Urbanisme à Bruxelles: annonce de nouvelles règles…

Publié par Erik Deckers, le 6 août 2015 - Blog, Droit, Infos immobilières, Urbanisme

Répondant à une question  posée au Parlement bruxellois par Olivier de Clippele (MR), le Ministre-président Rudy Vervoort a fait savoir que son exécutif prépare une modification de la loi sur l’urbanisme, appelée le «COBAT».

L’objectif de Mr Rudy Vervoort est de simplifier les procédures de régularisation, tout en refusant une loi générale de prescription comme c’est le cas en France, en Flandre et bientôt en Wallonie.

Dans sa newsletter de ce 6 août, le député bruxellois communique l’intégralité des débats parlementaires à ce sujet. Vous pourrez sûrement vous reconnaître dans certaines situations décrites.

O. de Clippele précise « qu’il existe déjà une prescription légale généralisée à Bruxelles qui a pris la forme d’un arrêté du gouvernement qui dispense de permis toute une série de travaux, généralement effectués à l’intérieur d’un bâtiment, mais pas seulement ; ainsi, le placement d’un « velux » ou la fermeture d’une terrasse non visible de la voie publique ne nécessite plus de permis d’urbanisme.

Ce système connaît toutefois un problème majeur : celui de la politique du tout ou rien. Soit les travaux sont exemptés de permis et dans ce cas, ils peuvent être réalisés à tout moment, soit ils ne le sont pas, et dans ce dernier cas, ils resteront éternellement hors la loi.

Or, entre cette politique qui divise tous les travaux entre le blanc et le noir, il y a nécessairement des zones grises, c’est-à-dire des travaux pour lesquels plusieurs interprétations sont possibles.

Le travail le plus discuté actuellement à Bruxelles est celui du remplacement des châssis de fenêtres.

La loi n’impose pas de remplacer les anciens châssis de fenêtre par des châssis « à l’identique », mais impose de ne pas modifier « l’aspect architectural du bâtiment » et de maintenir « les formes initiales, en ce compris les cintrages, divisions apparentes et parties ouvrantes et dormantes ».

Rien que sur ce sujet, et quand on sait que des centaines de milliers des propriétaires ont modifié les châssis de fenêtre de leurs biens dans le courant de ces dernières années, combien peuvent être sûrs qu’un fonctionnaire ne va pas changer d’avis et lever un PV d’infraction passible d’une amende fort rémunératrice pour son administration (jusqu’à 25.000 euros par infraction).

Nous constatons également que les fonctionnaires ne partagent pas toujours le même point de vue et que les interprétations peuvent différer vu la complexité du texte légal, ce qui est une grande source d’insécurité pour les propriétaires.

En lisant la réponse du Ministre-président, vous pourrez constater qu’il jette le trouble sur cet arrêté du gouvernement dit « de travaux de minime importance » en disant que l’administration doit encore analyser les travaux dispensés de permis « Les exemples que vous citez révèlent par ailleurs que l’interprétation des textes peut différer selon l’angle sous lequel les problématiques sont abordées».

Si on lit bien cette réponse donnée par Mr Vervoort, l’insécurité devient totale dès lors qu’une administration n’a pas donné son accord sur des travaux de minime importance malgré que la loi dispense ces travaux de délivrance d’un permis d’urbanisme préalable.

Cette réponse est celle d’un gouvernement qui n’écoute pas et ne veut pas comprendre la situation dans laquelle se trouve la majorité des propriétaires bruxellois qui sont tenus responsables des désordres qui règnent dans les administrations communales en matière d’urbanisme.

Le Ministre-président le rappelle d’ailleurs dans sa réponse : « On constate en effet que, d’une commune à l’autre, les services d’urbanisme sont de qualité très variable ».  » (fin de citation de la newsletter du 6/8/15, qui reproduit également la question/réponse concernée, au Parlement bruxellois, et que vous trouverez ci-après)

QUESTION ORALE DE M. OLIVIER DE CLIPPELE  À M. RUDI VERVOORT
MINISTRE-PRÉSIDENT DU GOUVERNEMENT DE LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE, CHARGÉ DES POUVOIRS LOCAUX, DU DÉVELOPPEMENT TERRITORIAL, DE LA POLITIQUE DE LA VILLE, DES MONUMENTS ET SITES, DES AFFAIRES ÉTUDIANTES, DU TOURISME, DE LA FONCTION PUBLIQUE, DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE ET DE LA PROPRETÉ PUBLIQUE,

CONCERNANT
« l’absence de réaction du gouvernement consécutive à la hausse des constats d’infractions d’urbanisme »

M. le président.- La parole est à M. de Clippele.

M. Olivier de Clippele (MR).- Cette problématique concerne tant les francophones que les néerlandophones, car l’agacement commence à se faire sentir chez des milliers de personnes.
L’expérience continue à démontrer que de nombreux immeubles sont en infraction à Bruxelles. Les infractions qui suscitent le plus de discussions sont les suivantes :

– le nombre de logements dans un immeuble. Cette question est réglée sur le plan du droit, mais ne l’est toujours pas sur le plan administratif. En effet, certaines communes appliquent encore le règlement sur la bâtisse de l’agglomération du 21 mars 1975 ou même un propre règlement, plus ancien encore. D’autres communes appliquent l’ordonnance du 23 novembre 1993, d’autres encore, l’arrêté du gouvernement du 11 janvier 1996.
La question fut finalement tranchée par l’ordonnance du 14 mai 2009, laquelle est entrée en vigueur le 1er janvier 2010.

– le changement d’affectation. Le Conseil d’État s’est prononcé, le 11 juillet 2012, sur le caractère illégal du règlement sur la bâtisse de l’agglomération, dans la mesure où celui-ci imposait la délivrance d’un permis pour un changement d’affectation. Cet arrêt a suscité une ordonnance réparatrice en 2014 mais la question des situations antérieures, très nombreuses à Bruxelles, reste entièrement ouverte.

– l’aménagement d’un grenier sans modification du nombre de logements. La quasi-totalité des greniers sont aménagés à Bruxelles, mais bien peu ont fait l’objet d’un permis. Là aussi, la confusion règne. L’arrêté du gouvernement bruxellois du 12 juin 2003 n’impose pas la délivrance d’un permis, à condition qu’il ne soit pas créé de logement supplémentaire.
Le problème, c’est que le mot « grenier » a été retiré dans l’arrêté du gouvernement du 12 décembre 2008 sans que la loi ne soit modifiée. Par conséquent, les aménagements effectués avant cette date restent indiscutablement licites, mais les aménagements de greniers accomplis après cette date sont dorénavant soumis au nouvel arrêté entré en vigueur le 12 décembre 2008, lequel ne parle plus de greniers.

C’est ce dernier arrêté qui fait l’objet d’interprétations diverses dans les dix-neuf administrations communales de Bruxelles. À chaque fois que la question est posée, l’administration applique le dernier arrêté, sans se soucier de l’applicabilité de l’arrêté précédent.

– le remplacement des châssis de fenêtres. À ce sujet, la réglementation est appliquée de manière totalement inégale entre les dix-neuf communes, et même au sein de la même commune selon l’appréciation du fonctionnaire traitant.
La loi n’interdit pas l’usage d’autres matériaux que ceux mentionnés dans le permis d’urbanisme d’origine. De nombreuses administrations estiment toutefois que les châssis de fenêtres en PVC ou dans des matières nouvelles imitant parfaitement le bois doivent faire l’objet d’une régularisation, dès lors que l’immeuble a été construit à une époque où le châssis de fenêtre en PVC n’existait pas encore.

– le renouvellement d’une toiture avec une couverture différente : l’article 98 du Code bruxellois d’aménagement du territoire (Cobat) exige un nouveau permis pour la modification de l’aspect de la construction ou l’emploi d’autres matériaux. Cet article n’est pas encore fort appliqué, mais on commence à voir des cas.

– la couleur de la façade : c’est l’aspect le plus controversé car, comme chacun le sait, les goûts et les couleurs changent avec le temps. La loi n’impose pas de teinte précise pour les façades, mais certains permis prévoient une couleur, souvent à titre illustratif, tandis que d’autres ne prévoient rien. Cependant, il n’est pas rare qu’un propriétaire soit invité à repeindre sa façade car la couleur utilisée ne plaît pas à un voisin. Sur ce dernier aspect, l’arbitraire est roi.

– les gabarits : hauteur sous corniche, profondeur d’un bâtiment, hauteur et largeur des portes et des fenêtres… Jusqu’à présent, les administrations communales se souciaient peu de cet aspect et les verbalisations étaient rarissimes. Cependant, le « tout ou rien » de la loi actuelle commence à produire ses premières victimes. Quoi de plus simple, en effet, que de faire mesurer un bâtiment actuel par un architecte pour confronter ce mesurage à celui de l’ancien permis d’urbanisme, qui remonte parfois à plus de 50 ans ? C’est un moyen pour négocier un prix à la baisse.
Les premiers dossiers démontrent qu’un très grand nombre d’immeubles – y compris des immeubles très récents – ne sont pas l’exacte reproduction des plans du permis d’urbanisme. Que faut-il conseiller à l’acheteur d’un tel bien non conforme ? Faut-il hausser les épaules et le rassurer en lui disant que ce n’est pas grave ? Qui est prêt à garantir qu’il en sera toujours ainsi lorsqu’il revendra le bien ?

Voilà les situations quotidiennes auxquelles vos administrés sont confrontés.

– Êtes-vous bien et correctement informé de la forte augmentation des discussions administratives imposées aux propriétaires, qui sont catastrophés de se retrouver dans une situation illicite, la plupart du temps à leur insu ?
– Est-il exact que votre administration refuse de régler ces problèmes ?
– Est-il exact que la Conférence des bourgmestres vous a communiqué sa grande inquiétude, à la suite de l’impossibilité des administrations communales de pouvoir traiter l’afflux subit de dossiers d’infractions d’urbanisme ?

M. le président.- La parole est à M. Vervoort.

M. Rudi Vervoort, ministre-président.- Le gouvernement n’est pas resté sans réaction face au nombre d’infractions non poursuivies.
Le nombre de procès-verbaux établis annuellement par les communes et la Région se situe depuis une quinzaine d’années dans une fourchette de 500 à plus de 800, dont moins de 5% sont poursuivis par le Parquet. Le taux de cessation d’infraction ne dépasse pas les 50%, ce qui confirme la nécessité de légiférer pour organiser un traitement plus efficace de ces infractions.

Le gouvernement a décidé, sous la précédente législature, de créer une procédure d’amende administrative. L’ordonnance étant entrée en vigueur le 1er août 2014, une nouvelle unité administrative a été créée, des fonctionnaires sanctionnateurs désignés, et une unité administrative spécifique instituée au sein de l’administration régionale, pour traiter les dossiers non poursuivis.

La déclaration de politique régionale prévoit notamment une réforme en profondeur de la législation en matière d’urbanisme. Ce travail est en cours et sera soumis à cette commission d’ici la fin de l’année. Dans la foulée de cette révision, j’ai également lancé un chantier de révision du Règlement régional d’urbanisme (RRU).

Dans les deux cas, l’objectif est de simplifier les procédures tant pour le citoyen que pour l’administration et de veiller à une plus grande souplesse des législations pour permettre un développement urbain régional harmonieux. La dernière modification de l’arrêté dit de « minime importance », qui a eu lieu en juin 2014, démontre aussi que le gouvernement n’a de cesse de faire évoluer les textes, tant pour les harmoniser que pour en simplifier la lecture et l’interprétation.
Les exemples que vous citez révèlent par ailleurs que l’interprétation des textes peut différer selon l’angle sous lequel les problématiques sont abordées. Or, l’objectif du législateur est que chaque situation soit appréhendée dans sa globalité et de limiter autant que possible les régimes dérogatoires.

Ainsi, par exemple, la fermeture de terrasses non visibles de la voie publique ne peut s’analyser sous le seul angle de l’arrêté de minime importance. D’autres éléments doivent être pris en compte, comme la régularité des conséquences qu’elle entraîne en termes d’utilisation de l’espace ainsi fermé, le respect des normes d’habitabilité, voire des travaux structurels qu’elle a générés et touchant éventuellement à la stabilité de l’immeuble.

Il en va de même de l’augmentation du nombre de logements dans un immeuble. La possibilité de régulariser doit s’apprécier selon que des travaux structurels ont dû ou non être entrepris pour diviser le bien, selon que les logements respectent les normes d’habitabilité au regard de l’affectation et de la destination licites, et selon le bon aménagement des lieux. Particulièrement en matière de logement, il ne peut être appliqué un régime d’amnistie urbanistique dès lors qu’il y a lieu de veiller à la conformité des logements tout comme à leur salubrité.

Ces questions relevant de plusieurs compétences au sein de Bruxelles Développement urbain (BDU), les directions concernées se coordonnent pour assurer une approche transversale des dossiers.

En matière d’infraction, la règle est qu’il n’y a pas de prescription. La jurisprudence impose que soit examinée la situation réglementaire prévalant au moment de la commission de l’acte réputé infractionnel. Toutefois, il est de bon ton d’examiner l’opportunité de poursuivre certains actes commis antérieurement et de veiller à ce que les situations susceptibles d’être régularisées le soient de manière simplifiée. C’est l’objet de l’article 330 récemment modifié et qui devrait encore être clarifié prochainement.

Par ailleurs, l’ordonnance du 3 avril 2014 a renforcé le contenu des renseignements urbanistiques à diffuser lors de la publicité liée à la mise en vente d’un bien et ce, afin de mieux faire connaître la situation légale des biens et d’éviter les situations infractionnelles ou, à tout le moins, de permettre leur régularisation quand c’est possible. Des situations infractionnelles continuent donc forcément d’être relevées et doivent faire l’objet d’une mise en conformité.

Le passif généré par l’ancien régime de traitement des infractions – dont le faible taux de poursuite par le Parquet – a incontestablement favorisé la multiplication de dossiers établis à charge de propriétaires, voire de locataires, qui héritent d’infractions lors de l’acquisition ou de l’occupation des lieux. En principe, lorsque les biens sont grevés d’une infraction connue, les propriétaires ou les locataires en sont avertis, comme le prévoit la réglementation.

Il faut également reconnaître que, pour diverses raisons, le contrôle urbanistique a toujours été, dans la majorité des communes, la mission la plus irrégulièrement assurée. On constate en effet que, d’une commune à l’autre, les services d’urbanisme sont de qualité très variable, ce qui n’est pas sans conséquence sur le traitement de l’ensemble des dossiers.

Vous mettez précisément l’accent sur l’importance de l’implication des communes dans une politique volontariste menée par le gouvernement et visant à mettre fin aux régimes de non-droit. En effet, ceux-ci pénalisent tôt ou tard les citoyens qui héritent de situations illicites qu’ils n’ont pas commises, qui n’ont pas été constatées et établies en leur temps à charge des réels auteurs.

L’administration régionale traite chaque jour ce genre de dossiers et tient évidemment compte dans ses décisions de tels cas regrettables et du degré de bonne foi des auteurs et « héritiers » des infractions.

Comme indiqué précédemment, la solution aux infractions matérielles se situe en amont : des renseignements urbanistiques plus complets, ainsi qu’une sensibilisation des citoyens et des professionnels sur la nécessité de mieux s’informer lors d’un projet de cession ou de mise en location d’un bien.
Chaque acteur doit être responsabilisé et prendre part activement à ce défi que nous devons relever tous ensemble. C’est le sens des réformes adoptées par le gouvernement et des révisions des textes en cours.

L’augmentation du nombre de dossiers impliquant des discussions administratives découle de l’adoption par le gouvernement des mesures qui s’imposaient pour mieux s’attaquer aux problématiques des infractions. Après quelques mois d’application, nous sommes bien conscients de la nécessité de réviser certains textes.

Nous réfléchissons à la simplification des procédures pour répondre aux demandes des citoyens et des professionnels et faciliter le travail des autorités communales et régionales.

Un principe général, bien entendu applicable dans ce domaine, est que l’administration doit à la fois veiller à l’application des règles par tous, mettre fin aux situations non conformes persistantes et gérer l’ensemble des dossiers dans des délais raisonnables. Elle doit faire preuve d’équité dans le traitement des dossiers, et de pédagogie dans l’approche des citoyens.

C’est ce qu’elle fait, avec les moyens dont elle dispose. Le gouvernement a d’ailleurs décidé de renforcer de manière sensible l’administration de BDU. Avec la sixième réforme de l’État, en effet, le nombre de permis directement délivrés par l’administration régionale connaît une augmentation exponentielle. Et il importe de traiter l’ensemble des projets et demandes, publics ou privés, contribuant au développement territorial.

S’agissant de l’afflux des dossiers d’infraction urbanistique, on ne peut exiger du gouvernement qu’il développe des outils de résorption des nombreuses infractions persistantes et lui reprocher, dans le même temps, d’enregistrer une augmentation des dossiers visant à y mettre fin.

Si le gouvernement doit donner à l’administration les moyens d’assumer ses missions, les communes doivent, elles aussi, dégager des moyens pour répondre à la charge de travail. C’est ce qu’elles font déjà par l’application de taxes et redevances majorées lorsqu’il s’agit de dossiers infractionnels. Certaines ont également augmenté les frais de délivrance des renseignements urbanistiques. Chacun doit assumer sa part de travail, et les communes ne peuvent pas tout attendre du gouvernement fédéral.

Par ailleurs, le gouvernement finance la conception et la réalisation de la plate-forme Nova, un outil informatique entre instances, qui devrait faciliter grandement le travail des administrations communales et régionales, au niveau de la gestion des renseignements urbanistiques, des permis et des infractions.

Il a également financé une formation pour tous les contrôleurs d’urbanisme en vue d’améliorer la qualité des procès-verbaux et de permettre un traitement approprié, circonstancié et harmonisé de ces dossiers, dont l’objectif est de mettre fin aux infractions urbanistiques.

M. le président.- La parole est à M. de Clippele.

M. Olivier de Clippele (MR).- Bien que circonstanciée, votre réponse souffle le chaud et le froid. Le froid, c’est votre volonté de poursuivre les infractions conformément à votre mission de ministre-président, qui vous impose de veiller au respect de la loi. Le problème, c’est que la quasi-totalité des immeubles comporte au moins une petite infraction quelque part. Et vous soufflez le chaud en disant qu’on va revoir le système, l’évaluer, le simplifier…

Il importe de mettre fin une fois pour toutes à la responsabilité d’un nouveau propriétaire pour ce qui s’est passé avant lui. Qu’il soit responsable de ses actes délictueux est une chose. Qu’il porte la responsabilité d’infractions commises avant la Première Guerre mondiale en est une autre ! Des exemples de ce type sont légion. Il faudra bien qu’à un moment donné, le gouvernement atterrisse et offre une sécurité en la matière.

Quand on procède à une transaction, le service des renseignements – que vous voulez améliorer – n’offre aucune sécurité à l’acheteur quant à la licéité du bien. Comme l’indique la loi, toutes les réponses sont données à titre indicatif.

Les lois s’interprètent différemment selon les époques. Quand on constate une infraction, on doit commencer par resituer quand celle-ci a été commise et réanalyser la loi. Mais les gens qui l’ont écrite ne sont plus là. Or, il convient de distinguer la loi et l’interprétation de la loi.

Il faut également tenir compte du fait que les dix-neuf communes ont, pendant des années, interprété la loi d’une certaine façon. La loi est quelque chose de vivant, pas seulement un texte qui doit être appliqué à la lettre.

– L’incident est clos.

PRB – Session 2014-2015 Commission Développement territorial 10/06/2015 COMPTE RENDU PROVISOIRE – Ne pas citer sans mentionner la source.