mots « L’article XII.15 n’est pas applicable » sont remplacés par les mots « A la condition qu’ils constatent l’existence d’obstacles pratiques à la réalisation d’une exigence légale ou réglementaire de forme dans le cadre du processus de conclusion d’un contrat par voie électronique, les cours et tribunaux compétents peuvent ne pas appliquer l’article XII.15″ »… ce qui ne semble pas, à première vue, très… clair…
Traduisons : le courrier électronique ne peut, désormais, plus être automatiquement rejeté pour constater l’accord des parties sur une transaction immobilière. Toutefois, en cas de litige, le magistrat saisi pourrait invalider la valeur probante du mail en cette matière s’il constate des « obstacles pratiques à la réalisation d’une exigence légale » suite à l’utilisation de la voie électronique…
Cela veut dire que le mail peut désormais être utilisé pour constater l’accord des parties à une transaction immobilière (et donc constater l’accord des parties sur le contenu d’un compromis sur lequel des signatures ne devraient plus être apposées pour qu’il sorte ses effets) MAIS, il ne faut pas tomber dans l’excès de confiance en considérant que n’importe quel mail suffira… dès lors que :
- En cas de litige, le magistrat saisi pourra écarter le mail à propos duquel il constate « l’existence d’un obstacle »
- le mail est, le plus souvent, un écrit « non signé » (pas de signature électronique sécurisée) qui ne constitue donc qu’un début de preuve qui doit être complété par présomption ou témoignage, pour devenir aussi probant qu’un écrit signé.
En résumé, utiliser le mail dans le cadre de transactions immobilières (offre, acceptation de l’offre, accord sur le compromis…) n’est plus automatiquement proscrit MAIS… la valeur probante de ce moyen de communication dépendra, en cas de litige, du contrôle du magistrat ET du caractère sérieux du support utilisé (capacité d’identification, échanges fréquents de mail, signature électronique…).
Sur ce dernier point, la loi du 20.09.2018 n’a pas établi la forme que devait prendre le mail.
Si les choses sont désormais facilitées et adaptées à l’ère numérique, il convient de rester prudent !
