Vous voulez vendre ? Croisez les doigts !

Publié par Erik Deckers, le 27 février 2015 - Droit, Infos immobilières, Lectures utiles, Urbanisme

Lors du premier contact avec un candidat-vendeur, l’inquiétude se lit rapidement sur son visage : dès que l’agent immobilier professionnel lui explique la masse de démarches préalables à effectuer avant même de songer à serrer la main d’un (candidat) acquéreur.

A force de vouloir protéger (infantiliser ?) les acquéreurs, le législateur a, en réalité, considérablement diminué la sécurité juridique des opérations immobilières, en ouvrant quasi d’office la possibilité de se rétracter – ou de renégocier – pour tel ou tel motif d’information manquante.

La notion selon laquelle « accord sur l’objet et le prix vaut vente » se transforme actuellement en « je suis d’accord de poursuivre mes négociations sur les bases contractuelles minimales énoncées » et… croisons les doigts pour que l’acte authentique, avec le paiement du prix et de ses frais pas très accessoires, aient lieu dans les délais prévus et sans encombres.

Cette matière est, en outre, largement régionalisée ce qui induit des obligations spécifiques différentes, en fonction de la localisation de l’immeuble.

Voici l’essentiel des documents à réunir. Certains sont à communiquer avant la mise en vente. D’autres avant la signature d’un compromis de vente. Et d’autres avant celle de l’acte authentique. Et le timing varie d’une région à l’autre…

Préparez vos classeurs

A titre non exhaustif, il faudra que le vendeur dispose des documents suivants  (outre, évidemment, les grands classiques : titre de propriété, baux éventuels, etc.) ou s’inquiéter préalablement de la réponse à donner le moment venu:

• Attestation de sol (Bodemattest Ovam si Flandre, IBGE si Bruxelles, variable selon l’historique en Wallonie). Etre attentif à la durée de validité du certificat délivré.
• Installation électrique : PV de vérification de conformité de l’installation électrique domestique
• Performance énergétique : certificat PEB
• Renseignements urbanistiques (permis délivrés, absence d’infraction, destination du bien, droit de préemption, etc.)
• Zone inondable ? (Wallonie : par débordement de cours d’eau et ruissellement. Flandre : obligation d’information préalable)
• DIU (dossier d’intervention ultérieure)
• Présence d’une citerne à mazout ?: certificat d’étanchéité (éventuellement déclaration de classe 3)
• Immeuble classé ? Ou en cours ?
• Patrimoine immobilier « protégé » ? Bien inventorié ? (Flandre)
• Résidence conjugale ? Autorisation de vente (215 CC)
• Immeuble abandonné ou inoccupé : notification communale ?
• Procédures judiciaires en cours ?
• S’il s’agit d’un appartement : Questions à poser au syndic :
  • Montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ?

o Montant des arriérés éventuels dus par le vendeur ?

o Situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété ?

o Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété ?

o Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des 3 dernières années ainsi que les décomptes périodiques des charges des 2 dernières années ?

o Une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires ?

• Copie des statuts comprenant l’acte de base, le règlement  général de copropriété et éventuellement le règlement d’ordre intérieur (+ actes modificatifs éventuels)
• Les statuts de la copropriété ont-ils été mis en conformité et coordonnés (nouvelle loi 2010). A quelle date ?
• Ascenseur(s) existant(s) mis ou à mettre en conformité ? Dates de mise en service et de réalisation de mise en conformité
• Fonds de réserve inclus dans le prix de vente ou à récupérer auprès de l’acquéreur (hors intervention de l’ACP)

Et dire que certains préconisent la suppression de la fonction de notaire, en ajoutant au passage que, bien entendu, les agents immobiliers ne servent à rien…

(article rédigé par Erik Deckers pour publication dans une nouvelle lettre d’information immobilière, à paraître fin février 2015, éditée par Anthemis et dénommée « Forum immobilier » !…)